כמו חמאה הולנדית

ה אומה ההולנדית נחשבת לאחת הידידותיות ביותר מבין עמי אירופה. הסיבה המרכזית לאופי הנוח של ההולנדים היא העובדה שכיף לחיות במדינה. נופיה המרהיבים מושכים מיליוני תיירים שפוקדים את מרחביה, ובעיקר את אמסטרדם, גם בשל ה"קופי שופס" המפורסמים שלה, שם הם מוצאים גן עדן חוקי לחלוטין לפעולות הנחשבות לא חוקיות בארצם. כך גם מספר חלונות בצבעים ססגוניים, ואנו לא מתכוונים לתוכנה חדשה של מיקרוסופט.

כלכלתה של הולנד, שהינה מדינה קטנה יחסית מבחינת גודל, ממוקמת בין 15 המובילות בעולם. הסיבה המרכזית לכך היא היותה מדינת סחר ממוקדת יצוא, שבה יצוא הסחורות והשירותים מהווה למעלה מ-60% מהתל"ג הכולל. במקביל, יש לציין את מיקומה הגיאוגרפי המועדף במערב אירופה ואת התשתיות המצוינות שבסביבתה, בעוד נמלי התעופה ההומים והמפורסמים שבה מהווים עמודי תווך מרכזיים.

באשר לשוק הנדל"ן, הוא נחשב לסולידי יותר מאשר התנודתיות המאפיינת מדינות אחרות במערב אירופה. מצד אחד מדובר בפלוס, שכן ניתן למצוא עוגן יציב בתחום המסוכן של הנדל"ן, אך מאחר שבשנים האחרונות התנודתיות מתחלפת עם עליות מחירים ועדנה בשוק, בהולנד נהנים פחות, אך מצפים להדבקת הפער.

המוסדיים והקרנות המקומיות השקיעו באופן ישיר כ-25 מיליארד אירו בנכסים מסחריים. גם המשקיעים הזרים, בראשם גרמנים ואנגלו-סקסים, פעילים יחסית בענף ובעשור האחרון השקיעו בו כ-13 מיליארד אירו.

לפי חלוקה ענפית, עיקר ההתעניינות מתמקדת בנדל"ן למשרדים, במיוחד אצל המשקיעים הזרים. גם מרכזי הקניות הם אטרקטיביים, במיוחד למשקיעים ההולנדים, וישנה גם התעניינות הולכת וגוברת לגבי נכסים לוגיסטיים.

ההתעניינות הגוברת נובעת בין היתר משינויים רגולטוריים שסיגלה לעצמה הממשלה המקומית בנושא אחוזי בעלות של משקיעים זרים - תקנות אשר יקלו משמעותית על חדירתם. במקביל, מחכים המשקיעים הזרים כי תופעת הפריחה באירופה תשתקף סוף סוף גם בהולנד, שבה המחירים נמוכים משמעותית ממספר מדינות מרכזיות מסביבה.

מאפייני השוק ההולנדי

סקר מקיף שערכה חברת ריצ'רד אליס (CBRE), המיוצגת בארץ על ידי מ.א.ן נכסים, מסביר את הסממנים המרכזיים של הולנד. על פי המחקר, אחת הבעיות המרכזיות בהולנד היא המחסור בייעוד קרקעות - בין היתר מאחר שהגבולות בין אזורים עירוניים וכפריים מטושטשים.

שני חוקים אחראים לאותו תכנון: חוק הדיור הלאומי וחוק התכנון המרחבי. האחרון, שהוחל לפני למעלה מ-40 שנים, שודרג במהלך השנה החולפת וכולל בתוכו תוכניות אינטגרציה מחוזיות ותכנון אזורי המושפעים בין היתר מנושאי איכות סביבה. התכנון האזורי המוניציפאלי הוא הכלי העיקרי לתכנון מרחבי עירוני. כל תוכניות הבנייה חייבות להתאים לתכנון האזורי המעודכן, שאם לא כן, האישורים לא יתקבלו.

למתעניינים בשוק ההולנדי, חשוב להסביר את החוקים הבסיסיים לפתיחת המגעים מול בעלי הנכס. חוזי השכירות המסחריים נחתמים לרוב למשך תקופה של 5 שנים, ולשוכר ניתנת אופציית הארכה ל-5 שנים נוספות. דמי השכירות מותאמים אחת לשנה על פי המדד המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המחירים בחוזה נקובים לפי מ"ר לשנה, לא כולל מע"מ ולפני תוספת עבור שירותים שונים. השכירות משולמת בדרך כלל מראש, אחת לרבעון.

באופן כללי, שכירות מסחרית פטורה ממע"מ, אך הכללת מע"מ היא בד"כ אפשרות רווחית. המשכיר והשוכר יכולים להחליט להוסיף מע"מ, במקרה כזה העסקה הופכת להיות "שכירות חייבת במס", והמע"מ מוכר במלואו לצרכי מס. לצורך כך, מעל 90% מהנכס חייב לשמש לעסקים החייבים במס.

בניית פרויקטים גדולים של בנייני משרדים חדשים ברחבי המדינה החלה רק אחרי מלחמת העולם השנייה ומאז מלאי הנדל"ן צמח בצורה משמעותית. התופעה תפסה תאוצה במהלך העשור שבין 1990 ל-2000, בזמן זה מלאי המשרדים גדל בכ-10 מיליון מ"ר, כרבע מסך שטחי הנדל"ן למשרדים להשכרה, המגיע לכ-43.7 מיליון מ"ר.

על פי ריצ'ארד אליס, 63% מסך המשרדים מרוכזים במרכזים עירוניים, המאכלסים למעלה מ-100 אלף תושבים. במקרה של הולנד הסטטיסטיקה לא מדויקת, שכן בניגוד למתרחש ברוב המדינות, בהן הבירה נחשבת למרכז העצבים שבו ממוקמים מרבית הנכסים, בהולנד הבכורה שמורה דווקא לאמסטרדם. למרות שאמסטרדם אינה הבירה, מרבית הפעילות הכלכלית בתחום השירותים העסקיים והפיננסים מרוכזת בה ובנקים רבים הטביעו את חותמם בעיר. הפער בינה לבין הבירה האמיתית - האג, הממוקמת במקום השני בלבד, הינו גדול וניכר. האג מאכלסת את משרדי הממשלה, אך יחד עם זאת אין להתעלם מנוכחותם של גופים נוספים בעיר, כגון חברות ביטוח, תקשורת והתעשייה הפטרוכימיות.

את מדליית הארד מקבלת רוטרדם, שם יש נוכחות רבה לתעשייה, למסחר ולשירותי הפצה. הודות לנמל, העיר מושכת אליה חברות בינלאומיות וחברות הזקוקות לשירותי הנמל. העיר אוטרכט, המשמשת בעיקר צרכני משרדים מתחום הפיננסיים, והערים הרלמרמור ואינדהובן נמצאות אף הן במקום טוב בהתחלה.

בשנים האחרונות, חלק גדול מגידול מלאי שטחי המשרדים בערי הולנד התרחש דווקא באזורי המשרדים שבפריפריות ובמהלך 10 השנים האחרונות שטחי המשרדים באזורים אלו הוכפל. הדבר מצביע, בין היתר, על תהליך שחרור מריכוזיות בנושא התכנון המרחבי. תפקיד מכריע שיחקה הנגישות הנוחה לאזורים אלה, להבדיל מבעיות החנייה במרכזי הערים. מלבד נושא התנועה, הנהירה לפרברים הינה פועל יוצא לכך שבערים בהן קיימים אתרים היסטוריים, בלתי אפשרי כמעט לפתח פרויקטים חדשים.

כמה זה עולה לנו?

בראיה אזורית, ובשונה ממספר מדינות מערביות, אין הבדלים משמעותיים בדמי השכירות בהולנד. להוציא כמה אזורים מובחרים, במרבית האזורים דמי השכירות נעים סביב 160 אירו למ"ר לשנה לבנייני משרדים חדשים ו-140 אירו למ"ר לשנה לבנייני משרדים קיימים.

פרט לצמצום הריכוזיות והיציאה אל פרברי המדינה, מורגשת תופעת גידול המלאי באזורים להשכרה, מה שמצביע על העדפתן של החברות את השכרת המשרדים על פני רכישתם. על פי הסטטיסטיקה, כמעט 60% מהמשרדים בהולנד מושכרים.

הביקוש הכולל לשטחי משרדים ברחבי המדינה נמצא במגמת עלייה מזה מספר שנים. בממוצע, כ-1.6 מיליון מ"ר מושכרים נוספים מדי שנה, בנוסף לכמה מאות אלפי מ"ר המאוכלסים מדי שנה על ידי בעלי הנכסים.

ומה לגבי שוק הנדל"ן המסחרי? בהולנד יש כ-107 אלף חנויות על שטח כולל של מעל 25 מיליון מ"ר, כך על פי ריצ'ארד אליס. לרשותו של הצרכן ההולנדי עומד שטח גדול יותר מבעבר. לצורך הדגמה נספר כי באמצע שנות ה-70 של המאה הקודמת עמדו 0.8 מ"ר לרשות כל אדם, כעת עומדים לרשותו 1.5 מ"ר - מספר המעמיד את הולנד בראש הטבלה האירופית.

חלק גדול מהשטחים למסחר ממוקמים עדיין במרכזים המסחריים, אך הדבר אינו משנה את עובדת צמצומו היחסי, לטובת גידול החלק המסחרי שמתפתח בפריפריות, בדומה לתופעה הקורמת עור וגידים בשוק המשרדי במדינה.

באופן כללי, שוק הנדל"ן למסחר מושפע על ידי ארבע מגמות, כשהבולטת מהן היא שדרוג השטחים. מרבית החברות שוכרות כעת שטחים גדולים בהרבה מאלו שתפסו פעם ונכון להיום, חנות ממוצעת משתרעת על שטח של 240 מ"ר. הסיבות לשדרוג הן שינויים בהרגלי הקנייה, מרכזי ערים צפופים, שימוש גובר במכוניות ונטייתן של מרבית החנויות למכור מגוון רחב יותר של מוצרים על מנת לפצות על המרווחים המצומצמים.

תופעה בולטת נוספת היא נוכחותן של רשתות השיווק באזורי הקניות הראשיים: כ-75% מהסקטור הקמעונאי נוכח באזורים אלה. לצד הופעתן של רשתות שיווק חדשות, הרשתות הקיימות מתפתחות לכל עבר עם פתיחת סניפים חדשים.

הפיכתו של השוק הקמעונאי ההולנדי לבינלאומי מהווה מגמה נוספת. כרגע פועלות על אדמת הולנד מעל 200 רשתות בעלות אוריינטציה בינלאומית. בהערכה גסה, רשתות אלו תופסות יחד כ-20% מסך השטח הקמעונאי.

סך כל השטחים הנמצאים בשלבי תכנון הוא גבוה ללא תקדים. בהערכה גסה, יש כרגע 3.2 מיליון מ"ר בשלבי הכנה מתקדמים, מתוכם 1.4 מיליון מ"ר שייכים לפרויקטים למסחר גדולים בפריפריות.

המגמה המאפיינת הנוספת היא החלוקה המרחבית לפיה ישנם אזורים לקניות יומיומיות (מרכזי קניות מחוזיים), אזורים לקניות ייעודיות (חנויות בפריפריות) ואזורי קניות חווייתיים (מרכזי ערים).

בניגוד לשוק המשרדים, הפערים בדמי השכירות בין מרכזי הקניות השונים בהולנד הם די משמעותיים וצפויים לגדול בעתיד. לדוגמא, בקלפרסטראט - מיקום מובחר במרכז אמסטרדם - משלמים 2,200 אירו למ"ר, בזמן שבהוחה שטינווג באזור דן בוש מבקשים 1,200 אירו למ"ר.

בגלל המצב הנוכחי מופעל לחץ גם על שוק השכירות המשני. באופן כללי להולנד יש עוד דרך ארוכה עד אשר רמות המחירים בשוק יהיה דומה לאלו הנהוגים בערי בירה מרכזיים בחלקה המרכזי של היבשת. אם ניקח את לונדון ופאריס לצורך השוואה, הרי שהמחירים הממוצעים בהולנד נמוכים בכ-50% מאשר הנכסים המקבילים בבירה האנגלית והצרפתית, בהן המחירים לנכס מדרגת איכות A גבוהים מ-4000 אירו למ"ר.

שוק השכירות לנכסים לתעשייה ולוגיסטיקה מוגבל ביותר. כ-80% מהחברות מאכלסות את הנכסים שבבעלותן, כך שאין מקום רב לתמרון. היחס הגבוה הזה נובע מכך שמרבית הנכסים הם ייעודיים. הביקוש השנתי לשטחים לוגיסטיים בשוק החופשי נע בין 1.6 מיליון ל-2 מיליון מ"ר. ביקוש גבוה נמצא בערים כמו אמסטרדם, רוטרדם, אוטרכט, איינדהובן, אזור נמל התעופה סחיפהול ועוד.

למרות שאין נתונים מדויקים, סך כל השטח המשמש מרכזי הפצה מוערך בכ-15 מיליון מ"ר. החלק הארי מתרכז בפרוזדורי ההובלה המחברים את הנמלים הגדולים כגון רוטרדם, אמסטרדם וסחיפהול ליבשת אירופה. על פי הנתונים, כל שנה נוספים כ-600 אלף מ"ר לשטחים המושכרים. בנוסף, נבנים מדי שנה שטחים משמעותיים עבור בעלי הנכסים שכאמור הם גם המשתמשים. הביקוש לשטחים לוגיסטיים מכוון לאספקה של מבנים חדשים "לפי מידה" ובשל כך, הרבה נכסים שאינם חדשים לא מוצאים שוכר מכיוון שאינם עונים על הדרישות.

מחיר השכירות הממוצע בהולנד עבור שטח תעשייתי, נע בין 35 אירו ל-55 אירו למ"ר לשנה. המחירים הגבוהים ביותר משולמים עבור נכסים באזור נמל התעופה סחיפהול, בו המחירים מגיעים ל-80-90 אירו למ"ר לשנה.

אולי בכל הקשור למשרדים ומרכזי לוגיסטיקה הולנד אינה נחשבת למעצמה, אך באשר לתיירות, כבודה של המדינה הידידותית נמצא גבוה בצמרת. מהתבוננות בשוק לבתי מלון ניתן להבחין בהתקדמות המשמעותית בעשור האחרון. מספר בתי המלון בדרגה 4 ו-5 כוכבים עלה באופן דרמטי מאז 1995, זאת על אף שמרבית בתי המלון בהולנד הם עדיין עצמאיים (משפחתיים).

באמסטרדם ישנן מעל 340 חברות שמספקות שירותי לינה, ובעיקר נמצא שם את הריכוז הגדול ביותר של בתי מלון עם אוריינטציה לעסקים. כמו כן העיר ממלאת תפקיד תיירותי חשוב שכן אורחים זרים ומזדמנים מהווים 90% מתפוסת בתי המלון בעיר. מרבית אנשי העסקים הם אמריקנים או אנגלים ומרבית התיירים גרמנים.

בזכות נתונים מעודדים אלו, הענף נחשב למעניין ביותר להשקעות, זאת בגלל שיעורי התפוסה הגבוהים והמחירים שעדיין נמוכים יחסית. בגלל ההיצע המצומצם, מספר העסקאות אינו צפוי לגדול יותר מדי למרות ההתעניינות הרבה מגופים בינלאומיים. "