על קו הזינוק

על רקע הבחירות האחרונות בטורקיה והתחזקות שלטון המוסלמים במדינה, מעניין להציץ אל פינת החמד שאותה אנו כה אוהבים לפקוד בימי הקיץ העליזים. מדובר במדינה שנמצאת בין מזרח למערב, בין האסלאם לבין הנצרות ובין אסיה לבין אירופה, כך שהיחס האמביוולנטי שיש למשקיעים זרים אל המדינה בכלל ואל הנדל"ן שבה בפרט, מתבקש.

במהלך ארבע השנים האחרונות צעדה המדינה, שבה חיים כ-70 מיליון תושבים, כברת דרך לא מבוטלת. במהלך שנת 2001 תשואת האג"ח של טורקיה עמדה על 90% והאינפלציה הממוצעת עמדה על 80%, אך הודות לתוכנית לייצוב הכלכלה ירדה התשואה על האג"ח לרמות של 20% והאינפלציה הפכה לחד ספרתית. שיעורי הצמיחה במדינה במהלך השנים האחרונות נעו על הגרף כלפי מעלה והראו צמיחה מצטברת של 34% בתמ"ג.

אך בעולם, ובמיוחד בטורקיה, לא שוכחים את הזעזועים בשווקים הפיננסיים שהביאו לתיקונים חד פעמיים חריפים במיוחד. טורקיה נפגעה מכך בצורה משמעותית מאוד, מאחר שהיא נתפסה כחשופה יותר לסיכונים בינלאומיים. הריבית המוניטרית החריגה, הנושקת לרמות של 20% ולמעשה משקפת את הסיכון במדינה, מספרת את כל הסיפור.

על הלירה הטורקית והשפעותיה נכתבו הרבה מאוד מילים, חלקן בהקשר שלילי, בעיקר משום התנודתיות הרבה שבה היא נסחרת. התנודתיות גורמת לבעיות בתכנון ההשקעות לטווח ארוך, אך מאז המשבר במאי 2006, שבמהלכו התרסקה הלירה מול הדולר, נרשם תיקון הדרגתי כלפי מעלה, המעיד על התבגרות מבוימת של השוק. המשבר שפוקד את השווקים בימים אלה ערער את מעמדה.

איסטנבול, העיר המרכזית שמכילה כ-15 מיליון תושבים, קוסמת למשקיעים הזרים, אך קשה להם להיכנס לאזור. הריבית הגבוהה מהווה סוג של הימור, והעובדה שבמדינה, להבדיל משווקים מתעוררים רבים, יש מקומיים בעלי יכולות פיננסיות איתנות, מורידה את יתרונותיהם של המשקיעים בעלי הכסף הזר. יחד עם זאת, התשואות האטרקטיביות בהשוואה למערב אירופה מסמנות את המדינה כמעניינת להשקעה.

במקביל, הממשלה המקומית שוקדת על פיתוח תוכניות שמטרתן להקל על תהליך מתן משכנתאות, בעיקר למקומיים. מהלך כזה יגרום לעליית ביקושים משמעותית בקרב הטורקים, בעיקר לדירות. התהליך צפוי גם לגרום לעליית מחירים בשל הביקושים שמקבלים דחיפה מהעלייה ברמת החיים ברחבי המדינה.

בשוק המשרדים באיסטנבול, השוכנת על מיצר הבוספורוס - רצועת מים המפרידה בין אסיה לבין אירופה, חל גידול משמעותי במספר העסקאות במהלך השנה החולפת. נרשמה גם עלייה די מהותית בשיעורי התפוסה במשרדים, אם כי התופעה הורגשה יותר במשרדים ברמה B מאשר במשרדים איכותיים יותר.

עושים עסקים

שיעור המשרדים הפנויים ברמה A הלך וירד לכל אורך שנת 2006. מספר המשרדים הפנויים בחלקה האירופי של איסטנבול עמד בממוצע על 14%, בעוד בחלקה האסייתי של העיר שיעור השטחים הפנויים עמד על 18%. במשרדים ברמה B, בניגוד למשרדים ברמה A, שיעור התפוסה בחלקה האסייתי של איסטנבול, היה גבוה יותר ועמד על כ-85% בעוד שבחלק האירופי שיעור התפוסה בסוגי נכסים אלו עמד על כ-80%.

הבדלי המחירים בין שתי הרמות די מהותיים ועומדים על כ-50%. לדוגמה, באזור KAVACIK, על מנת לשכור משרד ברמה B ניאלץ להיפרד בממוצע מ-7 דולר למ"ר בכל חודש, בעוד שאם נרצה לשדרג את איכות הנכס לרמה A נשלם 10 דולר לכל מ"ר בחודש. באזור יקר יותר כמו ETILER הממוצע ברמה B במהלך 2006 עמד על 14 דולר לעומת ממוצע של 19 דולר למ"ר לחודש ברמה A.

רמת המחירים באיסטנבול, המנקזת לתוכה את מרבית השוק, גבוהה משמעותית לעומת ערים אחרות. הממוצע הגס מראה כי שכר דירה שנתי להשכרה עבור מ"ר עומד על כ-200 דולר, בעוד שבאנקרה המחירים נמוכים בכ-33%. באיזמיר, לדוגמה, הממוצע עומד על 90 דולר למ"ר בלבד.

למרות הגידול המשמעותי בהיצע המשרדים ברמות גימור גבוהות, באזורים מועדפים של איסטנבול, כגון LEVENT ו-KAVACIK, הביקוש עדיין עולה על כמות התחלות הבנייה. כתוצאה מתופעה זו, החברות שאינן מוצאות מענה לדרישות נאלצות לחפש מיקומים חלופיים באזורים פחות מרכזיים כגון UMRAIYE. באזור זה המחירים החלו לעלות משמעותית וברבעון האחרון של 2006 נרשם זינוק של 20% במחיר למ"ר שעומד על כ-10.5 ו-13 דולר לכל מ"ר ברמות גימור B ו-A בהתאמה.

עם זאת, מעריכים כי השוכרים ימשיכו להעדיף בנייני משרדים איכותיים הממוקמים במרכז העיר ולכן תופעת השיפוץ של משרדים קיימים תהפוך למהותית הרבה יותר מהיום. כבר כיום ישנה מודעות לכך ובנייני משרדים ברמות גימור נמוכות עוברים טרנספורמציה.

שופינג אצל הטורקים

הנדל"ן המסחרי באיסטנבול מתפתח באופן משמעותי על רקע מגמת ההתעשרות של האוכלוסייה. עד סוף שנת 2006 הוקמו ברחבי העיר 43 מרכזי קניות, 35 נמצאים בשלבי בנייה ו-30 אחרים נמצאים בשלבי תכנון. מצב זה יוצר תחרות חריפה בעיר, שעל פי הערכות כמחצית מכלל הנכסים להשכרה נמצאים בין גבולותיה.

במאמץ לבדל את עצמם ממרכזי קניות קיימים, הקניונים החדשים נוקטים באסטרטגיה שונה באשר לתמהיל החנויות והמותגים, על מנת לעורר קונספט ייחודי יותר. בד בבד עם הפיתוח הגדול, במהלך השנתיים האחרונות החלו להופיע בעיר מותגים בינלאומיים. אם עד שנת 2005 "מארקס אנד ספנסר" היה המותג הלא מקומי היחיד באיסטנבול, הרי שמאז נפתחו חנויות רבות של מותגים מוכרים מהעולם המעידים כי הפריחה רק החלה. פתיחתם של מרכזי הקניות משכה אליהם שוכרים שלא היו נוכחים בשוק לפני כן והעמיקו את בתחרות.

חלקה האירופי של איסטנבול מנקז לתוכו את מירב ההתעניינות במרכזי הקניות. על פי מחקר של קוליירס, חברת השקעות שנותנת שירותים וייעוץ בתחום הנדל"ן, 80% מכלל הפרויקטים שבתכנון או שבבנייה מצויים בחלקה האירופי וממוקמים בעיקר בחלקה הצפון מערבי של העיר. בחלקה האסייתי מרוכזים הפרויקטים החדשים בתחום בעיקר באזור UMRAINE ו-KOZYATAGI.

בקוליירס, מעריכים כי בגלל שהסטטיסטיקה מעידה כי ההיצע בצד האירופי גדל באופן מהותי, ההזדמנויות להשקעה בתחום המסחרי נמצאות בצד זה ובעיקר ב-TEPEOREN KURTKOY, מאחר שנבנות שם שכונות מגורים רבות. השטח המקורה של מרכזי הקניות באיסטנבול עמד בסוף 2006 על 2.2 מיליון מ"ר והצפי לפי קוליירס הוא כי היקף זה יוכפל עד תום 2008.

תנודתיות שערי המטבע והריבית והעלייה הקלה באינפלציה במחצית השנייה של 2006 צמצמו זמנית את הביקוש למגורים באיסטנבול. יחד עם זאת בקוליירס מאמינים שהביקוש יגדל משמעותית בטווח הבינוני עד ארוך כתוצאה מגידול טבעי באוכלוסיה וכן בשל הגירה חיובית.

פיתוח אזורי

אחד האזורים החמים הינו Bahcesehir אשר ממוקם באזור הדרום מערבי של איסטנבול, בצד האירופי, כ-30 ק"מ ממרכז העיר וכ-25 ק"מ מנמל התעופה Ataturk. האזור שוכן בין אגמים ונגיש באמצעות הכביש המהיר האירופי TEM. בניית ה-דTEM (Trans European Motorway) הביאה שיפורים טכנולוגיים וחברתיים רבים לאזור. בנוסף רשת הכבישים צפויה להגיע בקרוב גם לאזור Halkali הסמוך, עובדה שגם תשפיע חיובית על Bahcesehir.

פיתוח האזור החל בשנות ה-90, עם תכנון של 16 אלף יחידות דיור על שטח של 4.7 מיליון מ"ר. ב-1994 הושלמה בניית השלב הראשון, שהיה מורכב מבתים כפריים, וילות ובנייני דירות, ואז האזור החל להתפתח. לדברי הרשויות יש כרגע 12 אלף יחידות דיור שהושלמו ועוד כ-4,500 יחידות בשלבי בנייה.

גם אזורים רבים סביב Bahcesehir נהנים מהפיתוח. אחד האזורים הוא Esenkent, הממוקם בחלק הדרום מערבי של האזור, ומשתרע על שטח של 615,700 מ"ר עם שטח בנוי למגורים של 7,500 מ"ר. פיתוח אזור זה החל ב-1992 ומתאפיין בבנייני קומות, אך ברמת בנייה פחותה מזו שב- Bahcesehir. אזור מתפתח נוסף הוא Ispartakule, בצד המזרחי של Bahcesehir.

Bahcesehir הנו אזור מיוחד, כמעט ללא היצע של שטחים לפיתוח פרויקטים.

הביקוש בו גדל בהתמדה בגלל רמת הבנייה הגבוהה ותשתיות מפותחות היטב.

מאז ש-Bahcesehir קיבלה מעמד של עיר בתוך המטרופולין של איסטנבול גידול בבניית מרכזי קניות באזור. הדבר מבטא את הציפיות להתגברות הביקוש ולגידול האוכלוסייה. אנו מניחים שביקוש זה ימשיך להתחזק בגלל היתרונות של מיקום האזור והתשתיות החברתיות.

וכמובן אי אפשר לסיים סקירת רוחב של איסטנבול בלי לגעת בעסקי המלונאות בעיר זו. נכון לסוף שנת 2006 יש בעיר מעל 4,000 חדרים. התעריף הממוצע לחדר ליחיד עומד על 200-280 דולר, חדר כפול ב-220-300 דולר ואילו המחיר לסוויטה יכול לנוע בין 500-5,000 דולר. באזור העסקים של העיר יש מעל 1,500 חדרים שבהם תעריף ממוצע לחדר יחיד הוא 140-300 דולר, לחדר כפול 150-350 דולר ולסוויטה 500-1,800 דולר.

נכון להיום, כמות בתי המלון האיכותיים בדרגת 5 כוכבים אינה מספקת ולא מצליחה לענות על הביקוש הנוכחי. העדר בתי מלון ברמה גבוהה בעייתית במיוחד באזור העסקים. אזור זה ותיק יותר ובתי המלון בו הם באיכות נמוכה יותר, אשר לא משתווה למלונות 5 כוכבים על פי סטנדרטים אירופיים. בנוסף, מרבית בתי המלון באזור העסקים מנוהלים על ידי גופים מקומיים ואינם נהנים מהכרת המותגים הבינלאומיים, שמזוהים לרוב עם מלונות ברמה גבוהה.

בטווח הבינוני צפוי הביקוש למלונות ברמת 5 כוכבים לגדול משמעותית. השקעות אסטרטגיות בבתי מלון במרכזי הערים ובמרכזים העסקיים מובטחות, במיוחד בצד האסיאתי של איסטנבול. "