ליבי במערב

המשפט המפורסם "ליבי במזרח ואנוכי בסוף מערב", שכתב רבי יהודה הלוי, יכול לתאר את צ'כיה, אם כי במהופך. בשנים האחרונות הופך השוק הצ'כי ליותר ויותר בוגר ויש האומרים כי המדינה הפכה למדינה מערבית בכל קנה מידה. אך מיקומה הגיאוגרפי והזיכרונות מהמשטר הקומוניסטי, מונעים מדעת הקהל להכניסה לרשימת המדינות המערביות.

צ'כיה היא מדינה צעירה, שממוקמת בליבה של אירופה, והיא עצמאית מאז ינואר 1993, לאחר שנפרדה מסלובקיה בדרכי שלום. אוכלוסייתה מונה למעלה מ-10 מיליון תושבים, ועשירית מתוכם ממוקמים בבירה היפהפייה, פראג. צ'כיה חברה בארגון NATO, באו"ם והיא גם התקבלה כחברה בשוק האירופי במאי 2004. בשנת 2012 צפויה צ'כיה לעבור רשמית לשימוש במטבע היורו.

זו מדינה דמוקרטית בעלת כוח כלכלי הולך ומתפתח. צ'כיה נהנית מחברותה בשוק האירופי: התל"ג צמח ב-6.1% בשנת 2006, היצוא גדל משמעותית, ועומד בממוצע על כ-13 אלף דולר לנפש בשנה. ב-2007 צפוי גידול של 5.2% בתל"ג ובעוד 10 שנים צפויה צ'כיה לעמוד בשורה אחת עם מדינות המערב בקריטריון ממוצע התל"ג לנפש.

במקביל, המדינה נהנית מקצב אינפלציה מדורג העומד בממוצע על כ-2%, לפי קצב גידול האוכלוסייה. ההכנסה הממוצעת עומדת על 20,300 קרונות (716 יורו) ברוטו לחודש וצפויה לעלות בכ-4.9% ב-2007. שעור האבטלה ב-2006 היה 7.9% ובכל רגע נתון יש כ-4.8 מועמדים לכל משרה פנויה.

צ'כיה היא מהמפותחות במדינות מזרח אירופה. מבחינה היסטורית היא נהנית מרקע תעשייתי חזק, אך בשנים האחרונות חלה תפנית לכיוון תחום השירות, בייחוד בפראג ובברנו. במקביל חל גידול חד בהשקעות הזרות, בפרט בענף הרכב, דבר שתרם רבות לגידול בתל"ג. פראג תורמת כרבע מהתל"ג ומושכת כמחצית מההשקעות הזרות, למרות שהיא מאכלסת כאמור כעשירית מהתושבים.

גם שוק הנדל"ן, כמו המדינה כולה, מקבל סממנים מערביים. ממבט ראשון מדובר בבשורה משמחת לתושביה, אם כי למעשה מדובר בחרב פיפיות. משקיעים רבים נהרו למדינה בעשור האחרון על רקע עיוות המחירים. כעת, לאחר שהמחירים הופכים להגיוניים, זונחים חלק מהגורמים הזרים את המדינה ועוברים למדינות שכנות במזרח על מנת לנצל את העיוות שנותר בהן.

יחד עם זאת, משקיעים סולידיים יותר, המעוניינים בתשואה גבוהה יותר לעומת המדינות המפותחות במערב היבשת כמו גרמניה ואנגליה, צ'כיה הינה אלטרנטיבה מעניינת, שכן עדיין ניתן להשיג תשואות גבוהות יחסית בסיכון מוגדר.

ננסה להמחיש את המתרחש בצ'כיה בעזרת נתונים ממחקרה של חברת KING STURGE PROPERTY, המספקת שירותי ייעוץ ומחקר שונים בתחום הנדל"ן. מי שיביט על גרף התשואה מהמשרדים בצ'כיה בכלל ובפראג בפרט, יכול להיווכח כי המספרים מתיישרים לאט לאט עם הנעשה במערב. בעוד שבשנת 2001 עמדה התשואה בפראג על 9%, הרי שבסוף 2006 הגרף כבר הראה תשואה ממוצעת של 6.5% בבירה. על פי הערכות התשואה צפויה עוד לרדת, והסמן לכך תהיה השכנה גרמניה, שם התשואה יכולה לגעת גם ב-4.5%-5% בשנה.

נתונים מהשטח

סך מלאי המשרדים המודרניים בפראג מגיע ל-2 מיליון מ"ר, כש-66% מהם בנייה חדשה והיתר חידוש או שיפוץ. בנייתם של כ-205 אלף מ"ר של משרדים חדשים הושלמה במהלך 2006. כתוצאה מהיחס הנמוך בין שטחי משרדים למאכלסים, אפשר לצפות להמשך מגמת תוספת שטחים. פראג עדיין מאוד פופולרית בקרב יזמים, כך שאפשר לצפות למספר הולך וגדל של פרויקטים, גם בערים ראשיות מלבד פראג, כגון ברנו, אוסטרווה ופילזן.

בצד השני של המשוואה, כך טוענים ב-KING STURGE PROPERTY, הביקוש הגיע כבר לשיא במהלך 2006, עם תוספת תפוסה של 255,568 מ"ר ב-291 עסקאות השכרה גדולות. נתון זה מייצג גידול של 44.4% בנפח לעומת שנה קודמת. מרבית השטחים הושכרו כבר במחצית הראשונה של 2006. כ-140 אלף מ"ר, מתוכם קרוב ל-124 אלף מ"ר היו שטחים בטווח שבין אלף ל-10 אלף מ"ר. השטח הממוצע של העסקאות שבוצעו ב-2006 הגיע לכ-860 מ"ר לעומת 730 בשנה הקודמת.

שיעור התפוסה גדל זו השנה השנייה ברציפות, מ-86.4% ב-2005 ל-92.3% בסוף 2006. גידול משמעותי זה נוצר בגלל תוספת משרדים חדשים מצומצמת יחסית. למרות הגידול הכולל במלאי הנכסים למשרדים בעשור האחרון, רמת התפוסה הנוכחית היא הגבוהה ביותר ב-6 השנים האחרונות. שיעורי התפוסה היו במגמת עלייה במחצית הראשונה של 2007. שיעורי התפוסה משתנים בהתאם לאזורים השונים: מ-97.8% באזור המבוקש ביותר בפראג (פראג 4) ל-85.8% באזור פראג הפופולרי פחות (פראג 8).

מחירי משרדים מובחרים בפראג נעים סביב 19-20 יורו למ"ר לחודש, בעוד דמי השכירות הממוצעים בשאר אזורי המדינה מגיעים ל-15 יורו למ"ר לחודש. המחירים נותרו די יציבים בגלל ריבוי פרויקטים חדשים בשלבי בנייה שונים, ההופכים את השוק לתחרותי מאוד. בעלי הנכסים מציעים "חבילות" המכילות תקופות ללא תשלום והשתתפות בהתאמה לצורכי השוכריםף, על מנת להבטיח לעצמם תפוסה. אנליסטים שונים מעריכים כי דמי השכירות צפויים לעלות בצורה מתונה ב-2007, לפחות עד לרבעון הרביעי, שבו צפויות השלמות בנייה רבות, במיוחד באזור פראג 4.

בעוד שיתר מדינות מזרח אירופה מאופיינות במחסור כבד בשטחי מסחר וקניונים, הרי שגם פה מתחילה צ'כיה להידבק מהמערב. סך השטחים למסחר בצ'כיה ב-2006 הגיע ליותר מ-10 מיליון מ"ר, ואט אט אפשר לתאר את הענף "צפוף", כאשר שיעור התפוסה לשטחי מסחר הגיע ל-92.25% בסוף 2006 באזור פראג.

פרויקטים חדשים מתחילים להופיע באתרים שונים ברחבי המדינה בענף המרכזים הלוגיסטיים ושטחי התעשייה. שיעורי התפוסה הגבוהים, יחד עם השטחים המושכרים בטרם הושלמה בנייתם, עומדים מול מספר הולך וגדל של מיזמים למטרות ספקולטיביות.

סך השטחים ללוגיסטיקה בפראג מגיע לכ-1.05 מיליון מ"ר, מתוכם קרוב ל-480 אלף מ"ר הושלמו ב-2006. מרבית השטחים הקיימים והמתוכננים מתרכזים סביב הכבישים המהירים לסלובקיה ולגרמניה. מחירי שטחי תעשייה מובחרים באזור פראג ירדו במחצית הראשונה של 2006 והגיעו ל-4.50-5.25 יורו למ"ר לחודש. המצב באזורים אחרים שונה ושטחים נבחרים מושכרים כשמחיריהם נעים בין 3.50 ל-4.25 יורו למ"ר לחודש.

יותר מ-1.2 מיליון דירות, המהוות יותר משליש ממלאי הדיור הכולל בצ'כיה, הן חלק מהבנייה הקומוניסטית. ב-KING STURGE PROPERTY מספרים כי הערכת עלות חידוש מבנים אלה, בגלל תחזוקה לקויה או פגמים בבנייה, עומדת על כ-500 מיליארד קרונות (כ-18 מיליארד יורו).

מאז 2007 התחייבה צ'כיה לשפר את איכות הדיור באזורים הבעייתיים. על פי המשרד לפיתוח אזורי הצ'כי, יוקצו לכך יותר מ-1.5 מיליארד קרונות לשנה (50% ימומנו מכספי תקציב המדינה). ללא קשר למתי ואיך יבוצעו השיפוצים, הצ'כים רוצים לעזוב בניינים כאלה ויוצרים תמריץ לבעלי הנכסים לשפר את ולשדרג את נכסיהם - דבר המרמז על המשך עליית המחירים הצפויה במדינה. באשר להעדפת התושבים נציין כי הצ'כים אוהבים לגור בבתים מרווחים והממוצע עומד על 76 מ"ר לדירה, גבוה מהממוצע האירופי.

שלא במפתיע, שוק הנדל"ן למגורים בפראג הראה חוזק מפתיע ב-2006, כאשר המחירים בבירה עלו בממוצע ב-12.6%. אזורים שונים בבירה כמו Troja, Vysocany, Zbraslav ו-Holesovice השיגו עליות מחיר ממוצעות שהתקרבו ל-25%. העיר ברנו, המאכלסת כ-370 אלף תושבים, רשמה את עליית המחירים הממוצעת החזקה ביותר עם 18%. ברבעון השלישי של 2006, מחיר הקנייה הממוצע של יחידת דיור חדשה היה 2.4 מיליון קרונות צ'כיות, (כ-85,700 אירו) לעומת 1.95 מיליון קרונות ב-2004. ההערכות הן כי המחירים במהלך השנה הנוכחית צפויים להמשיך ולעלות ובבירה, למשל, חוזים עלייה של 10% במחירים הממוצעים למ"ר.

הערכות לגבי עליית המע"מ בצ'כיה אמורות לזרז תושבים לרכוש דירות ולכן יש צפי לעליות. בנוסף, שוק המשכנתאות במדינה הופך ליותר נגיש והאמון שהולך ומתחזק בקרב הציבור מעודד נכונות לקחת התחייבויות אישיות ומשכנתאות.

לאחר שחוק המע"מ החדש ייכנס לתוקפו (ככל הנראה ב-2008) עליית המחירים עשויה להתמתן, אך עדיין הצפי להתחזקות בריאה עד למעבר ליורו ב-2012 מעודד תחזית לעליית מחירים בשוק של פראג, סביב 6%-7% בארבע השנים הקרובות.

סוד המשכנתא הצ'כית

נכון לסוף שנת 2006, תנאי המשכנתאות היו אטרקטיביים, בעזרת בנקים מקומיים שהורידו ריביות לרמה ממוצעת של 4.35%. באשר לתחום זה, נציין כי מחקרים הראו שכ-80% מהרוכשים מממנים את העסקה באמצעות משכנתה. כיום, תשלום מרבית הסכום עם חתימת חוזה הרכש הוא תנאי יסודי בשוק הנדל"ן הצ'כי. יחס התשלומים המועדף על ידי מרבית הלקוחות הוא תשלום של כ-15% ממקורות עצמיים ו-85% ממשכנתאות. יש גם כאלה המעדיפים לשלם את כל הסכום באמצעות משכנתה.

קבוצת הלקוחות המשמעותית ביותר היא קבוצת הזוגות הצעירים - בעלי חסכונות מועטים או ללא חסכונות בכלל - אך בעלי כושר החזר למשכנתאות בגובה 100% מערך הנכס. כיום קבוצה זו מהווה 65% מהלקוחות הפוטנציאלים העונים על דרישה זו. גם לקוחות שהכסף נמצא בידיהם, יעדיפו כיום לקחת משכנתה בגלל התפיסה שעדיף חוב על העדר נזילות, תפיסה מערבית לכל דבר.

הבעלות הפרטית על נכסים בצ'כיה היא בעלת תכונות די מיוחדות. כ-760 אלף דירות נמצאות תחת פיקוח דמי השכירות, יותר מחמישית מהמלאי הקיים. מינואר 2007, נכנס לתוקף חוק המחייב העלאה הדרגתית של דמי השכירות של הדירות שבפיקוח, תהליך שאמור לסגור את הפערים עד שנת 2011. הצפי הוא להעלאת מחירים של מעל ל-19%, תלוי באזור. לנגישות וזמינות של משכנתאות יהיה תפקיד מכריע בשחרור השוק מפיקוח על השכירות. אנו מעריכים שהעלאת דמי השכירות תגרום לעלייה בביקוש לדירות לרכישה.

למרות ירידת התשואות, שוק שכירות הנדל"ן למגורים בצ'כיה מגדיל את פעילותו מדי שנה בגלל מספר הולך וגדל של קרנות והביקוש אף מתגבר מצד רוכשים למטרות השקעה. באופן כללי, המשקיעים בנכסים להשכרה בפראג מסתפקים בתשואה מתחת ל-6%, ובמהלך השנה הנוכחית חלה ירידה נוספת והתשואה על מגורים בבירה עומדת על 5% בשנה ומטה.

מחוץ לפראג, ברנו מציעה את ההזדמנות הטובה ביותר לתשואות טובות משכירות. בזמן שמחירי המכירה נעים סביב 1400 אירו למ"ר, מחירי השכירות מגיעים ל-9 יורו למ"ר לחודש באזורים הטובים של העיר - תשואה הקרובה ל-8% בשנה.

את אלו מאיתנו שקיבלו תאבון ורוצים להשקיע בנדל"ן הצ'כי נצנן ונאמר כי הרגולציה במדינה מאוד איטית ומסורבלת. שינוי תב"ע או קבלת היתר מסוים יכולים לקחת תקופה ארוכה, אך יחד עם זאת מדובר בתהליך מסודר ונטול שחיתויות.

בצ'כיה תושבי קבע אירופים או אמריקנים יכולים לרכוש נדל"ן באופן ישיר. רכישת נדל"ן למסחר או למגורים על ידי כאלה שאינם מחזיקים בתעודות תושב קבע אלה, מתאפשרת רק בצורה עקיפה, על ידי הקמת ישות משפטית בצ'כיה כגון חברה בע"מ. "