נקודת האיזון במזרח אירופה

אחת מהחברות הישראליות הפועלות בפראג היא חברת נאוסיטי. פרויקט הדגל של החברה, שקורם עור וגידים בימים אלו, יכלול 2500-3500 יחידות דיור, קניון ועוד מספר אטרקציות נדל"ניות. בנוסף, לחברה יש מיזמים נוספים ברחבי העיר, בהיקף כולל של כ-450 יחידות דיור. יו"ר החברה, אהוד בן ש"ך מספר ל"גלובס" כי מדובר בשוק מערבי לכל דבר, וההשוואה למדינות אחרות במזרח אירופה נובעת אך ורק בשל הקרבה הגיאוגרפית.

"צ'כיה היא המתקדמת ביותר בין מדינות מזרח אירופה, אפילו יותר מבודפשט שבהונגריה. לשתי הערים יש MASTER PLAN עירונית שגורמת ליציבות הפוליטית, תהליכי רישוי מוסדרים, פשטות בהשגת מימון, תשתיות מפותחות ושחיתות בשוליים, כך שהיא מתאימה כמו כפפה ליד לכל אותם משקיעים שרוצים להשתקע בה".

לאלו שהשתכנעו מומלץ להתאזר בסבלנות ובאורך רוח. "פראג היא אולי השוק הכי קשה מבחינה רגולציית הרישוי. מאחר והיא מהיפות בערי העולם ונחשבת לעיר המשומרת ביותר באירופה, כל מנגנוני הרישוי, תהליכי שינוי התב"ע והיתרי הבנייה מאוד מסודרים ועקב כך לוקחים זמן רב". לטעמו של בן ש"ך מדובר באליה וקוץ בה, "פעולות אלו של הרשויות שומרות על יופייה של העיר ונופיה אך גם מונעות ממשקיעים מסוימים לחדור לשוק הצ'כי".

בן ש"ך ממשיך לספר על ההבדלים בינה לבין שכנותיה. "אנו פועלים גם בוורשה, שנחשבת אף היא לאחת הערים היותר מתקדמות במזרח אירופה, אך עדיין אינה מתקדמת כמו פראג. הבירה הפולנית חסרה את אותה MASTER PLAN, דבר שגורם לחוסר איזון ולשחיתויות.

"כמו כן, יש צפי לגידול של 2 מיליון תושבים באוכלוסייתה תוך זמן קצר, דבר שיוצר אי סדר מסוים. בצ'כיה למשל יש קצב גידול של 1%-2% בשנה, המעיד על יציבות ויכולת בתכנון. ברומניה, לדוגמה, אנו פועלים אחרת כי מדובר בשוק בהתהוות, עם ביקושים עזים ועליות מחירים גדולות, כך שצ'כיה מבחינתנו היא גורם מאזן. בכלל, לא ניתן להשוותה למזרח אירופה, שם מחיר קרקע יכול לזנק ב-20-30% תוך זמן קצר. בפראג זה לא יכול לקרות ולדעתי זהו סממן מעודד שמעיד כי לא יכולה להיווצר פה שום בועה, אלא גשר ברזל לעסקאות בטוחות ובריאות".

מדבריו ניתן להסיק כי ההשוואה למזרח גורמת לפראג סוג של עוול. ומה לגבי השוואה למערב? בן ש"ך מספר: "מבחינת שולי הרווח צ'כיה לא הגיעה עדיין למערב והתשואות בה גבוהות יותר, אך בכל הקשור לסיכונים ולתרבות העסקית, היא כבר חלק בלתי נפרד מהמערב. צ'כיה מושפעת רבות מגרמניה והאוכלוסייה בה משכילה מאוד. לדוגמה, מחפשי הדירות נעזרים באינטרנט ומתקילים את בעלי הנכסים בשאלות חכמות על טיב הנכסים ואת הקבלנים על חוסנם הפיננסי - זוהי איננה תופעה טריוויאלית בשווקים אחרים".

נתונים אלו מסייעים לבן ש"ך להגיע למסקנה חד משמעית. "מאחר והשוק בוגר, פראג מתאימה למשקיעים מבוססים בעלי אורך רוח, שמוכנים לפעול בפראג, בידיעה שרק בטווח הארוך ניתן להרוויח שם. מצד שני כל אותם יזמים לרגע שרוצים לעשות סיבוב ולצאת אחרי זמן קצר, עדיף שיחפשו מקום אחר, פראג איננה מתאימה להם".

את התזה שלו משליך בן ש"ך על היזם הישראלי, "לבייב, שטיינמינץ, קבוצת אנגל וכל המבוססים מתאימים לעבוד בפראג, אך מצד שני, על המטוס לא תמצא את היזמים שנמצאים ברכבת אווירית לרומניה, בולגריה או אוקראינה אשר מחפשים רווח מהיר".

בן ש"ך מבדל אותנו מכל האחרים: "התגובה המהירה של המשקיע הישראלי והחוצפה בלהשיג דברים שברמת הרגולציה המרובעת, שיזם אחר לא מעז להשיג, יוצרת לנו יתרון, כמו גם היכולת הגבוהה שלנו לעבוד מול בנקים. הצ'כים עצמם הם שחקן מרכזי ולחלקם יש הון לא מבוטל, אך לעיתים אין להם מספיק אומץ לבצע את הדברים שהישראלים עושים". מסכם היו"ר.