"בהשקעות שלנו יש מינימום סיכון"

אלרן נדל"ן, חברת בת של אלרן השקעות הציבורית שנרכשה בשנת 2000 על ידי דורי וגדי דנקנר, פעלה עד לאחרונה בדרך שגרתית למדי ובמקומות טריוויאליים עבור יזמי הנדל"ן הישראלים. החברה הנפיקה בפברואר 2006 את אטלס, המרכזת את פעילות החברה במרכז ומזרח אירופה ובדצמבר 2006 היא גם הונפקה בעצמה בבורסה בתל אביב.

למה דווקא תאילנד? לדברי דורון זנדר, מנכ"ל אלרן נדל"ן, "אחרי ההנפקה, הצפת הערך והמחויבות למשקיעים, חיפשנו מקום השקעה עם פוטנציאל רווח עודף ועם כימות סיכונים ומזעורם. תאילנד עלתה על הפרק עם הצעה שהגיעה אלינו משתי קבוצות של יזמים ישראלים שחיים במקום. בתאילנד הנתונים טובים. מצבת האוכלוסין במקום גדולה (66 מיליון תושבים), הפער בין עשירים לעניים אינו קיצוני ובמקום משקיעים זרים בהיקפים גדולים. בנוסף, אנו מאמינים שהתהליך שקרה במזרח אירופה, במהלכו עלתה רמת החיים והאוכלוסייה עברה מדירות קטנות למרווחות, תתרחש גם בתאילנד. לכך ניתן להוסיף את העובדה שמדינות כאלה מעודדות השקעות זרות וזה בא לידי ביטוי ברגולציה פשוטה וידידותית לעסקים. בהשקעות שלנו יש מינימום סיכון".

גלובס: אחד ממאפייני העסקים במדינות עולם שלישי הוא אי הודאות. זה לא מתיישב עם מינימום סיכון?

"לא חששנו, כי ההחלטה שנתקבלה הייתה מושכלת. פרמטרים כגון רמות אינפלציה, תל"ג, כסף פנוי של אנשים, רגישות כלכלית, בנקים, משכנתאות, חברות לאומיות וקהלי היעד הפוטנציאלים, נבחנו לעומק. אם כי הבחינה המשמעותית עבורנו היא האם מדינה זו עומדת ביעדים שלנו.

"בנוסף, שותף מקומי חיוני במקום. אנו קיצרנו תהליכים באמצעות שתי קבוצות היזמים שחברו אלינו, ישראלים החיים במקום בהם ראינו שותפים קלאסיים. זה כלל איסוף נתונים, לימוד מנהגי המקום והדרך בה מתבצעות העסקאות, איתור קרקעות פוטנציאליות ואיתור בעלי הקרקעות. משרד אדריכלים מהארץ מסייע לנו בבניית הקונספט.

"עסקאות בתאילנד לא דומות בכלום לארץ, זה עולם אחר. לבעל הקרקע יש תעודה הנקראת צ'אנות המעידה על בעלותו המוחלטת בקרקע. במקביל יש לעשות הצלבות מידע ושיחות עם גורם שלישי (מאעכר) מקומי כדי לוודא ניקיון הקרקע. עסקה מורכבת עשויה להתבטל כי בעל הקרקע עלול להיבהל. עסקאות קומבינציה כמעט ולא קיימות. עם זאת, יש חוקי בנייה מפורטים בדומה לתהליך בארץ והיתרי בנייה סופיים מתקבלים בטווח של כ-6 חודשים ממועד הגשת התוכנית. המערכת הבנקאית הפתיעה אותי לטובה. הנציג, סגן נשיא הבנק היה בעל אנגלית רהוטה, מצוי בשוק הנדל"ן ובא לקראת בקשותינו כיזמים".

- אפרופו רגולציה, נכנסתם להשקיע במדינה בה השלטון הועבר לרשות הצבא. אחד הנושאים שעלו בהפיכה התייחס לדרך ביצוע השקעות זרות בתאילנד. זה לא מקסימום סיכון?

"כרגע במקום יש שלטון צבאי וראש הממשלה הודח, אך יש אופטימיות שבבחירות החדשות בסוף השנה יעשה סדר. רגולציות לא סבירות כבר התרסקו בעבר וניסיונות להקשות על החזקות זרים בנדל"ן תפגע בשוק התאילנדי. סביר כי לאחר הבחירות יעלו מהותית הביקושים. בכל מקרה, אנחנו על ה'סייף סייד' בפן המשפטי. כמו כן מזערנו סיכונים על ידי פיצול הפרויקטים למניבים ומגורים, תוך שהם פונים לקהל יעד רחב שנע משכבות הביניים עד לעשירים, כך לא נהיה חשופים לתנודות של רוכשים הכבדים בלבד".

- באיזה היקף כבר מדובר?

""בפאטיה, שם התיירות ענפה, יקום בניין דירות של כ-300 יח"ד על קו הים ובסמוך לסטריפ של אזור בילויים ועוד פרויקט של 400 יח"ד, בנגישות גבוהה לחוף ים. אנו בוחנים פרויקט נוסף על קו המים דרומית לפאטיה. פרויקט בקוסמאוי נמצא בשלבי סיום של החתימה על החוזה בו. שם רכשנו 6 דונם על חוף ומתוכננות להבנות 5-7 וילות יוקרתיות, כאשר לכל אחת חוף פרטי של עשרות מטר. זוהי דריסת רגל ראשונה שלנו במקום ובאי קיימת תנופת בניה יוקרתית אדירה. הקרקע הספציפית נרכשה בכ-2.7 מיליון דולר ווילות כפי שאנחנו מתכננים נמכרות באי במיליוני דולרים".

"מחירי הקרקע נמוכים ומחירי הנדל"ן בעליה. זהו שוק של עולם שלישי ואנו מצפים לתשואות גבוהות משמעותית משווקים סטנדרטים - של כ-15%".