חונים קונים

חניונים לא זוכים ליחס הראוי המגיע להם בישראל. על כך יעיד חניון כיכר אתרים בתל אביב, אך הוא אינו לבדו. חברות נדל"ן רבות להן נכסים מניבים, בעיקר קניונים או בנייני משרדים, רואים בחניון כורח ונטל. עלויות הקמתו כבדות והרווח לצידו נראה להן שולי. את יתרונותיו הן רואות בהיותו כלי שיווקי מהותי, האחראי להגדלת המכירות בנכס העיקרי.

"אלמלא היה החניון מחויב המציאות, הייתי מוותר עליו", אומר פאר נדיר, מנכ"ל קבוצת עזריאלי. מסתבר, כי חניוני הקניונים היושבים בגוש דן, בהם נגבה תשלום, מהווים נתח נאה בהכנסות המגיע גם ל-10% ו-15% מסך הכנסות הקניון כולו. גם חניונים ראויים בהם הכניסה ללא תשלום עשויים למנף את התשואה לשכר הדירה בנכס, בין 10% ל-20%.

"קניון ללא חניון אין לו זכות קיום. רמת הגמר בחניוני הקניונים צריכה להיות גבוהה יותר ולכבד את הלקוח מכניסתו לחניון, ולא רק מכניסתו לקניון", אומר משה רוזנבלום, מנכ"ל קניוני ישראל.

המילה "קניון" נכנסה לז'רגון המקצועי הישראלי על-ידי דוד עזריאלי, עם קניון איילון בר"ג באמצע שנות ה-80. משמעות המילה המסבירה את התורה כולה הנה שילוב של חניון וקניות. למרות היות החניון כלי מהותי לקידום מכירות בנכס העיקרי, הוא עדיין זוכה ליחס נחות, בדומה לקטגורית מעברים ומדרגות, אך בשונה מהם מדובר בנכס מניב לכל דבר, שבניהול נכון יעמיד תשואה המגיעה גם ל-11%, בעיקר כאשר מדובר בחניון בתשלום בתוך קניון.

תחשיב בניית מקום חניה אחד עומד על 15 אלף דולר, עם השקעה חוזרת בטווח של בין 8 ל-10 שנים (מחיר חניה לחודש נע בין 150 ל-200 דולר למקום חניה, בתוספת מע"מ, באזורי הביקוש החמים). ההוצאות הקבועות הנן הפעלת החניון ותשלום ארנונה, שהנה יקרה ביחס לשאר ההוצאות.

בהרצליה ובתל אביב, אזור בו הביקוש גבוה, משולמת ארנונה בגובה 45 שקל לחודש עבור מקום חניה אחד בחניון בתשלום (חניון ללא תשלום מקבל בעירייה פטור או תשלום נמוך משמעותית במיסי הארנונה).

תקנות ההסדרים במשק המדינה, הקובעות תעריפים מקסימליים, קובעות כי תעריף מיסי ארנונה לנכס המשמש חניון הוא 52.41 שקל למ"ר בשנה. שיעורי רווח מהפעלה לאחר הוצאות לרבות ארנונה ולפני פחת ומימון, נעים בגוש דן בין 100 ל-150 דולר למקום חניה לחודש. מחוץ לגוש דן הרווח יורד ל-50-70 דולר למקום לחודש.

"בסיטי של תל אביב הכנסה חודשית ממקום חניה יכולה להגיע אף ל-400 דולר בחודש בחניון מקורה, ובחניון פתוח ההכנסה עשויה להיות אף גבוהה יותר", אומר עמית קדם, מנכ"ל חברת סנטרל פארק לייעוץ וניהול חניונים. "חניון נועד לשרת נכס עיקרי, לא מתייחסים אליו כמקור רווח. גביית תשלום חניה בקניון בהכרח פוגעת במכירות הנכס, כי הלקוח יחפש אלטרנטיבה זולה יותר לבילוי", גורס נדיר.

כ-70 קניונים בישראל לא גובים דמי חניה. רווחיותו של נכס מניב עולה כאשר מדובר בנכס היושב על עתודות קרקע יקרות. "רווחיותו של חניון נמדדת בעיר בו הוא ממוקם ובמונחי העלויות של החניון, בהתאם לביקושים הסביבתיים", אומר יוסי קורדובה, מנכ"ל נכסי אריאל פרויקטים.

ראשוני הקניונים בארץ, לרבות איילון, לא גבו תשלום עבור החניה, כמו גם קניון רמת אביב שהוקם בהמשך. נוצר מצב שנכסים אלה, הממוקמים על עתודות קרקע יקרות במרכזי ערים, מספקים חניה לכלל עובדי ולקוחות בתי העסק שבסביבתם. "כל פקידה שנהגה להגיע לעבודה בתחבורה ציבורית, החלה להגיע עם רכב לעבודה כי החניון חינם. זה פגע במכירות, כי בנכס לא נותרה חניה לבאי הקניון", אומר נדיר. מצב זה אילץ את האחרונים, כמו גם קניונים אחרים הסובלים מבעיה זהה, לגבות תשלום עבור חניה (כגון קניון הנגב בבאר שבע, במתחם התחנה המרכזית).

לדברי נדיר, גביית תשלום לחניה במרכזי ערים פוגעת במכירות הנכס אך רק בשוליים, משום שהיא מתקזזת ברובה מול נגישות נוחה להולכי רגל או משתמשי התחבורה הציבורית. קניון עזריאלי הוא דוגמא מובהקת לכך.

מתשקיף שהגישה קבוצת עזריאלי באיגוח עולה, כי החניון בקניון עזריאלי מהווה 10% מסך כל הכנסות הקבוצה. החניון מונה 3,500 מקומות חניה ומשולמים בו 10 שקלים לשעת חניה (שעה ראשונה חינם). הנכס מכניס כ-50 מיליון שקל בשנה, כאשר סך הכנסות הקבוצה הינן כ-500 מיליון שקל בשנה. הכנסות אלה אינן כוללות את ההכנסות המגיעות ממנויי החניון בקניון (דיירי המשרדים שבמגדלים).

בקניון גן העיר, היושב במרכז העסקים (מע"ר) של ת"א, הכנסות החניון עומדות על 15% מסך הכנסות הקניון. לחניון זה יש מחוללי חניה בנוסף למרכז הקניות, כגון אירועים, רח' אבן גבירול שלאורכו בתי עסק ודיירים. החניון מעניק לדיירים מנוי לילה במחיר מוזל, וכיוון שמרבית ההוצאות בחניון קבועות הפעילות הנוספת בלילה מגיעה כולה לשורת הרווח.

קניון רמת אביב, היושב על משבצת קרקע יקרה, מוגבל במחיר חניה העומד על 7 שקלים (מחיר חניה ברחוב). הקניון, שביקש להטיב עם הלקוח, בחר לגבות מחיר החל מהשעה השנייה, שיטת שיווק מוכרת ונפוצה בקניונים הגובים תשלום. ממוצע זמן בילוי של לקוח בקניון עומד על שעתיים וחצי. "גם ללא מגבלה זו לא היינו מעלים את המחיר, וזאת כדי למנוע פגיעה בהכנסות הקניון. עם זאת, התשלום מסנן את החונים במקום שלא לצורך הקניון", אומר יוסי גולדשטיין, סמנכ"ל חטיבת הקניונים בקניון רמת אביב.

בחניון 1,700 מקומות חניה, אותם פוקדים בין 8,000 ל-9,000 רכבים ביום. כמו כן, בין 250 ל-300 מקומות חניה שייכים למנויים (דיירי מגדל המשרדים הצמוד לקניון), המשלמים דמי שכירות חודשיים הנעים בין 160 ל-180 דולר. כלומר, ההכנסות ממנויים עומדים על כ-50 אלף דולר בחודש. בנוסף, כ-45% מאורחי החניון חונים שעה; 33% חונים עד שעתיים (7 שקל), ו-15% עד שלוש שעות.

מתשקיף החברה עולה, כי ההכנסות מהחניון עומדות על 12 מיליון שקל בשנה. ההטבה ללקוח עליה דיבר גולדשטיין מונעת בעיקר מחשש לבריחת הלקוחות אל החניון המתחרה, קניון שבעת הכוכבים בהרצליה, שם החניה בחינם. גולדשטיין לא שולל אפשרות כי יש מעבר לקוחות, אך מעריך כי מדובר בתופעה שולית.

בקניון ארנה בהרצליה הושקע הון בהקמתו של החניון, הכולל מערכת משוכללת לגבייה אוטומטית. כיום החניון הוא ללא תשלום, וזאת לאחר שנוכח בעל הקניון דאז, מוטי זיסר, כי גביית תשלום בחניון גם היא מעבירה לקוחות פוטנציאליים היישר אל קניון שבעת הכוכבים הסמוך, בו 1,500 מקומות חניה בחינם.

קניון איילון, הסובל ממצוקה אמיתית בשל בתי העסק מסביב החונים במקום, לא גובה תשלום במרבית שעות היום, אך החל בגביית תשלום עד השעה 9 בבוקר, כמסננת חלקית. "מוטב היה לו כל הקניונים היו גובים תשלום עבור החניה, שכן תפעול ובניית חניון כרוכים בעלות גבוהה. עלויות אלה מגולמות בשכר הדירה ובדמי הניהול שמשלמים בתי העסק, והם מגלגלים זאת לכיסו של הצרכן בייקור המוצרים. אנשים המגיעים לקניון ללא רכב מסבסדים הלכה למעשה את בעלי הרכבים", אומר קדם מסנטרל פארק.

פתרונות למצוקת החונים שאינם מבקרי הקניון, בעיקר בקומפלקסים המשלבים משרדים וקניון, מצויים במערכות בקרה מתוחכמות. כך למשל, בקניון סיטי סנטר בחיפה הוקמה מערכת בקרה היודעת להבחין אם החונה בחניון ביצע רכישה בקניון. חונה בחניון אשר רכש בקניון אפילו ב-10 שקלים פטור מתשלום חניה. כמו כן, ישנם חניונים המפעילים מערכות ניהול מתוחכמות המאתרות חניות פנויות ובכך ממקסמים את הרווח.

"מרבית החניונים בישראל הם מפגע", אומר אלפרד אקירוב, בעל השליטה בחברת הנדל"ן אלרוב. לדבריו, חניונים רבים בארץ נעדרים פרמטרים בסיסיים מהותיים, כגון תאורה, מרווח מעברים, התמצאות קלה, ניקיון, צבע, אוורור. חניוניו של אקירוב הם סייג לחניונים המוזנחים בישראל. המפואר בהם הנו החניון במתחם ממילא בירושלים, למרות שהכניסה היא ללא תשלום. דוגמא נוספת היא חניונו של אקירוב שבמגדל אלרוב, ברח' רוטשילד בתל אביב.

אקירוב אומר כי זה עניין של תפיסה וראיה את החניון: "חניון משרת נכס, אם מגורים ואם מניב. אף שעלות השקעה בחניון מפואר עולה פי 2 (700 דולר למ"ר) מחניון רגיל, ההשקעה משתלמת, ובכל מקרה מגולמת בתקבולים. לא מדובר בהשקעה שהיא מרכז רווח, אך היא בהכרח מעלה את מחיר השכירות בנכס בין 10% ל-20%. חניונים בארץ משדרים הזנחה גם עבור הנכס עצמו".

מומחה לתחום קניונים בעולם, פקו אנדרהיל, אמר בהרצאה שנתן בארץ לאחרונה: "מרבית האנשים מגיעים לקניון או לבניין המשרדים מהחניון. תשקיע בחזות החניון, לטובת מקסום הרווחים. השפעתה של תחזוקה נאותה כגון אורות, צבע, ביטחון, התמצאות ועוד ישפיעו ויתרמו לגידול של 10% לפחות בהכנסות".

דוגמא מייצגת לדברים אלה ניתן למצוא בחניון שבפרויקט מגדלות (מתחם ישרוטל טאואר). הן בקומה השנייה והן בשלישית זוכים החניונים לשרת את ציבור המבלים בסביבה, וזאת למרות שבחוץ יש חניונים פתוחים להם נגישות נוחה יותר. הסיבה לכך היא הביטחון במקום והמחיר הסביר. דוגמא נוספת היא החניון היוקרתי של מגדל המוזיאון בתל אביב. שם מסתבר בחרה שגרירות יפן למקם את משרדיה בשל החניון שקיבל את פניהם. לדבריהם, החניון שידר יוקרה, ולא היה להם ספק כי מדובר בבניין איכותי. עבור בעל הנכס ישיבתה של שגרירות הוא כלי שיווק העומד בפני עצמו, מזמין דיירים מכובדים נוספים ומעלה את דמי השכירות בנכס גם ב-15%.

החניונים הזוכים להכנסות הגבוהות ביותר הם אלה הנותנים שירות חיוני לציבור. חניונים בבתי חולים גובים מחירים גבוהים, וזאת למרות שמדובר בקהל שתחבורה ציבורית כמעט אינה אפשרית עבורו. בבית החולים תל השומר קיים חניון בן 12 קומות. רכב הנכנס לבית החולים משלם מראש את דמי החניה, העומדים על 15 שקל. מחיר זה נמוך ביחס לחניון שבאיכילוב, הגובה לפי שעה, עם מקסימום של 50 שקל ליום. מול בית חולים בילינסון (רבין) בפתח תקווה, בחניון שהוא מגרש פרטי של גיל דנקנר, משלמים 25 שקל. חניונים אלה הם על בסיס חניה מזדמנת, ורווחיותם גדולה.

כך גם לגבי חניה במשרדים ממשלתיים, אותם פוקדים מאות אנשים מדי יום: הדוגמא לכך היא החניון שבמגדל קרית הממשלה, היושב בדרך השלום בתל אביב, שבבעלות אפריקה ישראל. שם שעת חניה עולה מעל ל-20 שקל. בחניון 7 קומות, לרוב התפוסה מלאה כבר בשעה 10 בבוקר, ובשעות העומס לוקח 20 דקות למצוא בו חניה. חניון בית המשפט בתל אביב גובה 12 שקל לשעה.

עתודות הקרקע היקרות, בעיקר בגוש דן, הולידו את החניונים רבי הקומות. מנתונים של חברת אינטר ישראל, המייצגת את קושפילד אנד ווקפילד בישראל, עולה כי על כל מ"ר עילי בממוצע קיים אותו מטראז' תת קרקעי לחניה. בעיית הרווחיות לחניון במידה רבה מושפעת מהחפירה לעומק, המייקרת את עלויות בניית החניון הנובעות ממפגש עם מי תהום ותשתיות תת קרקעיות (קווי מתח וביוב).

בכל מקרה, הצפי הוא כי המגרשים הפתוחים באזור המע"ר ייעלמו בקרוב מן המפה, כיוון ששימושם אינו מיטבי לקרקע, וכבר בעתיד הקרוב יהפכו לבנייני מגורים ומשרדים. דוגמא לכך הוא חניון השופטים בת"א, עליו בונה חברת גינדי השקעות מגדל מגורים, כמו גם החניונים ברחוב הירקון שיימחקו מהמפה ועליהם יגדלו מגדלים. בהתאם לכך התב"ע הקובעת מקום חניה אחד לכל 35 מ"ר מניב, עשויה להשתנות כבר בטווח הקצר. "בעוד שבעולם מצמצמים את כמויות החניה, בארץ עדיין דוגלים בגישה מיושנת לפיה מגדילים את היצע החניה. מחיר החניה בארץ הוא נמוך ביחס לעולם", סובר קדם מסנטרל פארק.

דבריו של קדם נכונים להיום, אך העתיד מצביע על שינוי. המגמה הרווחת בעולם, הפועלת להקטנת מספר מקומות חניה ומנגד הגדלת זכויות בנייה, החלה להתפתח בישראל, בעיקר במע"ר.

דני מריאן, מנכ"ל אמריקה ישראל, יודע לספר כי "הוועדה לתכנון ובנייה בעיריית רמת גן מציעה ליזמים הגדלת זכויות בנייה אפילו של 400%, אך מוכנה להגדיל את זכויות החניה רק ב-35%", אומר מריאן ומוסיף: "היזמים מבחינתם לא יודעים לתת תשובה חד משמעית אם ייענו להצעה. מחד יש פיתוי להגדיל הכנסה על נכס קיים, ומאידך בניית מגדל משרדים בו אין יחס שווה למקומות חניה עשויה להתיר את הבניין ריק משוכרים ויהיה גם קושי במכירתו. דילמה זו נמצאת כיום על שולחני". "tal-h@globes.co.il