חוזרים כמו בומרנג

כ מעט לכל אחד מאיתנו יש חבר שעשה טיול באוסטרליה או שיצא ללמוד שם תואר וכל כמה ימים מרים טלפון כדי לספר לך מה אתה מפסיד כי אתה לא עובר לגור במדינת הגולשים. "הכול פה פשוט, האנשים יפים, טוב להם ואתה לא צריך לרדוף אחרי הזנב של עצמך בשביל לחיות בכבוד", זה פחות או יותר המשפט הקבוע של מי שנמצא שם.

ואמנם, הרבה יותר קל לחיות באוסטרליה, היבשת-מדינה בעלת השטח העצום, השישי בגודלו בעולם, אך רק עם קצת יותר מ-20 מיליון תושבים הנהנים ממרחב עצום. אבל לחלק מהישראלים זה פשוט יותר מדי נוח, ואולי אף קצת משעמם לחיות ברוגע האוסטרלי.

למרות שעל פניו הכול נוח באוסטרליה, עד לשנות ה-90 שוק הנדל"ן המקומי היה במיתון. אך מאז, באמצעות מספר תקנות שהממשלה המקומית חוקקה, שוק הנדל"ן האוסטרלי הפך לשוק מערבי לכל דבר, והוא נחשב כיום לאחד מהשקופים ביותר, אם לא לשקוף מכולם.

איך חל אותו שינוי? הכול התחיל מתקנות של הממשל שחייבו מעבידים אוסטרלים להעביר כ-9% מהמשכורת של כל עובד לקרנות מקומיות שנקראות SUPER FUNDS. המוסדיים, שקיבלו בבת אחת כמות עצומה של כסף, החלו להשקיע אותו וחלק ניכר הופנה לנדל"ן. התוצאה הישירה היתה עליית מחירים שבאה לידי ביטוי בירידת התשואות, מ-17% לעבר רף של 8%.

בד בבד הממשלה החלה לתת הטבות מס, כך ששיעורו הריאלי נחתך בחצי לרמה של 24%. הדבר הוביל להתפתחות שוק המימון החוץ בנקאי ויצק "בוסט" מסוים בעיקר לענף המגורים. כמו כן, הכסף הפך לזול יותר בעקבות הורדה של הריבית המוניטרית, כך שכיום ניתן ללוות כספים בריבית אטרקטיבית. במקביל להתפתחויות החיובית הללו, חל מיסוד של קרנות הריט האוסטרליות, שהפכו לשחקן משמעותי במדינה, וכיום בשל התחרות הרבה הן כבר לוטשות עיניהן אל עבר שווקים חלופיים כגון סין והודו.

כל אותם סממנים שהזכרנו באו לידי ביטוי באופן ברור יותר בעיר המרכזית והמפורסמת ביותר - סידני. בימים אלה קיימת אופטימיות בכל הקשור להמשך הדרך בתחום הנדל"ן המשרדי בסידני, אם כי העיר, על אזוריה השונים, צריכה להתמודד עם מספר סוגיות לא פשוטות על מנת להמשיך ולפרוח. אם העניינים ימשיכו לזרום על מי מנוחות, הרי שצפויה התרחבות חברות, בעיקר מקומיות, כך שיועסקו עובדים רבים והביקוש למשרדים רק ילך ויתפח.

במקביל יש האצה במגמת פיתוח תשתיות חדשות בסידני, כמו פתיחת מנהרות, שיפור מחלפים והרחבת רשת הרכבות, שמשפיעה באופן חיובי על הביקוש למשרדים באזורים העירוניים. כל אלה יקלו על הגישה לאזורים ויגבירו את הביקוש לשטחים.

שינוי בהרגלי התפוסה

שוקי הנדל"ן למשרדים של סידני חוו ירידה שולית בשיעור התפוסה במחצית הראשונה של 2007. על פי סקירה של קוליירס עולה, כי שיעור המשרדים הפנויים צפוי להמשיך ולעלות עד סוף השנה בעקבות צפי לתוספת בהיצע. בדצמבר 2006 שיעור התפוסה בשוק המשרדים של סידני עמד על 91.12%, ונכון ליוני 2007 כבר נרשמה ירידה קלה ל-90.79%.

למרות שבחלק מהשווקים, דוגמת החלק הצפוני של סידני ואזור Norwest, אנו עדים לצמצום בשיעור התפוסה, לדעת בית המחקר אפשר לייחס את התופעה להתווספות פרויקטים חדשים לשוק ולא לירידה בביקושים.

על אף קיומם של נכסים מובחרים בשטח של מעל 2,000 מ"ר, ולמרות הפרויקטים החדשים, עדיין קשה למצוא נכסים רמה A בגודל האמור. בשל כך, בעלי נכסים, בהתאם לדרישת השוכרים, משדרגים לעיתים משרדים ברמות B לרמות A.

באזור Norwest ההיצע גדל בכ-28 אלף מ"ר במחצית הראשונה של 2007, ובכך צמח משמעותית שיעור המשרדים הפנויים באזור. לעומת זאת, למרות שרמות ההיצע כמעט הוכפלו באזור העסקים של הפארק האולימפי של סידני באותה התקופה, שיעור התפוסה גדל. תופעה דומה חוזרת על עצמה באזורים נוספים, שבהם לפרויקטים החדשים הנוספים לשוק, מובטחת מראש תפוסה כמעט מלאה.

על-פי קוליירס, באזורים כמו ,St. Leonards ,Chatswood North Ryde ו-Rhodes גדל שיעור התפוסה, עם קרוב ל-30 אלף מ"ר שיתווספו לשוק בטווח המיידי, כ-60 אלף נוספים עד סוף 2008 ו-260 אלף מ"ר נוספים בצנרת שיושלמו החל מ-2009.

זרימת היצע חדש אל תוך השוק הביאה עמה חוזי שכירות חדשים בכל אזורי המשרדים של העיר, אשר מבטיחים מראש תפוסה כמעט מלאה של השטחים, וגורמים להעלאת דמי השכירות. בצפון סידני, השכירות עלתה בממוצע בכ-5% עבור משרדים מובחרים, כמו גם ב-North Ryde, במתחמי משרדים בפארק האולימפי של סידני וב-Rhodes. השוק שבשולי מרכז העסקים של סידני חווה את עליית המחירים הדרמטית ביותר, שהגיעה אף לכ-20% במקרים מסוימים, בגלל המחסור החמור במשרדים מובחרים. מיזמי בנייה חדשים שנבנים באזורים אלו נמכרים לרוב לפי מחיר תשואה שנתי של 6.75%.

על-פי קוליירס, שיעור התפוסה ב-North Sydney הצטמצם ב-0.4% מתחילת 2007, לשיעור של 91.9%. ירידה זו היתה הראשונה מאז יולי 2005 כתוצאה מהשקת פרויקט גדול במיוחד. הירידה המשמעותית ביותר בשיעור התפוסה נרשמה לגבי נכסים ברמה A, כאשר בשישה החודשים האחרונים של 2006 הצטמצם שיעור התפוסה ב-7.4% והגיע ל-87.8%. לגבי נכסים ברמות B, C ו-D, התפוסה הצטמצמה בשיעורים 6.10%, 7.30% ו-10% בהתאמה.

ב-12 החודשים הבאים כמות שטחי המשרדים הפנויים צפויה לגדול, בעיקר בהשפעת היצע בניינים חדשים ולא בגלל מעבר שוכרים למקומות אחרים.

בתקופה זה צפויים גם להסתיים חוזי שכירות רבים וצפויה דרישה לשדרוגים. בקרב השוכרים קיימת דרישה ל"בניינים ירוקים", זאת מאחר שהבניינים הישנים אינם נותנים מענה לדרישות בנושא אנרגיה, ולכן יש ביקוש לבניינים חדשים העונים על דרישות אלה.

נודדים צפונה

ככל ששיעור התפוסה במרכז העסקים של סידני יצטמצם, מספר הולך וגדל של שוכרים צפויים לראות בצפון סידני אלטרנטיבה הולמת. דמי השכירות לנכסים מדרגה A באזור עלו ב-4.35% במחצית הראשונה של 2007, ונעים כעת בין 360 ל-480 דולר למ"ר לשנה (כל המחירים בדולר ארה"ב). עליית המחירים נבעה מתוספת בניינים איכותיים מאוד למלאי, שדוחפת את מחירי הקצה העליון כלפי מעלה והמשך המגמה צפוי עד סוף שנת 2007. משרדים ברמה A נמכרים ב-7,000 דולר למ"ר, המייצגים תשואה ממוצעת של כ-6.5%. מחירי משרדים מדרגה B עומדים על כ-4,750 דולר למ"ר בממוצע ונסגרים לפי תשואות של 7.25%.

ב-St. Leonards וב-Crows Nest צפויה גם כן ירידה בשיעור השטחים הפנויים. אזור זה נהנה מיתרון מיקומו המרכזי, גישה טובה לתחבורה ציבורית ועלות נמוכה יחסית של התשלומים הנלווים לשכירות. הביקוש לשטחי משרדים באזורים אלה צפוי להתגבר גם ב-2008. במחצית השנייה של 2006 התפוסה הייתה יציבה, ברמה של 88.9%. בסך הכל, שוק St. Leonards חווה הידוק בתנאי השוק במחצית הראשונה של 2007, והצפי הוא להמשך ירידה בשיעור השטחים הפנויים עד סוף השנה, כאשר אין פרויקטים חדשים בצנרת.

מגמת הצמצום של שטחים פנויים היתה בולטת יותר לגבי נכסים מרמה A, עם שיעור תפוסה של 97.1% בינואר 2007, לעומת 92.5% ביולי 2006. המצב צפוי אף להחמיר עד סוף השנה בגלל היעדר פרויקטים חדשים. השטח הפנוי של נכסים ברמה A עומד כיום על 12 אלף מ"ר בלבד. למרות ששיעור הספיגה נטו הכולל באזור נחלש במחצית האחרונה של 2006, הוא עדיין חיובי ועומד על 3,892 מ"ר בלבד. מצב דומה חוו נכסים מדרגה B. לעומתם, בנכסים מדרגה C נרשמה ספיגה שלילית, דבר המצביע על מגמת מעבר לנכסים משודרגים.

רמת הביקוש הגבוהה במחצית הראשונה של 2007 לא הניעה את השוק, ולמעשה נחתמו עסקאות מועטות בלבד, כתוצאה ממחסור בהיצע נכסים איכותיים.

במחירי השכרת נכסים מדרגה A חלה עלייה במחצית הראשונה של 2007 באזור, והמחירים נעים כרגע בין 350 ל-420 דולר למ"ר לשנה. העלייה הינה תוצאה של ביקוש יציב והיצע הולך וקטן. עם זאת, מחירי השכירות צפויים להישאר יציבים עד סוף 2007. לגבי נכסים מדרגה B המצב היה יציב וצפוי להישאר כך עד סוף השנה. שלוש עסקאות משמעותיות הושלמו ב-St. Leonards במחצית הראשונה של 2007.

בממוצע, המחירים לנכסי דרגה A נעים בין 5,500 ל-6,500 דולר למ"ר עם תשואה של 6.5%-7.0%. עבור נכסים מדרגה B המחירים נעים בין 4,000 ל-5,000 דולר למ"ר עם תשואות של 7.25%-7.75%.

נעבור לבדוק את אזור Chatswood, אשר על-פי הסקר של קוליירס שיעור התפוסה בו צפוי לקטון במחצית השנייה של 2007. זאת בניגוד למחצית השנייה של 2006, שבה הצטמצמו השטחים הפנויים מ-14.9% ביולי, לכ-13% בסוף דצמבר. ירידה זו בשיעור השטחים הפנויים באה בשילוב עם ספיגת שטחים נטו חיובית של יותר מ-6,800 מ"ר.

בנכסים מדרגה A נצפתה הירידה המשמעותית ביותר בשיעור השטחים הפנויים, מ-11% ביולי ל-6.1% בסוף שנת 2006. למרות זאת, שיעור זה צפוי לגדול במחצית השנייה של השנה, במיוחד לגבי נכסים מדרגה A, בעיקר בגלל פינוי של כ-20 אלף מ"ר בגלל תום תקופת חוזים.

כל הסימנים באזור זה מצביעים על ביקוש גובר. השלמת עבודות שדרוג של מחלף ראשי באזור Chatswood, הצפויות להסתיים במחצית 2008, כבר מעלות את הביקוש למשרדים באזור, מצד שוכרים המעריכים את היתרונות הצפויים עם גמר העבודות. גם שיפור רמת הנכסים עצמם מושך את תשומת ליבם של שוכרים חדשים רבים וגורם לשוכרים הקיימים לרצות להישאר באזור.

מחירי הנכסים מדרגה A באזור זה ממוצעים בהשוואה לנעשה בעיר והם נעים בין 5,000 ל-5,500 דולר למ"ר עם תשואה של 6.50%-7.00%. לנכסים מדרגה B המחירים נעים בין 4,000 ל-5,000 דולר למ"ר עם תשואה של 7.25%-7.75%. "