"אין בארץ מוצר ולקוחות סאב-פריים"

"אין בארץ משבר דומה לזה שמתרחש בחודשים האחרונים בארה"ב וזולג החוצה, ואני גם לא צופה משבר שכזה אצלנו. בארץ אין תשתית למשבר משכנתאות סאב-פריים". כך מצהיר בביטחון תומר שרת, מנכ"ל חברת ביטוח המשכנתאות EMI, המאפשרת גם לבנקים הישראלים למשכנתאות לתת הלוואות בשיעור מימון גבוה במיוחד, מה שאמור היה להכניס לא מעט סכנות גם לשוק המקומי.

"מערכת זהירה"

בחודשים החולפים נרשמה בשוקי ההון והאשראי העולמיים טלטלה שנבעה ממשבר בשוק משכנתאות הסאב-פריים בארה"ב. המשבר נגרם, בין היתר, בשל "הבועה" שהתנפחה בשוק המשכנתאות בארה"ב - האמריקנים נטלו עוד ועוד משכנתאות כנגד רכישת בתים (ששוויים הלך וצמח), ללא כל דרישה מיוחדת להצגת יכולת החזר של ההלוואה או דרישה להון עצמי מינימלי מצד הרוכשים.

למרות הדמיון (לכאורה), שרת, המאפשר גם לישראלים ליטול משכנתא בישראל בשיעור של 95% ויותר מערך הנכס, לא רואה פוטנציאל לזליגת המשבר אלינו.

שרת: "נורא קשה להגדיר מיהם לקוחות הסאב-פריים בישראל. אני חושב שאנו לא מוגדרים כפעילות סאב-פריים. פעילות EMI היא אמנם במימון גבוה (מדובר במשכנתאות שהיקפן עולה על 65% מימון משווי הנכס הנרכש והמשועבד ומגיע אף ליותר מ-100% מימון, ר.ש.), אבל בעולם זה לא נחשב כסאב-פריים, מכיוון שמדובר בלקוחות ללא בעיות ביכולת ההחזר שלהם".

גלובס: כל הלקוחות שלך הם לקוחות חזקים?

שרת: "בתוך המימון הגבוה ישנה חלוקה בין לקוחות - מדירוג גבוה של A ועד ללקוחות עם דירוג נמוך יותר של near prime, כאלה שרשמו בעבר בעיות אשראי קלות. עשינו מוצר שמאפשר גם ללקוחות אלו, למרות בעיות אשראי קלות בעברם הקרוב - שנה עד שנתיים, לקבל מימון גבוה. אבל, גם לקוחות אלו אינם מוגדרים כלקוחות סאב-פריים, שנחשבים בעייתיים מאוד מבחינת יכולת החזר האשראי שלקחו. למעשה אין בארץ מוצר ולקוחות סאב-פריים. הבנקים כאן לא נותנים ללקוחות שכאלו משכנתאות, ואנו לא מבטחים אותם".

- ראינו בעקבות המשבר האחרון בארה"ב שמדובר בשוק מאוד מפותח (שהניב ומניב הפסדי עתק). מדוע לא התפתח משהו דומה בשוק המקומי?

"המערכת בארץ זהירה, והבנקים בסך הכל מאוד זהירים במתן אשראי. למעשה, לאורך השנים ועד לכניסתה של EMI, הבנקים לא נתנו יותר מ-70% מימון בכלל, בטח לא ללקוחות 'רעים'. היום, איתנו (עם ביטוח), הם מגיעים עד מימון של 95%.

"עם זאת, גם עם מערכת הביטוח, הבנקים כאן עדיין זהירים והלקוחות במימון גבוה עוברים שני מערכי חיתום, אצלם ואצלנו. אנחנו, אגב, לא מאשרים כ-15% מהבקשות שמגיעות אלינו למימון גבוה".

EMI - אמנם לא הושפעתם מהמשבר בארה"ב, אבל החברה האם - UGC מבית AIG, הושפעה וניזוקה בסכומים גבוהים.

"UGC לא נמנעה מההליכים שעברו על השוק כולו בארה"ב, ובעקבות זה היא שילמה מאות מיליוני דולרים בתביעות של לקוחותיה. אבל ל-AIG גב רחב והיא שילמה את כל התביעות. הדירוג של UGC לא נפגע, ונעבור גם את הסייקל הזה. הסייקל הנוכחי, צריך לזכור, גם משיב שפיות לשוק המשכנתאות כשהמקצועיות מקבלת משנה תוקף - זו הסביבה בה אנו רוצים לפעול. לכן אני אופטימי ביחס לטווח הארוך.

"למרות הנזקים שנגרמו לפעילות אליה אנו משתייכים בקבוצה בארה"ב, אנו מדורגים בדירוג AAA של מעלות ומדרוג ובדירוג בינלאומי של חברת הדירוג Fitch, שנסקר מחדש לאחרונה ואושר עם תחזית דירוג יציבה. זה בזכות החברה האם שלנו, שאיתנותה לא נפגעה בעקבות המשבר בשוק ההון האמריקני, ולמרות ש-UGC שילמה לא מעט בשל משבר הסאב-פריים".

- התנהלות הבנקים בארץ שונה מהותית מספקי המשכנתאות בארה"ב?

"בארץ, מי שנותן את ההלוואות הם הבנקים המסורתיים, שהם מקצועניים. גם במקרים של פיגורים וחדלות פירעון אין הבדל מהותי בין הבנקים השונים כאן. בארה"ב היו לא מעט גופים קיקיוניים וחסרי מקצועיות שנתנו משכנתאות, והם גם היו מהראשונים ליפול. בארץ אני לא רואה חשש שכזה.

"יחד עם זאת, אני רואה השפעה למשבר בארה"ב, מעבר להשפעה הישירה שהיתה על שוק ההון ועשויה לשוב, בכך שהמנהלים בבנקים יקבלו משנה תוקף לזהירות ולאחריות במתן משכנתאות, וגם לשימוש בביטוח למשכנתאות".

- האם זה אומר שנחווה עלייה במחירי המשכנתאות?

"אני לא רואה מגמה שכזו בפתח. מה שכן, תהיה החמרה בחיתום. מי שלקוח טוב, ימשיך לקבל משכנתא במרווח הקיים כיום, ומי שלקוח לא טוב לא יקבל משכנתא".

במקביל למשבר הסאב-פריים, שהיה ועודנו השפעה חיצונית על השוק המקומי, לאחרונה היה אירוע מקומי שמקרין על שוק המשכנתאות המקומי - קריסת חפציבה. רבים מרוכשי הדירות היו כמובן ממומנים בהלוואות משכנתא, שיקשה עליהם הרבה יותר להחזירן בשל העיכוב במסירת הדירות, אם בכלל.

שרת: "עוד קשה לדעת אם נפגענו מקריסת חפציבה. אני מניח שיש גם לקוחות חפציבה שלקחו משכנתא במימון גבוה ומבוטחים אצלנו. אפשר וכמה מהם לא ישלמו את המשכנתא במלואה, אבל עדיין קשה להעריך. עם זאת, קרוב לוודאי שמבחינתנו לא יהיה מדובר בהשפעה משמעותית. שוחחתי בנושא עם לקוחותינו - הבנקים - ובדרך כלל ההלוואות שנתנו ללקוחות חפציבה מגובות בביטחונות, כך שהחשיפה שלנו לא גדולה, להערכתי".

- אתה צופה עוד נפילות דומות?

"היו כאן גם בעבר קבלנים שעלו ונפלו, ואיני צופה פרשה שתייצר תגובות שרשרת בהיבט זה בשוק המקומי. מה שכן, נראה לי שיש עצה אחת שעולה מסיפור הקריסה לצרכנים: רכישת דירה זו עיסקה גדולה לרוב המכריע של הציבור. תוציאו עוד כמה גרושים וקחו עו"ד מטעמכם. אני בטוח שללקוחות שלקחו עו"ד יש ערבות מכר". "

ron-s@globes.co.il