משה רוזנבלום, מנכ"ל קניוני ישראל רכש את קניון נהריה: "אוכלוסיית הצפון היא צרכנית טובה כמו בגוש דן, וצריך להעניק לה את מה שמקבלים צרכני גוש דן"

מפת הקניונים בצפון הארץ עוברת שינוי מהותי ב-3 השנים האחרונות, וזאת לאור הביקושים הגוברים לשטחי מסחר באזור. יזמים וחברות נדל"ן גדולות בשוק המניב פתחו בתחרות קשה על כיסו של הצרכן הצפוני, וזאת למרות המסר שהועבר בעת המלחמה בצפון, כי בשעה של משבר ביטחוני הם הראשונים לספוג את מכת האש בכיסם (המשביר לצרכן - 7 סניפים סגורים; רשת פוקס - ירידה של 16% בהכנסות; קניון שמונה בקרית שמונה ספג קטיושה; פתיחה חלקית של הפאואר סנטר בקריות ועוד).

קדחת הקניונים פשטה על הצפון, והגיעה בשעה טובה אל העיר טבריה, העיר היחידה בארץ בה אין קניון. אך האם יש מקום לכולם? עד לפני כשלוש שנים, הניסיונות השונים מצד יזמים להקים קניונים בגליל נכשלו. הקניונים הקטנים שקמו בכרמיאל, קרית שמונה ונהריה כשלו מאחר והניהול לא פיצח את הנוסחה למשיכת קונים. הסייג לכך הוא המרכז של ביג מרכזי קניות בכרמיאל, ששגשג ועודנו משגשג.

שכר הדירה המשולם בקניונים בצפון הארץ נמוך ב-20%-30% ואף יותר בהשוואה לקניוני במרכז. עובדה זו לא מרתיעה את יזמי הנדל"ן והחברות המובילות בשוק לאסוף לפורטפוליו נכסיהן קניונים כושלים אלה, או להקים חדשים - פעולות ששינו את מיפוי הקניונים בצפון, שנמצא כבר בשלב זה ברוויה.

בטבריה וסביבתה כ-85 אלף תושבים, אליהם מצטרפים רבבות תיירים המבקרים בעיר. אל הוואקום הזה יכנס קניון "סיטי דנילוף", והקמתו הצפויה של קניון נוסף אותו מתכננת להקים בשותפות חברת נצבא החזקות ומשפחת ביטאן בעיר.

טבריה מטפחת מעל לעשור את הסכסוכים בין היזמים הבודדים המבקשים להקים קניון בעיר, למרות הקשיים שמערימות ועדות התכנון. העיסוק סביב מי יזכה להיתרי הבנייה, או לחלופין, כאשר ניתן לאחד היתר הרי שהמהלך טורפד על-ידי האחר, הביאו לכך שטרם קם קניון בעיר. "העיר מפסידה כשהיא מתעסקת באזור תעשייה ולא בהקמתו של קניון, והפגיעה בסופו של דבר היא בתושבים", אומר משה רוזנבלום, מנכ"ל קניוני ישראל. "קניונים הם יצרני עבודה. קניון בינוני ששטחו נע בין 10 ל-14 אלף מ"ר, מייצר עבודה ל-800 עובדים בשכר ישיר", אומר רוזנבלום.

הדוגמא הקלאסית והאקטואלית ביותר היא בעיר ראשון לציון, בה ניהל ראש העיר מאיר ניצן מלחמת חורמה כדי שהחנות השנייה של איקאה תקום בעירו. מאבקו הביא ליצירת 2,000 מקומות עבודה, הוא גם התגאה בכך שישיבתה של איקאה בראשל"צ תזרים לעירייה מיסי ארנונה בגובה 15-18 מיליון שקל בשנה, אולם בשבוע האחרון הסתבר שהמאבק נכשל, לאחר שבית המשפט לא אהב את קיצור ההליכים שהפך את הקרקע התעשייתית למיועדת למסחר.

הכנסות הארנונה הן לא דבר מבוטל: קניון שבעת הכוכבים בהרצליה מזרים לעירייה מיסי ארנונה בגובה של 7 מיליון שקל בשנה. הגרנד קניון בחיפה מייצר למעלה מ-13 מיליון שקל בשנה.

כיום, עולמה המסחרי של טבריה הוותיקה מתבסס על חנויות הפרושות לאורך הרחובות הראשיים בעיר, שאינם מטופחים. ובכל זאת, העיר מתעוררת בשלהי 2007 משנת הדוב שלה, ומנסה להעביר את תרבוצת הצריכה מהרחוב אל הקניון - כ-10-15 שנה אחרי שמהלכים דומים נעשו ברוב הערים בארץ.

בשוק מעריכים, כי המעבר מרכישה ברחוב לרכישה בקניונים יהיה מהיר. "הצרכן הטברייני הוא אומנם שמרני, אך מצב זה ישתנה עם כניסתם של הקניונים לתמונה. תשתנה תרבות הצריכה וטעמו של הקהל, זהו תהליך טבעי, והקניונים יצליחו", אומר אבי מוסלר, מנכ"ל אמות. רוזנבלום, מנכ"ל קניוני ישראל, סובר כי הצלחתם של מי מהם תלויה בניהול: "הקניון שיצליח יותר יהיה הקניון לו תכנון ותמהיל מדויקים שיענו על צרכי התושבים, זהו שם המשחק".

טובים השניים

נצבא החזקות ומשפחת ביטאן מתכננים להקים קניון במתחם התחנה המרכזית בעיר, בהשקעה של 35 מיליון דולר. רק שלושה שבועות קודם לכן הודיע המתחרה, איש העסקים הטברייני דוד דנילוף, כי הוא מקים את הקניון הראשון בטבריה בהשקעה של 170 מיליון שקל.

הקניון של נצבא וביטאן יקום תחת השם "מול כנרת", על השטח שבבעלותם המשותפת. לדבריהם, בשלב א' יוקם הקניון על שטח בנוי של 20 אלף מ"ר מתוך 26 אלף מ"ר המתוכננים. על השאלה האם יש מקום לשני קניונים בעיר, ענו בנצבא כי יתרון המיקום של קניונם, היושב בלב העיר, צריך להדאיג את דנילוף שקניונו מרוחק יותר.

דנילוף מבחינתו רגוע. לנגד עיניו הוא רואה את היתרון היחסי שבקניונו היושב בסמוך לאזורי המגורים ואינו מרוחק ממרכז העיר ומבתי המלון בה. בנוסף, הקניון שיקום נבנה בסמיכות ל"מרכז דנילוף", שהוקם בשנת 2000 על שטח של 10,000 מ"ר בהשקעה של כ-60 מיליון שקל. לאחרונה הורחב שטח זה בעוד 3,000 מ"ר נוספים. חיבורו של המרכז המסחרי אל הקניון יעמיד את סך השטח המסחרי במתחם על כ-50 אלף מ"ר.

אך בשלוותו של דנילוף טמון כפי הנראה פרמטר נוסף. התב"ע המאושרת נכון להיום שבידי נצבא וביטאן, מתייחסת בשלב א' לשטח של 9,700 מ"ר בלבד, בעוד שהרחבתו כרוכה בהתניות תחבורתיות (הרחבת כבישים המובילים לקניון ופתיחת כביש 348 מהיישוב מגדל לטבריה). הרחבות אלה מוערכות בהשקעה כספית גבוהה (100 מיליון שקל) מכספי העירייה. רק לאחר ביצוע שלב א' יקבלו השותפות תב"ע לבניית כ-12,000 מ"ר נוספים, כאשר אישור זה מותנה גם הוא בהקמתו של כביש עוקף טבריה והרחבת כביש פנימי בעיר. נצבא מסרה כי הרחבות אלה יבוצעו עד סוף שנת 2009.

חברת יובלים, הממונה על ניהולו ושיווקו של קניון דנילוף, טוענת כי על בסיס מחקר שוק שביצעה בעיר ובאזורים הסמוכים, הפדיון שיניב הקניון של דנילוף יעמוד על ממוצע של 600 דולר למ"ר, וזאת למרות שבמרבית הקניונים הפדיון הממוצע עומד על 350 דולר למ"ר. לשם השוואה, בכרמיאל עומד הפדיון על ממוצע של כ-400 דולר למ"ר. בקניונים מובילים כגון קניון מלחה, אילת, עזריאלי, קניון הזהב, רמת אביב והקריון, נע הפדיון בין 500 ל-900 דולר למ"ר.

"הקניון ישרת 130 אלף תושבים, ובתקופת החגים וחול המועד ישרת למעלה מ-700 אלף איש", מסביר אלברט עמית, מנכ"ל יובלים. על כך מוסיף דנילוף, כי "החנויות ברחובות נעדרות ייצוג של רשתות מובילות ממותגות שפועלות היטב בקניונים השונים בארץ. זיהנו צורך וביקוש מצדם של תושבי העיר, מדובר ביזמות המונעת מזיהוי בצורך במסחר מפותח יותר בעיר הסובלת מחלל גדול בתחום הצרכני. הפדיון המוערך מצדיק את ההשקעה".

בנצבא מוסיפים: "בעיר זו לא קיים קניון מודרני אחד שיענה על צרכי התושבים והתיירים הרבים הפוקדים אותה". לאופטימיות זו מצטרפת עובדת פיתוח התיירות בעיר. "מזה 20 שנה לא נבנה מלון אחד בטבריה, והשנה יקים איש העסקי מוטי זיסר 650 חדרי מלון", אומר דנילוף.

קניון סיטי דנילוף עתיד לקום ברבעון הראשון של שנת 2010. בנייתו תחל כבר בשבועות הקרובים. הקניון יהיה בן 3 קומות ויוקם על מגרש ששטחו 15 דונם, מתוכם שטח בנוי של כ-30 אלף מ"ר, כמו גם חניון בן 1,000 מקומות חניה. החברה כבר החלה בשיווקו לפי שכר דירה הנע בין 60 ל-80 דולר למ"ר, המשקף לקניון תשואה של 15%. לדברי אלברט עמית, מנכ"ל יובלים, ישנם 38 בתי עסק המעוניינים לשכור שטחים בקניון. רשת הבגדים פוקס כבר שכרה שטח של 650 מ"ר, הוניגמן 164 מ"ר ובילבונג 143 מ"ר.

דנילוף מעריך כי קניון זה ימשוך קהל גם מעפולה, בית שאן ודרום רמת הגולן, בנוסף לתושבי הגליל המזרחי. תקוות אלה יש לקחת בערבון מוגבל, משום שקדחת הקניונים לא פסחה גם על היישובים הסובבים את טבריה. במושבה מגדל, המרוחקת 10 דקות נסיעה מטבריה, צפוי לקום קניון הפועל בשבת. בעיר נצרת, בה קיים קניון לב העיר ומרכז מסחרי מסוג פאואר סנטר של קניוני ישראל, צפוי לקום פאואר סנטר נוסף על-ידי אפ"י וביג. כמו כן, חלק מתחנות הדלק באזור הופכות להיות מיני-מסחריות.

בראש פינה יצטרף לקניון סנטר הגליל שבבעלות דלק נדל"ן, קניון חאן ראש פינה, אותו עתידה להקים משפחת גורן המנהלת בימים אלה משא ומתן עם חברת ישפרו. בדרום רמת הגולן, ביישוב בני יהודה, מקימים טראס השקעות מרכז מסחרי על שטח של 2,500 מ"ר שישרת את תושבי הרמה.

בעיר כרמיאל, הזוכה לעדנה בתחום המסחרי עם דמי שכירות הנעים בין 30 ל-40 דולר למ"ר, את המרכזים המסחריים שכשלו בעיר מחליפים הקניונים של דלק נדל"ן ואמות השקעות, המחזיקה בחוצות כרמיאל ושפועלת להרחבת הקניון ל-18 אלף מ"ר. אלה יושבים בסמוך למתחם ביג המשגשג במתחם שבמזרח כרמיאל.

פריחה בנהריה

אם עד לפני שנים בודדות הצליח ביג לשרת הן את תושבי כרמיאל והן את תושבי הגליל העליון והמרכזי, הרי שהיום ההגמוניה האזורית בסכנה. בנהריה רכשה קבוצת קניוני ישראל את קניון נהריה, ששטחו 7,500 מ"ר, בסכום של 20 מיליון דולר ושחרור בעלי המניות הקודמים (קניון הצפון נהריה נכסים) מחובם לבנק דיסקונט, בגובה 163 מיליון שקל. כיום ממוצע דמי השכירות עומד על כ-40 דולר למ"ר. בכניסה הדרומית של נהריה יושב ביג ברגבה; מנופים פיננסים תקים קניון חדש בעיר, בשלב ראשון על שטח של 11 אלף מ"ר. אם לא די בכך, חברת מודל 99 שבבעלות היזם מוריס מלכה מקימה את המרכז המסחרי הוד געתון, על הריסותיו של בית הקולנוע הוותיק.

מעבר לתובנה שקניונים שורדים טוב יותר מנכסים מניבים אחרים (כמו משרדים) בעתות מצוקה, הרי שלתנופת הקניונים בצפון מייחסים את עדנת תיירות הפנים. כמו כן, הגיעו החברות הגדולות לתובנה כי תושבי הצפון הנם צרכנים טובים. מוסלר אומר, כי "הפדיונות להם זכו הקניונים במרכז הארץ בתקופת המלחמה, שם התנקזו פליטי הצפון, העידו כי מדובר בצרכנים טובים עם כוח קנייה שאינו פחות בהשוואה לצרכני המרכז. לאזור הצפון מתחילה להגיע אוכלוסיה ברמה סוציו אקונומית גבוהה. על כך יעיד השגשוג לו זוכות דירות המגורים בצפון".

משה רוזנבלום מוסיף: "אוכלוסיית הצפון היא צרכנית טובה כמו בגוש דן, וצריך להעניק לה את מה שמקבלים צרכני גוש דן. הכל תלוי בניהול. קניון נהריה כשל והיום הוא מצליח. אם התמהיל קולע לטעם הקהל, הקניון ימריא".

סוד ההצלחה של קניוני הצפון כיום נעוץ בתובנה כי לכל קניון מענה מסוים תחת 3 הקטגוריות הקיימות בקניונים: קניון שכונתי (3,000-5,000 מ"ר), עירוני ואזורי. התושבים היושבים צפונית לחיפה, כגון נהריה, עכו, מעלות, הקריות והסביבה, נשענים על קניון הקריון בקרית ביאליק, המהווה את עמוד התווך בצפון ונהנה מכוח הקניה של 400 אלף תושבים. בקריון משולמים דמי שכירות של כ-100 דולר למ"ר ויותר, הוא משמש עוגן גם לתרבות פנאי ובילוי באזור וכולל את הקמעונאים המשמעותיים בשוק.

"מרכזי הקניות הקיימים סביב לקריון נותנים מענה לשירותים משלימים", אומר מוסלר. המרכז המסחרי באלונים שבבעלות אמות זוכה למבקרים מקרית טבעון, יקנעם, רמת ישי ואחרים. הקניון בתפוסה מלאה, ושכר הדירה מגיע גם ל-100 דולר למ"ר; אפילו ניו פארם, המהווה עוגן בקניון, משלמת דמי שכירות של 50 דולר למ"ר (עוגנים משלמים בממוצע כ-30 דולר למ"ר בקניונים במרכז הארץ).

על השאלה האם יש סיכוי למסה כה גדולה של קניונים ומרכזים מסחריים בצפון, עונה מוסלר: "בצפון יכולה להיות התפתחות אזורית של קניונים ששטחם נע בין 5,000-6,000 מ"ר, באזורים שהקריון לא נותן להם מענה ברמת הצריכה המקומית. מרכזים אלה בנויים למסות קטנות יותר של צרכנים, וסיכויים להמריא הוא כקניונים משלימים". רוזנבלום פחות אופטימי: "מחד אני מברך על תחרות, מאידך, אזור הצפון צפוי להיות רווי בקניונים ומרכזים מסחריים. לא כל הקניונים האלה עם פוטנציאל, ואני מאמין שיהיו נפילות".