דרושה ריוויזיה בהחלטה 1066

בבנייה רוויה העברת הבעלות תעשה ללא כל תשלום נוסף, ובבנייה נמוכה (במגרשים מעל 500 מ"ר) נדרש תשלום כדלקמן: כששיעור זכויות הבנייה אינו עולה על 25% מגודל המגרש, ישולמו 19% מערך הקרקע (שהם 23% מערך הקרקע לאחר תוספת מע"מ ומס רכישה). גובה התשלום פוחת ככל שזכויות הבנייה גבוהות יותר, מכיוון שפוטנציאל תוספת הבנייה גדל ככל שזכויות הבנייה הקיימות קטנות יותר. במדרגת התשלום הרביעית והאחרונה, כאשר שיעור זכויות הבנייה עולה על 75% מגודל המגרש, ישולמו רק 9% מערך הקרקע (שהם 10.9% מערך הקרקע לאחר תוספת מע"מ ומס רכישה). על כל הסכומים הנ"ל תחול הנחה של 50% בשנתיים הראשונות ליישום ההחלטה.

הסיבה לכך שנדרש תשלום היא שבחכירה מימוש תוספת זכויות בנייה מותנה בתשלום דמי היתר, עליהם המינהל מוותר בעת מתן זכות הבעלות. בבנייה נמוכה ההסתברות למימוש תוספת זאת גדול בהרבה מאשר בבנייה רוויה, ולכן נדרש התשלום. התשלום הנדרש צריך לשקף את ערכם הנוכחי של דמי ההיתר העתידיים.

הוועדה והמועצה שגו בקביעת שיעורי תשלום התלויים רק בזכויות הבנייה הקיימות. הם צריכים כמובן לקחת בחשבון גם את זכויות הבנייה הצפויות בעתיד. שווי זכויות הבנייה העתידיות ודמי ההיתר הנובעים מהן שונים מאוד בין מקומות שונים. קיימים הבדלים ניכרים בתוחלת הזמן הצפוי עד להפשרת קרקע מבנייה נמוכה לבנייה רוויה, כמו לדוגמה בין יישובים פרבריים שכולם בנייה נמוכה, מול אזורים של בנייה נמוכה בתוך ערים גדולות (לדוגמה - סביון או כפר שמריהו מול שכונת תל בנימין ברמת גן).

הפתרון הנכון אפוא הוא לקבוע שיעורי תשלום ספציפיים, לפחות ברמה של שכונה מסוימת, ועדיף ברמת הנכס הבודד. הקניית הבעלות מחייבת שומת שווי של כל נכס בנפרד, וזו צריכה לכלול לא רק את שווי הנכס אלא גם את גובה התשלום הנדרש לפי הערך הנוכחי של דמי ההיתר הצפויים.

לתוכנית הקניית הבעלות בדירות המגורים שתי מטרות: א. מחשבה שיש עדיפות חברתית לקניין על פני חכירה. ב. מקור של הכנסות למינהל בבנייה נמוכה. שיעורי התשלום שנקבעו יגרמו לכך שמרבית החוכרים בבנייה נמוכה יישארו במצב של חכירה, וכך תוחמצנה אצלם שתי המטרות. תשלום בשיעור של 9.5% (בתקופת ההנחה) עבור זכויות ערטילאיות ולא ודאיות איננו עומד במבחן הסבירות. במגרש בשווי 500 אלף דולר מדובר בתשלום של 47.5 אלף דולר. בתום שנתיים הסכום יוכפל ל-95 אלף דולר.

לאחר הסדרת הנושא, המינהל ישווק מגרשים חדשים במסלול של בעלות מלאה. אני סבור שההפרש בין המחיר שישלמו חוכרים חדשים ובין המחירים שהיו מתקבלים עבור אותם מגרשים בהסדר החכירה הישן ייפול במידה ניכרת מן התשלומים שנקבעו בהחלטה 1066.

תוצאת יישום החלטה 1066 תהיה שדירות בבנייה רוויה בישראל ודירות חדשות בבנייה נמוכה תהיינה כולן בבעלות פרטית, ואילו דירות קיימות בבנייה נמוכה תמשכנה להיות מוחכרות ברובן המכריע.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין.