בוקר טוב וייטנאם

המדינה היפהפייה דורגה רביעית בעולם מבין היעדים המושכים תיירות בעשור האחרון. מצד שני, היא גם נמצאת בתחתית הטבלה עם תואר מאוד לא מחמיא כמדינה הכי לא שקופה בשוק הנדל"ן, מה שמלמד כי הסיכון עדיין רב, גם בשל מחסור חמור בתשתיות.

קיימות הקבלות רבות בין וייטנאם לבין סין והודו, ולא רק בשל הקרבה הגיאוגרפית. וייטנאם היא מעין דגם מיניאטורי של שתיהן (אם ניתן לומר מיניאטורי על מדינה של 85 מיליון תושבים), המפגר עדיין מבחינת התפתחותו מול הודו ולבטח מול סין. אך היתרון הגדול ביותר שלה הוא בכך שכניסה אליה אינה מצריכה מהיזם הון עצמי התחלתי רב, ועם מיליוני דולרים בודדים ניתן למנף פעילות משמעותית.

נכון להיום, תוכניות של יזמים רבים נופלות בין הכיסאות, מאחר והן אינן עומדות בחסמי הכניסה הכמותיים להשקעה בסין ובהודו. ולו בגלל זה, וייטנאם היא סוג של אלטרנטיבה קורצת גם ליזמים הבינוניים שבינינו. רמת המינוף בוייטנאם אמנם נמוכה מזו שננקטת בהודו ובסין ולכאורה מדובר בחסרון, שכן צריך להביא יותר הון יחסי מהבית, אך עניין זה תורם לשמירה על השפיות, במיוחד בשוק מתעורר כמו וייטנאם שרגיש מאוד למשברים גלובליים ולמשטרים שאינם בעלי תרבות עסקית ארוכה.

כמו בכל השווקים המתעוררים, כפי שקרה לפני מספר שנים במזרח אירופה וכפי שקורה כיום בסין ובהודו, האוכלוסייה היותר נחשלת שחיה בכפרים מתחילה אט אט לצעוד אל עבר הערים המרכזיות ומתחיל תהליך אורבניזציה. החברה עדיין מאוד פטריאכלית, אצל הדורות היותר ותיקים גרים הורים לצד הדוד והדודה, אך הילדים רוצים יותר ולא מתביישים לקנות דירות מפוארות בבניינים עם שוער. בשל הממשל הקומוניסטי, האוכלוסייה המקומית נוטה "להשוויץ" הרבה פחות מאשר דור הביניים המתעשר במדינות הקומוניסטיות לשעבר במזרח אירופה.

כמו בכל שוק מתעורר קיימת בעיה די מהותית של היעדר בתשתיות מתאימות על מנת לנסות ולהשתוות לקידמה. בערים המרכזיות ישנה התפתחות ניכרת, אך אם יוצאים רגע מהקופסה האורבנית מתגלה נוף חקלאי בעיקרו עם חוסר ניכר בתשתיות ראויות. לכן, המשקיעים הזרים מעדיפים להתמקד בערים הראשיות, מאחר שהפרברים נחשבים לבתוליים מדי ולו בשל היעדר בתשתיות הראויות.

פיתוח תרבות עסקית

במדינה שמים דגש רב על החינוך ובעלי היכולת מקפידים לשלוח את ילדיהם לבתי ספר ברמות גבוהות מאוד. באופן כללי, למרות שלכאורה המדינה היא חסרת תרבות עסקית, האוכלוסייה נחשבת למאוד פקחית. משא ומתן שנעשה לרוב מול שלוחות ממשלתיות שהופרטו מתבצע מול מנהלים מתוחכמים, כך שקשה לנצל תמימות כפי שאנשי עסקים בעלי ניסיון נוהגים לעשות במדינות נחשלות.

כפועל יוצא מהגידול המסיבי ישנו מחסור בכל האלמנטים והתחומים השונים של הנדל"ן. חברות גדולות פותחות סניפים מקומיים ברחבי המדינה ולכן נוצר מחסור כבד בשטח למשרדים. קיים מחסור אדיר בבתי מגורים ובבתי מסחר ראויים, זאת כאמור בשל תהליך האורבניזציה חסר התקדים כתוצאה מעלייה ברמת השכר ומהרצון לשפר את איכות החיים. גם בתחום התיירותי, חסרים מלונות ברמות שונות על מנת לשכן את התיירים הרבים, מרמת המטייל ועד לאיש העסקים המבקש להתאכסן באחת מהערים הגדולות.

ב-2006 צמח התמ"ג בוייטנאם ב-8.17%. לאחר 5 שנים של צמיחה בשיעורים בין 7% ל-8%, וייטנאם הפכה לאחד היעדים המעניינים ביותר באזור, במיוחד עבור משקיעים זרים. המדינה נהנית מיתרונות נוספים בתחום כוח העבודה, פריון העבודה ומבנה חברתי. מכל הסיבות האלה היא הצליחה להתפתח מהר, ועד שנת 2010 צופים שיעור צמיחה ממוצע של 8%-8.5% לשנה. התמ"ג לנפש צמח מ-640 דולר לנפש ב-2005 ל-720 דולר לנפש ב-2006 ועשוי להגיע ל-1,100 דולר לנפש ב-2010.

מחקר של חברת CBRE (המיוצגת על ידי מאן נכסים בישראל) צולל גם לתוך נתוני המיקרו במדינה. לוייטנאם, למרות או בגלל השלטון, מערכת פוליטית מהיציבות בעולם, המשתלבת עם צמיחה כלכלית. בין השנים 2004 ו-2007 סבלה המדינה מתופעות קשות כמו שפעת העופות, בצורת, שיטפונות, אינפלציה ועלייה במחירי הדלק, ועם כל אלה כלכלת וייטנאם נותרה איתנה ודורגה במקום השני בדירוג הצמיחה של מדינות דרום מזרח אסיה. עם הצטרפותה לארגון הסחר הבינלאומי, הפכה לשוק מתעורר מושך ומעניין ובמיוחד בכל הנוגע לנדל"ן.

היקף היצוא ב-2006 הגיע ל-39.6 מיליון דולר - גידול של 22% לעומת 2005. וייטנאם מייצאת בעיקר לארה"ב, לשוק האירופי, ליפן ולסין. המוצרים העיקריים שהמדינה מייצאת הם הלבשה וטקסטיל, הנעלה, מאכלי ים, מוצרי עץ, קפה, גומי, פחם, עבודות יד, מוצרי חשמל ואגוזי קשיו.

היקף היבוא ב-2006 שיקף גידול של 21% לעומת 2005. וייטנאם מייבאת בעיקר משוויץ, אוסטרליה, צרפת, פינלנד, תאילנד, הפיליפינים וסין. המדינה מייבאת בעיקר חומרי גלם, ציוד וטכנולוגיה. יבוא מוצרים כגון נפט, דשנים ופלדה יתבצע תחת פיקוח ממשלתי על מנת לשלוט בתלות בגורמים זרים.

השקעה אטרקטיבית

אם נציץ לתוך התשקיף של קבוצת רשי, המסכמת מחקרים שנעשו על יד חברות המחקר וההשקעות לנדל"ן CBRE וג'ון לאנג לסל, נוכל להיכנס לתוך עובי הקורה הוייטנאמית וללמוד על היתרונות ועל החסרונות העיקריים.

על פי רשי, מספר גורמים חוברים יחד כדי להפוך את וייטנאם ליעד השקעה אטרקטיבי בתחום הנדל"ן: צמיחה מהירה, שיפור באיכות החיים, עלייה בצריכה, עיור מואץ, תיירות מתפתחת, רפורמות מבניות במשק, עידוד הפרטה של סקטורים ציבוריים, תמריצי מיסוי, גידול בהשקעות זרות ורצון של משקיעים נוספים להוסיף יעדי השקעה בדרום מזרח אסיה, נוסף על סין.

מנגד, ישנם מספר אתגרים הנובעים מקשיי בירוקרטיה, שקיפות נמוכה, היעדר חקיקה מסודרת בתחום הנדל"ן והיקף קטן יחסית של שוק. לשוק הנדל"ן בוייטנאם יש שני חסמים עיקריים שמונעים התפתחות מואצת של התחום: היעדר נורמות בינלאומיות בתחום והיעדר פרסום מידע מספיק בתחום האנגלית. כמו כן, גורם נוסף שמשפיע הוא היעדר ידע וניסיון בהכנת דוחות כספיים העומדים בתקנים בינלאומיים.

אחת התוצאות של התפתחות שוק הנדל"ן היא גידול במספר קרנות ההשקעה וקרנות הנדל"ן בפרט ברחבי המדינה. רשי מפלחת את תחום הנדל"ן למגזרים.

בתחום הנדל"ן למשרדים ישנה צמיחה מהירה - הליברליזציה הצפויה בעקבות הצטרפות לארגון הסחר העולמי, כניסת המוסדות הפיננסיים הבינלאומיים לשוק המקומי, השקעות זרות וגידול חלקם של שחקנים קיימים בשוק צפויים ליצור ביקושים גדולים לשטחי נדל"ן למשרדים. עיקר הריכוז צפוי להיות בהו צ'י מין סיטי בגלל אופייה המסחרי.

הנדל"ן למגורים סובל מהיקף חלש של התחלות בנייה חדשות ומגידול בהתעניינות מצד מקומיים וזרים הגורמים לעליית מחירים חדות. ההתעניינות ההולכת וגוברת של הזרים מביאה לשיפור באיכויות הבנייה ובתנאים. עיקר הדומיננטיות היא עדיין מקרב דרום מזרח אסיה וכן מקרנות ההשקעה. בעיר הבירה, האנוי, שיעור התפוסה בשוק הנדל"ן למגורים עומד על 98%.

בנדל"ן לקמעונאות קיימת ציפייה לכניסה של מותגים בינלאומיים לשוק המקומי, שיגדילו את המכירות וייצרו ביקוש לשטחי מכירה נוספים. ההצטרפות לארגון הסחר העולמי צפויה להגדיל את הצורך בשטחים נוספים לתעשייה החל ממחסנים והמשך במרכזים לוגיסטיים, כך שהסממנים ביתר המגזרים ישפיעו גם על הנדל"ן התעשייתי.

למי שייכת הקרקע?

ומה באשר לנושא הבעלות? כל הקרקעות בוייטנאם מוחזקות על ידי העם ומנוהלות על ידי המדינה ולפיכך הבעלות על קרקע מוגבלת לזכות שימוש בלבד. רק מי שמוגדר כוייטנאמי (יחיד או תאגיד וייטנאמי) יכול להיות בעל זכות שימוש לצמיתות במקרקעין.

משקיעים זרים יכולים לרכוש קרקע באחת משתי דרכים: באמצעות חכירה של הקרקע לתקופה של 49 שנים או באמצעות מיזם משותף עם בעל זכויות מקומי שיקצה את זכויותיו בקרקע למיזם. מיזם משותף של זרים עם וייטנאמים יכול להחזיק בקרקע בחכירה עד לתקופה של 49 שנים ולמכור אותה למי שמוגדר וייטנאמי לזכות שימוש לצמיתות.

בנוסף ישנן מגבלות על משקיעים זרים: בנייה מסחרית להשכרה מחייבת אישור בעלות לתקופת ההשקעה, שבסיומה הקרקע תועבר למדינה. בבניית נדל"ן למגורים מחויב המשקיע הזר להעביר לבעלות המדינה את כל היחידות שלא נמכרו עם פקיעת אישור הבעלות. לאחרונה עבר בוייטנאם חוק לפיו תושבים זרים יוכלו לרכוש בתים לשימוש עצמי.

ברשי חוזים כי "שיעור התפוסה בשוק הנדל"ן למשרדים בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי מתקרב ל-100% בגלל הביקושים הגדולים לשטחי השכרה. הצפי ל-3-5 שנים הקרובות הוא כי מחירי השכירות ימשיכו לעלות בשל הביקוש הגובר ובשל צפי למיעוט השלמות בנייה. לאחר מכן צפוי כי מחירי השכירות בתחום יתמתנו לאור השלמות הבנייה הצפויות. כיוון שמדובר בשוק מתפתח, התנודתיות במחירים היא גבוהה".

ברשי גם מציינים כי כ-70% מהאוכלוסייה בוייטנאם היא מתחת לגיל 30, גורם שמעיד על כוח עבודה גדול וזמין ועל נטל קטן יחסית של תשלומי פנסיה. "