לווה מוגן

מאז נפסקה בבית המשפט העליון הלכת "מיסטר מאני" הידועה, שקבעה כי יש להסביר היטב לנוטלי משכנתא את העובדה שאם לא יעמדו בתשלומים, ייתכן שימצאו עצמם בלא קורת גג, מנסים חייבים רבים להיאחז בקרש הצלה זה, ולטעון כי לא הבינו את הסברי המלווים. בתי המשפט נוטים לשתף עימם פעולה, בעיקר כשמדובר במלווים חוץ-בנקאיים (שוק אפור).

למרות שהלכת מיסטר מאני עסקה בהלוואות חוץ-בנקאיות, קבע לפני כשנתיים המחוזי בת"א ש"יש לפרש את פסק דין 'מיסטר מאני' פרשנות תכליתית, אשר תביאנו למסקנה כי גם תאגידים בנקאיים מחויבים לגילוי והסבר מפורטים יותר בעניין הוויתור על הגנת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל".

"עם זאת", נאמר שם, "אין לשכוח כי מדובר בהלוואה בנקאית, הניתנת במסגרת מפוקחת ומבוקרת, ואין לבטל על נקלה סעיף לחוזה, אשר בו ויתר צד על זכות שהוא רשאי לוותר עליה". ואכן, השופטת יהודית שטופמן סירבה להתערב בחופש החוזים ולפגוע בזכות הקניין של הבנק, משום שהלווה הצהירה בהסכם ההלוואה שבמקרה של מימוש המשכנתא לא יחולו עליה הגנות או הוראות סעיף 38 לחוק הגנת הדייר, וסעיפים 38 ו-39 לחוק ההוצל"פ.

פסק דין שניתן בימים אלה במחוזי בת"א, ע"י השופטת שרה גדות, השווה לחלוטין את מצב הלווים, בין כשהמלווה הוא בנק ובין אם הוא גורם חוץ-בנקאי. "חובת הגילוי הנאות חלה גם על הבנקים ולא רק על מסגרות חוץ-בנקאיות ומאחר שמדובר בוויתור על דיור חלוף, על המערכת הבנקאית לציין ויתור זה בצורה ברורה יותר ולא רק להסתפק בהזכרת סעיף 38 לחוק ההוצל"פ", פסקה גדות ולא סייגה זאת בכך שיש להיזהר בהתערבות בחוזים כשמדובר בבנק.

סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל קובע, שניתן לפנות חייב מדירת מגוריו אם "הוכח שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עימו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף". סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע, שבמקרה כזה יהפוך הלווה לדייר מוגן של רוכש הדירה. מטרת סעיפים אלה היא ליצור מנגנון יעיל ומהיר לגביית חובות, ובמקביל למנוע את קריסתם הכלכלית של חייבים והפיכתם לנטל על החברה.

ואולם, הצדדים יכולים להתנות על שני הסעיפים בהסכם המשכנתא, ואכן בטופס ההלוואה הסטנדרטי של כל הבנקים מופיעות הצהרות ויתור על הגנות אלה. בהלכת מיסטר מאני נקבע, שאין די באיזכור טכני של מספר הסעיף כדי שהוויתור יהיה תקף, ויש צורך באמירה מפורשת על הסרת ההגנה מהלווה.

כאמור, במשך שנים נאחזו הבנקים בקרנות המזבח, וטענו שהלכת מיסטר מאני אינה חלה עליהם, ואולם בשנים האחרונות רבתה הפסיקה שדחתה את עמדתם. השופטת רות רונן, כשעוד היתה בשלום, פסקה ש"חובתו של הבנק להסביר ללקוחו את משמעות החתימה על סעיף ויתור על הגנה על דיור חלוף, איננה צרה יותר מחובתה של חברה הנותנת הלוואות חוץ-בנקאיות", וזאת משום שמבחינת הלווה אין הבדל אם מדובר בבנק או בגוף חוץ-בנקאי.

כעת בא גם בית המשפט המחוזי ומבהיר שדינם של הבנקים כדינו של השוק האפור. מריה דוידאשוילי ביקשה להצהיר, שהסכם ההלוואה והסכם המשכנתא עליהם חתמה בטלים לאור פגמים בהתנהלות בנק לאומי למשכנתאות. באמצעות עוה"ד משה דפדי ואילן זינגל העלתה דוידאשוילי את הטענה הרגילה שלא הבינה על מה היא חותמת, וכן שהיא זכאית להיות דיירת מוגנת או לקבל דיור חלופי, משום שלא הוסבר לה שהיא מוותרת על הגנות אלה.

גדות, כצפוי, דחתה את הטענה הראשונה וקבעה שמחומר הראיות עולה כי התובעת הבינה היטב את מהותם ומשמעותם של מסמכי ההלוואה עליהם חתמה. עוד קבעה, שבהסכם המשכנתא הסכימה דוידאשוילי במפורש לפנות את הדירה ומשום כך אין סעיף 33 לחוק הגנת הדייר חל עליה. היא ציינה, שממילא מגמת הפסיקה היא לפרסם בצמצום את חוק הגנת הדייר, ובהלכת שפייזמן (עימה הסכימו השופטים בהלכת מיסטר מאני) נקבע שאף אין חובה לאזכר במפורש את סעיף 33 בהסכם המשכנתא.

ואולם, הוסיפה, אותו סעיף בהסכם המשכנתא של דוידאשוילי איננו מפרט ויתור על זכותה לדיור חלוף, משום שסעיף 38 מאוזכר בו באופן טכני בלבד, מבלי שנאמר במפורש שהיא מוותרת על הגנה שמעניק לה הדין על בית מגוריה. כאמור, היא דחתה את טענת ב"כ הבנק, עו"ד יוסי דרור, לפיה יש להבחין בין מלווה בנקאי לחוץ-בנקאי, לעניין הלכת מיסטר מאני.

"בהסכם ההלוואה הסכימה התובעת לפינויה מהדירה ומסירת הדירה לבנק, כשהיא איננה מוגנת לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ודי באלה כדי לשלול ממנה הגנה זו", קבעה גדות. ואולם, "הזכות לדיור חלוף לא נזכרה, למעט ציון סעיף 38 לחוק ההוצל"פ, ומשום כך יש מקום לבטל את סעיף הוויתור בעניין זה". הבנק חויב בהוצאות בסך 20 אלף שקל (ת.א. 1450/01).