במגמת התעוררות

הו צ'י מין סיטי, המוכרת וודאי לרובנו כסייגון לשעבר, היא המרכז הכלכלי של וייטנאם, הודות לתשתיות המשופרות (יחסית) שלה, לקשריה העסקיים ולמיקומה הגיאוגרפי. העיר משתרעת על שטח של 2,093 קילומטר רבוע ואוכלוסייתה מונה בין 6 ל-7 מיליון תושבים. העיר מחולקת ל-19 אזורים אורבניים ו-5 אזורים כפריים, מתוכם יש עשרה אזורים מרכזיים. התמ"ג לנפש ב-2006 הגיע ל-2,185 דולר עם שיעור צמיחה של 12.02%. פעילותה הכלכלית של העיר מתמקדת בשירותים כגון מסחר, פיננסים, תיירות, הובלה ותקשורת, תרבות, בריאות והיי-טק.

בהו צ'י מין סיטי יש כ-80 בנייני משרדים ברמה בינונית וגבוהה, המציעים 350 אלף מ"ר של שטחי משרדים נטו, מרביתם מצויים באזור מספר 1 במרכזה של עיר העסקים. חלק ניכר מהבניינים מדרגה A נבנו לפני המשבר הכלכלי שפגע במשקיעים מהונג קונג וסינגפור ב-1997.

מחירי השכירות למשרדים המובחרים נעים סביב 38 דולר למ"ר לחודש (כולל שירותים נלווים אך לא כולל מע"מ בשיעור 10%) ושיעור התפוסה עומד על קרוב ל-100%. מרבית המשרדים מדרגה A מושכרים בשטחים של 1,000 מ"ר לפחות ויכולים לאכלס צרכנים גדולים, הזקוקים לשטחים של עשרת אלפים מ"ר ויותר.

באשר לבניינים מדרגה B ו-C, הרי שרובם נבנו באמצע שנות ה-90. מחירי השכירות למשרדים מדרגה B נעים סביב 31 דולר למ"ר לחודש (כולל שירותים נלווים אך לא כולל מע"מ בשיעור 10%) ושיעור התפוסה אף הוא מקסימלי ועומד על 99%. מרבית המשרדים מדרגה B מושכרים בשטחים של עד 1,000 מ"ר.

בנייני משרדים מדרגה C נבנו בעיקר על ידי יזמים מקומיים ובדרך כלל אינם עולים על 8 קומות. מחיר השכירות הממוצע למשרד מדרגה C הוא 25 דולר למ"ר לחודש, כולל שירותים לפני מע"מ.

לגור במרכז העניינים

באשר לשוק הנדל"ן למגורים נציין כי על פי הנתונים של CBRE, יש בעיר כיום כמיליון בתים ודירות, עם שטח כולל של מעל 52.7 מיליון מ"ר, כלומר כ-10.27 מ"ר לנפש בממוצע. בהתאם לתכניות, בשנת 2010 יידרשו 103 מיליון מ"ר על מנת להגיע ל-14.2 מ"ר לנפש.

הבניין הראשון של דירות יוקרה נבנה ב-1999, ובשנת 2004 החלה תנופת הבנייה במרבית אזורי העיר והמחירים השתנו בהתאם לאזור ולאיכות. אם ניקח מדגם לא מייצג של מחירי דירות יוקרה במהלך המחצית הראשונה של 2007 הרי שבמגדלי Avalon ו-Lancaster שבאזור 1, במרכז העיר, נמכרו נכסים ב-2,800-3,600 דולר למ"ר. באזור Binh Thanh הסמוך לאזור 1 המחירים נעו בין 1,200 ל-2,300 דולר למ"ר.

המחיר הממוצע למ"ר למגורים בעיר עומד על כ-1000 דולר, גידול מהותי לעומת ממוצע המחירים בשנת 2006 ומחיר הגבוה פי שניים וחצי מהמחיר הממוצע שנרשם בתחילת שנות האלפיים.

שוק הנדל"ן המסחרי בעיר מתפתח בהיקפים מהותיים אך עדיין לא עומד בקצב ההתפתחות העולמי וספק רב אם יוכל להדביק את הקצב בשנים הבאות. אם עד סוף 1995 היו מרכזי מסחר עירוניים בודדים בכל רחבי וייטנאם הרי שנכון למחצית הראשונה של השנה, בשתי הערים הראשיות יש מעל 105 סופרמרקטים המהווים 75% ממספרם במדינה כולה.

בהו צ'י מין סיטי יש חמש רשתות גדולות עם יותר מ-50 סופרמרקטים. בעיר ישנם שתי חנויות כל-בו ו-6 מרכזי קניות, המציעים שטחי מסחר של 106 אלף מ"ר, במחירים הנעים בין 30 ל-170 דולר לחודש, תלוי במיקומו של הנכס. המחיר הממוצע לשטח למסחר בעיר הוא 80 דולר לחודש.

ב-CBRE מאוד אופטימיים לגבי המחירים העתידיים. התחזית לשוק הנדל"ן למסחר נותרה חיובית מכיוון שאינו מפותח דיו והוא מושך את תשומת ליבן של רשתות זרות של סופרמרקטים וקמעונאים. רשתות בינלאומיות ידועות נכנסות עכשיו לשוק ומגמה זו צפויה להתגבר עם הצטרפותה של וייטנאם לארגון הסחר העולמי. עובדה מעניינת ביותר היא ש-65% מאוכלוסיית וייטנאם היא מתחת לגיל 35 ולכן זהו שוק של צרכנים צעירים.

כפי שציינו, וייטנאם מתפתחת כאחת מאזורי התיירות המבוקשים ביותר, כך שאם אנו צופים בוננזה כללית בתחום הנדל"ן הרי שלגבי תחום המלונאות הבוננזה נראית כמתבקשת מאליה.

על פי נתוני משרד התיירות, בשנים 2004-2005 חלה עלייה משמעותית בתעשיית התיירות בוייטנאם, ורמת תפוסת החדרים במלונות 3-5 כוכבים הגיעה לכדי 80%-90% בעונת השיא, ובממוצע ל-73.9% במלונות 5 כוכבים, 77.4% במלונות 4 כוכבים ו-83.3% במלונות 3 כוכבים.

מרבית בתי המלון נבנו לפני 1999 ובתי המלון בעלי 5 כוכבים מופעלים על ידי רשתות בינלאומיות.

בירה טרופית

נעבור לעסוק מעט בבירה, האנוי, המהווה מזה כ-1000 שנה את המרכז החברתי,תרבותי,כלכלי ופוליטי של המדינה. העיר, המשתרעת על פני 922 קמ"ר היא בעלת מזג אוויר טרופי ומורכבת מתשעה אזורים אורבניים וחמישה אזורים כפריים. קצב הגידול בה הוא עצום ובשנת 2006 שעור צמיחת התמ"ג הסתכם ב-11.5%, זאת בעוד קצב הגידול האוכלוסייה הסתכם ב-2.8% ועמד על 3.3 מיליון תושבים.

על פי הסקירה של CBRE כיום האנוי מציעה תשעה פרויקטים למשרדים מדרגה A שנבנו לפני שנת 2000, מרביתם מהשקעות זרות וממיזמים משותפים מהונג קונג, סינגפור, קוריאה, יפן וצרפת. נכון לסוף 2006 סך השטחים להשכרה של משרדים בדרגה A הסתכם ב-84,172 מ"ר (רמה שהיתה יציבה בחמש השנים האחרונות) ובמהלך 2007 צפויים להצטרף אליהם 18 אלף מ"ר נוספים.

מחירי השכירות הממוצעים למשרדים ברמה A במרכז העסקים של האנוי היו 31.35 דולר למטר. סכום זה כולל תשלום עבור שירותים נלווים שנע בין 5 ל-8 דולר למטר לחודש. שיעור התפוסה הממוצע הוא 100% והמחירים צפויים לעלות בין 10% ל-15%. הלחצים להעלאת מחירי השכירות למשרדים מדרגה A צפויים להימשך עד שנת 2008, שבה ההיצע צפוי לגדול על ידי הזרמת שטחים משמעותית בכל אזורי העיר, במקביל לביקוש החזק מצד גופים מקומיים ובינלאומיים.

האנוי מציעה 378 בתי מלון, מתוכם 34 ברמת 3-5 כוכבים ומרביתם נבנו לפני 1996. מלונות 4 ו-5 כוכבים נבנו על ידי משקיעים מסינגפור, יפן, הונג קונג, קוריאה תאילנד ומלזיה.

המחירים במלונות 5 כוכבים נעים בין 70-620 דולר ללילה ובמלונות 4 כוכבים בין 45-265 דולר ללילה. מחיר זה כולל מע"מ בשיעור 10% ודמי שירות בגובה 5%. נכון לסוף 2006, שיעורי התפוסה במלונות 4-5 כוכבים היו 84.6% ו-82.6% בהתאמה. בגלל הכמות ההולכת וגדלה של כניסות תיירים ותוספת החדרים המוגבלת הצפויה, שיעור התפוסה במלונות 3-5 כוכבים צפוי לעלות משמעותית.

בשוק הנדל"ן למסחר, למרות שמבחינה מספרית אין הרבה דוגמאות למרכזי קניות מודרניים בהאנוי, ישנם תשעה פרויקטים שאפשר לכנותם מרכז קניות.

סה"כ השטח להשכרה במרכזים אלה מסתכם ב-136,500 מ"ר, וכל אחד מהמרכזים מתאפיין בתחום אחר כגון, מרכז סחר לחומרי בניין ועיצוב, מרכז למוצרי צריכה וכו'.

המחיר הממוצע להשכרת שטח במרכזי הקניות הוא 22.83 דולר למ"ר לחודש. כרגע ישנם מספר פרויקטים בשלבי בנייה שונים, אשר צפויים להוסיף כ-260 אלף מ"ר עד סוף שנת 2010. מחירי המכירה נעים בין 600-900 דולר למ"ר בפרויקטים ברמה בינונית ובין 1,200-2,500 דולר למטר בפרויקט ברמה גבוהה.

מספר פרויקטים מציעים את הדירות מעוצבות ומצוידות ובפרויקטים אחרים הדירות נמכרות עם מעטפת חיצונית בלבד. מרבית הדירות למגורים שנבנות בהאנוי הן ברמה בינונית ונמכרות כמעט מיידית למשפחות ממעמד הביניים במחירים הנעים בין 400-600 דולר למ"ר. המצב של המחסור בהיצע גורר פתרונות קיצוניים כמו מכירת דירות "על הנייר" ולאחר מכן מכירתן שוב - מספר פעמים - עוד בטרם הושלמה בנייתן. "