הבום בשוק הדיור הבריטי מסתיים

האתר מרכז כיום תשומת לב, כיוון שעשור של התייקרויות נכסים בבריטניה מראה סימני מצוקה בחלקים מסוימים בממלכה. בברמינגהם, למשל, דירת שני חדרים שהוצעה בספטמבר ב-160 אלף ליש"ט מוצעת כיום ב-100 אלף, לפי האתר.

המחירים בברמינגהם ירדו ב-1.5% מאז יולי. קונים, מוכרים, אנליסטים וסוכני נדל"ן מנסים לחזות לאן מוביל השוק, על רקע חשש גובר שבריטניה תלך אחרי ארה"ב במה שנוגע לחולשה בשוק הדיור שתשפיע לרעה על הכלכלה הרחבה.

בארה"ב, משבר הסאב-פריים נתן מכת מוות לשוק שהיה כבר בדעיכה. רוב האנליסטים סבורים שהשוק האמריקני רשם את שיאו בסוף 2005. מאז, מדד מחירי הבתים של קייס-שילר מגלה ירידת מחירים של 4% בשנה שהסתיימה ביולי ב-20 הערים האמריקניות שהוא מודד. סך הירידה מהשיא בסוף 2005 מגיע ל-6.5%. לפי התאחדות סוכני הנדל"ן בארה"ב, בתים חדשים סבלו ירידה שנתית תלולה יותר, 7.5% בשנה עד אוגוסט - הירידה הכי תלולה מאז 1970.

אלן גרינספן, יו"ר הפד לשעבר, אומר שלא יופתע מירידה דו-ספרתית מרמת השיא של מחירי הבתים; החוזה העתידי למחירי בתים פרטיים הנסחר בבורסת הסחורות בשיקגו מגלם צפי לירידה של 20% בערים הגדולות עד אוגוסט הבא. ירידה כזו תהיה חסרת תקדים בארה"ב. "אני חושש שהקריסה במחירי הבתים תהיה החריפה ביותר מאז השפל הגדול", אומר רוברט שילר, ממפתחי המדד, פרופ' לכלכלה מאוניברסיטת ייל.

השוק הבריטי נראה חשוף יותר לתיקון חריף, כי המחירים בו עלו מהר יותר - ב-144% מאז 1996 עד הקיץ שעבר, מול 127% בארה"ב ב-1996-2006.

המון תחזיות בשנים האחרונות ניבאו מיתון בשוק הדיור הבריטי והתבדו, והשוק התנהל לכאורה תוך הפרת כוח המשיכה. במקביל, גורמים מבניים בבריטניה ממשיכים להבטיח שהביקוש יעלה על ההיצע, מה שמוביל להתייקרות נכסים.

קשה לקבוע בביטחון מתי רשם השוק הבריטי את שיאו. יש סיבות לדוביות: בנק המשכנתאות הליפקס דיווח על ירידה חודשית של 0.6% במחירים בספטמבר; מניות חברות הנדל"ן למגורים איבדו 28% מאז ינואר, והן הסקטור בעל הביצועים הגרועים ביותר בבורסה בלונדון. וישנו גם השוק החלוש בברמינגהם.

בכמה חלקים של בריטניה אין זכר למיתון. ברחובות בלגרביה, שכונה מהיקרות בלונדון, השוק נראה בריא מאוד. סוכנות הנדל"ן סביל מכרה כעת בית בן שש קומות שנבנה ב-1840, ברחוב ווילטון 22, ב-8.5 מיליון ליש"ט לקונה אנונימי, אחרי זמן קצר בשוק. המחירים בשוק הנדל"ן המובחר של לונדון עלו ב-36.5% בשנה שעברה, לפי הנתונים של קינג פרנק, סוכנות עם חטיבת מחקר גדולה.

אך גם במרכז לונדון, מומנטום העליות מתחיל לדעוך. בספטמבר נרשמו עליות המחירים הנמוכות ביותר זה יותר משנה. הבריטים זוכרים שבום הדיור הקודם - בשנות ה-80 - הסתיים בדמעות, עם קריסת מחירים ושנתיים מיתון; בשנים 1990-1992, האבטלה הוכפלה; ב-1991, אחד מכל 130 בריטים איבד את ביתו.

ההבדל העיקרי בין אז והיום הוא האינפלציה. האינפלציה כיום נמוכה מהיעד של בנק אוף אינגלנד - 2% בשנה. בשנות ה-80 היא יצאה משליטה, ותוך שנה הממשלה הכפילה את הריבית, אחרי שהאינפלציה עלתה מ-3.4% ב-1986 ל-9.5% ב-1990.

השליטה בריבית כבר לא בידי הפוליטיקאים הבריטים, אלא בידי הוועדה המוניטרית בבנק המרכזי. הריבית אמנם עלתה מ-3.5% ב-2003 ל-5.75%, אך איש לא סבור שתמשיך לעלות. אך אף שהריבית נמוכה היסטורית, משבר הסאב-פריים האמריקני פגע קשות בשוקי הנכסים האמריקני והבריטי. אחד הגורמים שהניע את הבום האחרון בשניהם היה התרופפות תנאי אשראי, על רקע תחרות בין מלווים על עסקי משכנתאות. המצב הזה כבר השתנה לרעה, כפי שהמחיש חילוץ נורתרן רוק, בנק המשכנתאות החמישי בגודלו בבריטניה.

בנקים שנשענים על גיוסי הון בשווקים אינם מסוגלים כעת להפוך משכנתאות שסיפקו לניירות ערך, שניתן למכור למשקיעים מוסדיים. מימון מתן משכנתאות יקר יותר, ותנאי הענקת ההלוואות מתהדקים.

בעקבות פרשת נורתרן רוק ניתנות פחות משכנתאות, והריביות על רובן זינקו, כך שהעיקולים צפויים לעלות כאשר הלווים בריביות משתנות יעמדו בפני עלייה חדה בהחזרי המשכנתאות, שהם לא יוכלו במקרים רבים להרשות לעצמם.

אנליסטים של S&P מעריכים שהלווים הבריטים ניצבים בפני "גל הלם חריף של תשלומים". כמיליון משקי בית בריטיים יסבלו מעדכון ריבית משכנתאות שנלקחו ב-2005, שהיתה 4.5%, לעד 6%. כך, להערכת קרדיט סוויס, ההחזרים החודשיים של נוטלי המשכנתאות הללו יקפצו בכמעט שליש בשנה הקרובה.

"הגידול בעלויות המשכנתאות לצרכן יוביל להאטה בשוק המשכנתאות", אומר אנדי הורנבי, מנכ"ל HBOS, בנק המשכנתאות הגדול בבריטניה. כמה מוסדות גדולים העלו גם ריבית על משכנתאות משלימות, או הידקו את תנאיו של יחס ההלוואות לערך הנכסים.

בעוד שהאשראי הזול סייע להצית את הבום בשוק, חלק נכבד מעליות המחירים בבריטניה נבע ללא ספק מגורמי היצע וביקוש - שלא צפויים להשתנות בקרוב.

בריטניה סובלת מחסור בבנייה חדשה, כי ההיצע רוסן באופן מלאכותי בהגבלות בנייה וחוקים סביבתיים - שנועדו לשמר ריאות ירוקות בלונדון ובערים נוספות. בינתיים הביקוש גאה - בזכות גאות בהכנסות, צמיחה והגירה. ראש ממשלת בריטניה גורדון בראון הפך את הגדלת היצע הבתים לעדיפות גבוהה. היעד שלו - 3 מיליון יחידות חדשות עד 2020 - נחשב לבלתי ריאלי, אבל גם אם יושג, לא ישנה מהותית את יחסי ההיצע והביקוש.

בעוד שהיצע נמוך וביקוש גבוה מסבירים חלק מהזינוק המהיר במחירים, הם לא יכולים להסביר את כולו. ההגירה תרמה ללא ספק לדחיפת המחירים מעלה, אך לא יכולה להיות לה השפעה משמעותית: אין כל מתאם בין אזורי המהגרים למחירי הבתים הגבוהים. עליות המחירים באיסט אנגליה - לשם נוהרים רוב המהגרים - היו ממוצעות.

לדברי דומיניק ווייט, כלכלן בבנק ABN Amro, הביקוש וההיצע לבדם אינם יכולים להסביר את קפיצת המחירים בכמעט פי שלושה, מאז עליית הלייבור לשלטון ב-1997. "להאמין שרגולציה והיעדר היצע מסבירים את העליות, זה למתוח את המציאות", אמר.

לפי דייויד מיילס, כלכלן למשק הבריטי במורגן סטנלי ומחבר דו"ח ממשלתי על שוק המשכנתאות, מה שמעלה מחירים הוא ספקולציה, והנחה שהמחיר ימשיך לעלות. "האם עלייה בהכנסה ריאלית, גידול באוכלוסייה וריבית נמוכה מסבירים את הזינוק במחירי הבתים? לא את כולו", אמר. "הציפיות ממלאות תפקיד גדול בשוק הבתים - כמו ברוב שוקי הנכסים - והציפיות הללו הופכות כעת כנראה לפסימיות יותר. לכך יש בהחלט פוטנציאל להיות נבואה שמגשימה את עצמה".

מקור אחד ללחצים בשוק הוא קנייה לצורך השקעה והשכרה. משקיעים כאלו היוו 11% משוק המשכנתאות הבריטי אשתקד, וסייעו לדחוף את המחירים עוד. אך האטרקציה של רכישת יחידות למטרת תשואה מתפוגגת, כי התשואות נמוכות מדי כעת, לדברי טרבר מורוס, מנהל משותף בקבוצת השקעות הנדל"ן דורינגטון.

זה נכון במיוחד בשוק הבתים החדשים, בו התשואות נטו (אחרי ניכוי הוצאות תחזוקה) עלולות להיות נמוכות עד 2.5% בלבד בשנה. "לו הייתי קבלן לדיור, הייתי חש היום מאוד לא בנוח", אומר מורוס.

הירידה בתשואות תוריד את מחירי הנכסים, עד שיתאימו יותר לדמי השכירות, אומרים אנליסטים. לדברי בן ברודבנט, כלכלן בגולדמן זאקס, אם דמי השכירות לא ישתנו, מחירים יצטרכו ליפול ב-20% כדי שהתשואה תשוב לרמות העבר.

בעוד שרוב המומחים מסכימים ששוק הבתים הבריטי מנופח, לא כולם צופים קריסת מחירים. הקונצנזוס מעריך שהאינפלציה במחירי הבתים תרד בערך לאפס, והשוק יעביר כמה שנים בדשדוש, עד שהרווחים ידביקו את המחירים.

לפי מייקל קוגן, מנכ"ל מועצת חברות המשכנתאות, העובדה שהמחירים עלו לא אומרת שהם חייבים ליפול, כדי להתאים את עצמם מחדש. ייתכן שצפוי לנו רק קיפאון במחירים". בסקר רויטרס, כלכלנים בלונדון העריכו ששוק הדיור הבריטי מנופח ב-15% אך באופן פרדוקסלי צפו גם עליית מחירים ב-2.2% ב-2008.

מי שסבור שהמחירים לא יתרסקו שומר לעצמו את הערכותיו: בעשור שעבר יותר מדי דובים טעו, ויכלו לחשוב שוב על האמרה שמיוחסת לג'ון מיינרד קיינס: "השוק יכול להישאר בלתי הגיוני יותר ממה שאתה יכול להישאר בעסקים".