לידיעת רון חולדאי: כך מאפשרת שיטת השכירות בשוודיה גם למעמד הביניים לגור בדירות איכותיות בלב סטוקהולם - למרות הביקוש העצום

מחירי השכירות הנוסקים בקצב מטורף אינם בעיה תל-אביבית בלבד, אבל כאן נותנים לכוחות השוק לעשות כרצונם, כשבמקומות אחרים מנסים לאפשר גם ללא-עשירים להתגורר בעיר הגדולה * השוודים הבינו את זה מזמן * האם חולדאי מבין?

כמו עמיתיהם התל-אביביים, גם לליליאן ולפר רוזן, זוג צעיר מסטוקהולם (היא אחות בבית חולים, הוא עובד בבנק), לא היה קל למצוא דירה. כמו תל אביב, גם סטוקהולם היא מרכז כלכלי, תרבותי וחברתי מבוקש, ומצאי הדירות בה נמוך ממספר המבקשים לחיות בה.

ובכל זאת, למרות הקשיים, מצבם של בני הזוג רוזן טוב בהרבה ממצבם של שוכרי דירות בגוש דן. מהרגע שהם מצאו את דירתם הנוכחית לפני כחמש שנים, והחלו לשכור אותה בחוזה שכירות מוגן וארוך טווח, שכר הדירה שלהם עלה בפחות מ־4%, רמת הדיור שלהם היא מהגבוהות בעולם, ותחזוקת הדירה שלהם מטופלת על־ידי גורמים מקצועיים ללא תשלום או צורך במאמץ מצדם.

גם בפרטים הקטנים של חיי היומיום מצבם לא רע בהשוואה לעמיתיהם הישראלים. הבניין שלהם, ששייך לחברת הדיור הציבורי סבנסקה בוסטדר, כולל חדר מכבסה לשימוש משותף של כל הדיירים, חדר פעילות עם מטבחון שבו יכולים השכנים לקיים מסיבות ואירועים, וחדר לאחסון ציוד בעליית הגג.

חברה הדיור מטפלת בתחזוקת הדירות, והבניין עצמו מתפקד כיחידה מאורגנת הפועלת בשיתוף פעולה ובאחריות הדדית, בנושאים רבים כמו הטיפול בגינות ומחזור הזבל, ולא כאוסף אקראי של דירות.

חוזה שכירות ללא הגבלת זמן

"קניית דירה היא עניין יקר מאוד, ובגלל שיטת השכירות הקיימת כאן אין לנו צורך בזה", מסבירה ליליאן. "אחד מיתרונות השכירות הוא שכל בעיה בדירה או בבניין נפתרת בשיחת טלפון. יתרון שני הוא שאפשר להחזיק חוזה שכירות ללא הגבלת זמן, אבל גם להחליף חוזים ודירות עם אחרים, כך שיש גמישות מספקת לעבור דירה כשצריך, ולהתאים את מצב הדיור למצב המשפחתי".

כדי להבין כיצד סטוקהולם משמרת מחירי שכירות סבירים למרות הביקוש העצום, יש להבין את שוק השכירות השוודי. בשוודיה מתגוררים כתשעה מיליון תושבים, שליש מהם בשכירות. רובם המוחלט של השוכרים הם בעלי חוזה מוגן וארוך טווח המכונה "חוזה יד ראשונה", והם חיים בבניינים רבי דירות.

על־פי נתוני איגוד האינטרסים של שוכרי הדירות, מתוך כ־1,600,000 דירות להשכרה בשוודיה, כ־860 אלף נמצאות בבעלות חברות הדיור הציבורי המוניציפליות, ומושכרות ללא כוונת רווח. 51% מתוך חצי מיליון חברי האגודה מתגוררים בדיור ציבורי, 49% הנותרים מתגוררים בבניינים בבעלות פרטית. גובה שכר הדירה אינו נקבע על־ידי כוחות השוק, במקום זאת הוא כפוף למשא ומתן בין אגודות דיירים לארגוני הדיור הציבורי.

גובה השכירות נקבע במשא ומתן

בניגוד לשכירות הישראלית, שהיא קצרת טווח וכפופה לאינטרסים של בעלי נכסים, בשוודיה דייר בעל חוזה יד ראשונה מקבל זכות לגור בדירה ספציפית למשך זמן ארוך ככל שהוא רוצה, בתנאי שהוא עומד בכללים.

לעתים יש תנאים מוקדמים לקבלת חוזה יד ראשונה, כמו גובה הכנסה או הוכחה על תשלום מסים, אך הדרך להשגת חוזה שכזה פתוחה בפני כל תושב שוודי (אם כי באזורים בעלי ביקוש גבוה נאלצים הזכאים להמתין בתור שנים אחדות).

התשלום מתבצע בכל חודש, וגובהו הוא פונקציה של משא ומתן ולא בהכרח של ביקוש והיצע. "שוק הדירות להשכרה בשוודיה דומה לשוק העבודה", מסביר הנס לינד, פרופסור לכלכלת נדל"ן במכון הטכנולוגי הממלכתי בסטוקהולם, "גובה השכירות נקבע על־ידי משא ומתן קולקטיבי בין אגודות הדיירים לחברות הדיור הציבורי המקומיות. לאחר מכן תוצאותיו מורחבות ומוחלות גם על שוק הדירות הפרטיות".

קמפיין למען הצעירים

חלק גדול מהשוכרים חברים באגודת הדיירים המרכזית, ארגון שנוסד בשנות ה־30 ומורכב מאלפי אגודות מקומיות המאוגדות לרמה מחוזית וארצית. מטרותיו כוללות את שיפור תנאי המגורים של החברים, הגנה על זכויות הדיירים, משא ומתן על שכר דירה, והשפעה על קבלת החלטות בתחום הדיור.

לאחרונה עוסקת האגודה בקמפיין נרחב לעידוד בנייה של דירות להשכרה, כדי לאפשר לצעירים, שלא עומד לרשותם סכום כסף גדול, לחיות בעיר. יותר מ־600 אלף צעירים יעזבו את הבית בחמש השנים הבאות, כך טוענת האגודה, רק 4,000 דירות חדר פנויות עומדות היום לרשותם.

הקמפיין מדגיש את זכותו של כל אדם לדיור איכותי, בטוח, במחיר הוגן, ואת החשיבות החברתית בכך שצעירים יוכלו לחיות במקומות שבהם הם עובדים ולומדים. מספר פתרונות יצירתיים כבר מתמודדים עם המחסור. חברת איקאה וחברת הבנייה והפיתוח סקנסקה כבר בונות אלפי דירות מודרניות, שעשויות עץ ופלדה בטכניקה המאפשרת עלויות נמוכות, מחוץ למרכזי הערים ברחבי סקנדינביה ובריטניה.

צעירים הבוחרים בכל זאת לחיות בסטוקהולם ובסביבתה, ומוצאים דירה פנויה בעיר, משלמים בין כ־390 ל־780 דולר לדירת חדר, בהתאם למיקום, לרמת האבזור ולמצב הדירה. זוגות צעירים ומשפחות משלמים שכר דירה חודשי של כ־900 דולר בממוצע לדירת שלושה חדרים, לעומת ממוצע ארצי של כ־800 דולר. יש לזכור שרמת המשכורות בשוודיה גבוהה משמעותית מזאת הישראלית, ושמדינת הרווחה השוודית מספקת שירותי רווחה, חינוך (כולל אוניברסיטאי) ובריאות (כולל מגורים לגיל הזהב) בחינם, או כמעט בחינם.

בתנאים מסוימים מותרת בשוודיה שכירות הדומה יותר לשכירות מהזן הישראלי, כלומר השכרה לדיירי משנה לטווח זמן מוגבל. כאן קוראים לה "שכירות יד שנייה", והיא מוגבלת לתנאים שקובעים הקואופרטיבים, חברות הדיור הציבורי ובעלי הבתים. סוג שכירות זה אינו נפוץ, הוא בדרך כלל מפוקח על־ידי ועדי בתים, והוא כולל חוזה המפרט את תקופת השכירות ואת מחויבויות המשכיר, השוכר ודייר המשנה.

קוני הדירות גם מתכוונים לגור בהן

גורם נוסף לכך ששוק השכירות בשוודיה שונה באופן מהותי מזה הישראלי הוא שוק מכירת הדירות. הרגולציה על דמי השכירות ורמות המיסוי הגבוהות גורמות לכך שקוני הדירות הם בדרך כלל אלה שמתכוונים לגור בהן ולא סוחרי נדל"ן.

ברוב המקרים הקונים הופכים לבעלי מניה בקואופרטיב שאליו שייך הבניין או שייכים מספר בניינים סמוכים. המניה מקנה למחזיק בה זכות מגורים בדירה ואפשרות מכירה. אף שבאופן מעשי הדירה שייכת לדייר (כולל זכות ירושה), הבעלות דומה יותר לזכות שימוש, ואין בשוודיה באופן עקרוני בעלות מלאה וישירה על דירות בתוך בניינים רבי דירות. אזרחים רבים משלמים סכום מסוים עם רכישת המניה, וממשיכים לשלם דמי חברות ושירותים מדי חודש. גם הם, כמו שוכרי הדירות, מאוגדים בארגונים ארציים, מקומיים ואזוריים.

כולם מדברים על צדק

שוק השכירות בשוודיה הוא תוצר של מודל חברתי־כלכלי המנסה לשלב מושגים כמו סולידריות וצדק חברתי בכלכלה מודרנית. במשך 75 השנים האחרונות השוק החופשי והמתקדם נבנה כאן במקביל להצבת מטרות כמעט אוטופיות.

שיעורי ההתאגדות הם מעל ל־80%, רוב ההון מוחזק בידיים ציבוריות, מדיניות הרווחה היא רחבה ואוניברסלית, רמת השוויוניות היא מהגבוהות בעולם, וכך גם רמת המיסוי. ממשלות שוודיה השונות התייחסו לאורך השנים לתחום הדיור כחלק מסוגיית הרווחה וכגורם המשפיע על שוויוניות, על צדק חברתי ועל אינטגרציה. שוק הדיור אמור, לפי השיטה השוודית, לספק את זכותו הבסיסית של כל אדם לדיור הולם.

בשנות ה־40 וה־50 הקימו הממשלה המרכזית והשלטון המקומי חברות דיור ציבורי, שיפצו בניינים ועסקו במתן הלוואות וברגולציה של שכר הדירה. באמצע שנות ה־60 החל "פרויקט המיליון", מיזם ממשלתי שנועד להקים מיליון יחידות דיור מודרניות בעשר שנים, תוך כדי הריסת בניינים ישנים וסיפוק דיור בסטנדרט גבוה ובמחיר נמוך לכל מי שזקוק לו (שוודיה הייתה אז מדינה בת פחות משמונה מיליון תושבים). בשנות ה־80 יזמה הממשלה עוד שיפוץ רחב של בלוקים ישנים.

פרופ' לינד מסביר שהרגולציה על שכר הדירה החלה בשוודיה אחרי מלחמת העולם השנייה, ואף שהחוקים השתנו מאז, השיטה השוודית גורמת לכך שגובה שכר הדירה באזורים אטרקטיביים נמוך משווי השוק שלו.

הדברים אמורים במיוחד במרכז סטוקהולם. "בסטוקהולם המחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק מכיוון שכמו בשאר חלקי המדינה, חברות הדיור הציבורי הן שחקן מרכזי בשוק", אומר לינד. "לדייר בשוק הפרטי יש זכות לברר את סבירות גובה שכר הדירה שלו בבית משפט, ובית המשפט משווה את המחיר למחירים המשולמים בדיור הציבורי, שמופקדות עליו חברות הפועלות ללא כוונת רווח".

זמן ההמתנה - בין 5 ל־12 שנים בממוצע

עם זאת, גם תומכיה המובהקים של השיטה השוודית יודעים שהיא איננה מושלמת. זמן ההמתנה הארוך לדיור במרכזי הערים הגדולות, ובמיוחד בסטוקהולם, מתסכל צעירים רבים שנאלצים לעזוב את בית הוריהם בגיל מאוחר מאוד. זמן ההמתנה הוא בין 5 ל־12 שנים בממוצע, בהתאם לאזור המגורים בעיר.

התסכול מחוסר הנגישות לדיור מהווה דלק לשוק שחור של חוזי שכירות ולפעילות לא חוקית בתחום הנדל"ן. לא רק צעירים מתוסכלים מבקרים את השיטה, גם באיחוד האירופי ובארגוני שיתוף פעולה כלכליים אירופיים מאוד לא מרוצים ממצב שוק הדיור בשוודיה.

בדוח של הארגון לשיתוף פעולה כלכלי ופיתוח (OECD), מפברואר השנה, נכתב ששיטת קביעת שכר הדירה והשפעת חברות הדיור הציבורי גורמות לכך שהשוכרים מוכנים לשלם יותר מהמחירים הנגבים בשוק. על־פי הדוח, הרגולציה על שכר הדירה גורמת להתארכות התורים, לקניית נכסים על־ידי כאלה שבנסיבות אחרות היו שוכרים, לקניית חוזי השכרה בשוק השחור, ולבנייה לא מספקת של דירות להשכרה.

מבקרי השיטה קיבלו זריקת עידוד בספטמבר 2006, אז התרחש מהפך פוליטי בשוודיה. קואליציה של ארבע מפלגות מרכז־ימין ניצחה בבחירות והקימה ממשלה ששמה קץ ל־12 שנות שלטון רצופות של הסוציאל־דמוקרטים.

הממשלה החדשה לא בזבזה זמן, והחלה כבר בשנת כהונתה הראשונה לערוך שינויים במודל הכלכלי־חברתי השוודי המסורתי. קיצוץ בדמי האבטלה, תחילת מהלכים להפרטת חברות ציבוריות והוזלת עלויות העסקת עובדים היו הצעדים הראשונים. גם רפורמות בשוק הדיור עמדו ועדיין עומדות על הפרק. השלטון החדש מקדם מהלכים לשינויים במס על הנדל"ן, להעברת נכסים משוק השכירות בדיור הציבורי למכירה במגזר הפרטי, ולהסרת ההגבלות על קביעת שכר הדירה.

עם זאת, נראה שרפורמה מקיפה עדיין רחוקה. הסקרים האחרונים מראים שהאופוזיציה של מפלגות השמאל זוכה לתמיכה של כ־55% מהציבור לעומת כ 40% תמיכה בקואליציית המרכז־ימין. נתונים אלה תורמים לכך ששינויים דרמטיים מדי יורדים מסדר היום בשלב זה.

"ככל הנראה תהיה בעתיד התאמה איטית והדרגתית של מחירי השכירות לערך השוק באזורים שבהם הפער גדול, אבל אפילו המפלגה השמרנית השלטת כבר לא תומכת בהתאמה מלאה ומיידית של המחירים", אומר פרופ' לינד. שינוי כזה אמנם כבר התרחש בעיר הנמל הדרומית מלמה, אך הצלחתו שנויה במחלוקת והביקורת עליו מרובה.

כך שבשלב זה יכולה סטוקהולם לשמר את מעמדה ככרך גדול ואטרקטיבי וכבירתה הלא רשמית של סקנדינביה, בלי שמחירי השכירות בה ירקיעו שחקים. אנשי השוק החופשי של האיחוד האירופי, כרישי הנדל"ן ונציגי האלפיון העליון מחכים אמנם בסבלנות לרפורמות דרמטיות, אך בני הזוג רוזן ושכמותם ממשיכים ליהנות מרמת מגורים גבוהה במרכז העיר בלי להיות מיליונרים.

"אני גרה בסטוקהולם מאז שאני ילדה", אומרת ליליאן. "אני אוהבת את העיר ואת הקצב שלה, ומאמינה שלכל אחד מגיעה הזכות לבחור לחיות כאן, לא רק לעשירים. חלק מהקסם של העיר הוא בזה שיש בה אוכלוסייה מגוונת משכבות סוציו־אקונומיות שונות, בני גילאים שונים ומתרבויות שונות, ואני יכולה רק לקוות שזה לעולם לא ישתנה".

צרו איתנו קשר *5988