שמאית מכריעה

"מקצוע השמאות עומד לעבור מהפך". כך מכריזה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שרית דנה, לשעבר היועצת המשפטית של משרד הפנים, הנושאת גם בתואר יו"ר מועצת השמאים. בראיון נדיר ובלעדי לגלובס, מבטיחה דנה לפעול לרגולציה של מקצוע השמאות ולהפוך אותו לממוסד, תקין ושקוף הרבה יותר ממה שידענו עד כה. השמאים לא רק שאינם מתנגדים למהלך אלא להפך, שכן גם הם מבינים שהגיע הזמן לשדרג את המקצוע ולגרום לכך שרק מי שמתאים באמת יוכל להיות שמאי מקרקעין.

צעדים אלה באים על רקע השינויים הגדולים שעבר דווקא ענף ראיית החשבון, בעקבות דרישות התקינה החשבונאית הבינלאומית החדשה (IFRS), שנכנסה לתוקף. תקינה זו נותנת משקל לשווי ההוגן של נכסי החברה (להבדיל מעלותם המקורית של הנכסים), והופכת את חוות דעתו של השמאי לחשובה במיוחד בכל הקשור לשווי הנדל"ן של החברות. הערכת השמאי יכולה להקפיץ את שווי ההון העצמי של החברה, כתוצאה מעדכון ערכם ההיסטורי של המקרקעין הרשום בספרים, לשווי שוק של היום. לגבי חברות לא מעטות מדובר בהחלטה שיש שלה משמעות רבה - מכאן שהערכת שווי מקצועית יכולה לעיתים לעשות את כל ההבדל לגבי חלק ניכר מהחברות.

אך לא רק זאת: לאחרונה החלו משרד המשפטים ומשרד הפנים לפעול כדי לבסס גם אצלנו, ממש כמו באנגליה, את מוסד השמאי המכריע, שמעמדו שם כמעמד שופט. כך למשל, השמאי המכריע האנגלי מוסמך לדון במחלוקות של שווי, להכריע בין שמאים, להכריע בין צדדים ולהכריע בין הציבור לרשויות. מעמד זה מחייב את התמקצעות השמאים, וכמובן שקיפות רבה של המקצוע.

כך למשל, כיום אין מוטלת על השמאי לנמק את שומתו. המסמך שמייצר השמאי כולל מספר פרמטרים בלבד, בין השאר תיאור הנכס, תיאור הסביבה, מצב תכנוני ועוד, אך הוא אינו נדרש להביא לידי ביטוי את עבודת ההשוואה שעשה לעומת פרויקטים אחרים ושומות אחרות. אין ספק שהתקינה השמאית החדשה תחייב זאת, והיא תדרוש גם כללים ברורים שיקבעו מראש.

"המדינה רואה חשיבות רבה בהסדרת מקצוע השמאות על רקע התקינה, אך גם כי אנחנו מאמינים שלציבור ולחברות מגיעה בהירות רבה יותר לגבי שיקול הדעת של השמאי", אומרת דנה. "לדעתי, הגיע הזמן שהאזרח הקטן, כמו גם הגופים העסקיים, ידעו שהשומה שהם מקבלים היא שומת אמת. שהנכס שלהם שווה באמת את מה שקבע השמאי, בהתאם לקריטריונים קבועים, ברורים וכאלה שניתן לנתח אותם. אסור לשכוח שמדובר במקצוע ייחודי, שהוא במקרים רבים המילה האחרונה במגוון רחב של תחומים, ושיש לו השלכות קנייניות נרחבות.

מקצוע לא אקדמי

"למרבה הפלא, דווקא במקצוע השמאות חסרה תשתית נורמטיבית כתובה. אם לעורכי הדין של יש תקינה ויש לימודים אקדמאים מוסדרים, למקצוע השמאות אין חקיקה ואין כללים כתובים. המקצוע אינו מוגדר כאקדמי, ולכן אין בו כתיבה אקדמית. אמנם שמאים נדרשים כיום להיות אקדמאים, אך התואר שלהם אינו בשמאות. לא רק זאת. זה אחד המקצועות שיש לעוסקים בו הכי הרבה מקום לשיקול דעת, ולכן החשיבות הרבה של רגולציה וסטנדרטיזציה, שיבטיחו את האופן בו מופעל שיקול דעת זה ואת הדרך בה מתקבלות ההחלטות".

- גלובס: איך מתקדמת הרגולציה?

דנה: "לפני שלוש שנים הוקמה ועדת תקינה ציבורית, בראשות פרופ' איליה וירצברג, שחברים בה רואי חשבון, שמאים ונציגי צרכנים. הוועדה התבקשה להכין תקנים, שעברו תהליך של שימוע ציבורי, ומטרתם להסדיר את המקצוע. בעתיד מתוכננת חקיקה שמטרתה להפוך את כל הנושא לסטטוטורי".

- איזה סוג של תקנים, למשל?

"דברים בסיסיים כמו תקן להגדרת שטח דירה. אני יודעת שזה מפתיע, אך כיום אין תקן המגדיר בדיוק מהי דירה, מה נכלל בה ומה לא".

- איך מתקדם נושא השמאי המכריע?

"אנחנו מתכוונים לקבוע ששמאי מכריע הוא תפקיד שלטוני, ולכן הוא ימונה על-ידי ועדה בה ישבו מנהל מינהל התכנון, שמאים, השמאי הממשלתי הראשי, יו"ר מועצת השמאים וכן יועצים משפטיים של רשויות מקומיות. בסופו של דבר יאושר השמאי המכריע על-ידי שר המשפטים. חידוש נוסף הוא שהשמאי המכריע יורשה לעסוק אך ורק בעיסוק זה, ובניגוד לנעשה כיום, לא יותר לו להחזיק פרקטיקה פרטית. הנחת המוצא שלנו היא שאלה יהיו שמאים ממעלה ראשונה, שיהיו מוכנים לוותר על הפרקטיקה הפרטית שלהם למשך תקופה של שבע שנים לטובת עיסוק ציבורי".

- מה באשר לשכר הטרחה?

"הוא יקבע בתקנות ולא על-ידי הצדדים, שכן לא יכול להיות שהשמאי יתפרנס מהצדדים או מהתיק עצמו. יחד עם זאת, נדאג לכך שירוויח שכר סביר".

- מה זה יעשה למקצוע השמאות?

"אני מאמינה שבנוסף לעובדה שזה ייצור חיזוק נוסף למקצועיות השמאי, מוסד השמאי המכריע יסייע ליצירת תורה שמאית ותשתית חזקה למקצוע. לא רק זאת. כיום שמאי נדרש להביא את הנתונים של השומה אך אינו נדרש לנמק את החלטתו. שמאי מכריע שיתבקש לבסס החלטה על נימוקים רק יתרום לשיח המקצועי".

- יש טענה לפיה מרבית השמאים נוטים לפסוק באמצע, בלי לשקול יותר מדי שיקולים. האם מוסד השמאי המכריע יצליח לסלק עמדה זו?

"אני מאמינה שבמרבית המקרים זוהי סתם דיבה. יחד עם זאת, העובדה שמעתה השמאי יתבקש לנמק, תגרום לסילוק טענה זו".

- את מאמינה שיש קאדר מספיק של שמאים שיהיו מוכנים לסגור משרד לטובת העניין הזה?

"אנשים בגיל 50, שגמרו להרוויח כסף, ישמחו למקצוע אתגרי. אני חושבת שאין כמו הקסם לעשות משהו שהוא משפיע על הכלל".

- איך את מסבירה את העובדה שכל זה לא קרה עד היום?

"אני חושבת שהמקצוע התבגר, ולכן הוא בשל כיום הרבה יותר לתהליכים של רגולציה".

- אתם מציעים גם לשלב שמאים בצוות התכנון בוועדות המקומיות.

"אני מאמינה ששילוב של שמאים יוכל לתרום לשיפור הליכי התכנון ואיכותם. כך למשל, כשמתכננים שכונה מתלבטים לא אחת היכן למקם את בית הספר, והיכן למקם את אזור המגורים. שמאי יכול להציע היכן לקבוע את המיקומים ולמנוע בכך תביעות לפי סעיף 197, או תביעות בנושא איחוד וחלוקה. שמאי החבר בצוות התכנון יכול למנוע קשיים רבים בעתיד, ואפילו לגרום לזירוז הליכי התכנון. לכל יזם ברור שסופו של התהליך התכנוני הוא בתביעה על פי סעיף 197, וככל שהוא ייקח זאת בחשבון מוקדם יותר, כך ייטב לו. גם מוסדות התכנון חייבים להכניס את השיקול הכלכלי, שרק שמאי יכול לספק".

- את מאמינה שאקדמיזציה, אפשרות להפוך לשמאי מכריע ושילוב בהליכי התכנון יעלו את קרנו את המקצוע?

"שמאות הוא מקצוע מבוקש גם כיום. אנחנו רואים יותר ויותר אדריכלים, מהנדסים ועורכי דין שלומדים גם את מקצוע השמאות. אין ספק שזהו מקצוע אינטרדיספלינרי, שהביקוש לגביו רק יעלה". "

"לא צפויה התנפלות על התפקיד"

"אני מאמין שלא צפויה התנפלות על מקצוע השמאי המכריע", כך אומר מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ארז כהן. לדבריו, יש לצפות לכך שבשלב הראשון יציעו את עצמם למשרה בעיקר שמאים מבוגרים, בעלי משרדים מבוססים ומי שיכולים להרשות לעצמם לעשות תפנית מקצועית. "אם יהיו 12 שמאים זה יהיה הרבה", הוא אומר.

באשר לשכר הטרחה, אומר כהן, שלהערכתו יוחלט על מנגנון שיקבע את סכום שכר הטרחה כחלק מסכום התביעה, ממש כמו באגרות בית המשפט. לדבריו, המנגנון טרם הוכרע סופית, אך אין ספק שזה הכיוון.

גלובס: מה יקרה עם תביעות קטנות?

כהן: "כאן בדיוק הבעיה. לכן, כנראה יקבע סכום מינימאלי. אין ספק שהתביעות הקטנות הן נקודה בעייתית. בניגוד לעמדת הרוב, אני סברתי שלתביעות קטנות יש להשאיר את המנגנון הקיים, לפיו שכר הטרחה בא מהצדדים. האחרים חושבים שצריך לכל תביעה מנגנון של שמאי מכריע בלתי תלוי".

- מה הפתרון?

"לדעתי, הרשויות והעיריות ילחצו על השארת המנגנון הקיים, שקובע הסכמה כלשהי. בתביעות גדולות ילכו למנגנון של שמאי מכריע".

- גם אתה מאמין שמקצוע השמאי יקבל יותר כבוד וכוח?

"אין ספק שמדובר במפנה לכיוון סטנדרטים המקובלים בעולם. השומה תהפוך לסטנדרטית, שקופה ומנומקת, ותוכל לעמוד בסטנדרטים בינלאומיים. ניתן יהיה להציג את השומה לרשות לניירות ערך במסגרת התקינה החשבונאית הבינלאומית".

- הגיע הזמן לתואר אקדמי בשמאות?

"אין ספק שצריך ליצור דיסיפלינה. באוניברסיטת חיפה יש מסלול אקדמי של תואר שני במינהל עסקים עם התמחות בנדל"ן (בוגרי מסלול זה אף קיבלו החודש פטור מחלק מהבחינות הסופיות של לשכת השמאים, מה שחיזק את מעמד המסלול - המערכת). אני מאמין שלא ירחק היום שבו תהיה גם התמחות בשמאות מקרקעין".

- מהי עמדתך בעניין ההצעה להכניס שמאי לוועדות התכנון המקומיות כחלק מצוות התכנון?

"בעקבות הרגישות הגבוהה לכל נושא סעיף 197 ועליית המודעות לאפשרות לתבוע את הרשויות, המענה לדעתי הוא מינוי שמאי לכל תוכנית משמעותית שיוזמת הוועדה, שתפקידו ליצור נספח כלכלי לתוכנית. נספח זה יאמוד מצד אחד את ההכנסות הצפויות לוועדה המקומית כתוצאה מהיטלי השבחה, אך יתייחס גם לתביעות פיצויים בעקבות הפקעה או בעקבות פיצויי 197. הערכת השמאי תאפשר לדעת מראש אם התוכנית מאוזנת או צריך לתבוע כתבי שיפוי. אני מאמין שיתר בהירות ומערכת איזונים יהיו טובים לכל הצדדים. לא רק זאת, שיתוף השמאי יספק מענה למשרד הפנים התומך בביטול האפשרות לתבוע לפי סעיף 197, בטענה שתביעות אלה מעכבות את התכנון ויוצרות כשל שלא ניתן להתגבר עליו".

daliat@globes.co.il