מחכים להכרעת המחוקק

שמאי המקרקעין הם עם מנומס וסבלני. במשך שעה ארוכה הם האזינו לדבריו של מנהל מינהל התכנון, האדריכל שמאי אסיף, בנוגע לקידום תוכניות מתאר, אך לא העירו ולו הערה אחת על הנושא שמעניין אותם באמת - הכוונה לצמצם את אפשרות התביעה במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. מנומסים, שכן הנושא, הרפורמה המתוכננת בסעיף 197 המאפשר לתבוע פיצויים בגין ירידת שווי בעקבות שינוי תוכנית, לא ירד מסדר היום בשיחות המסדרון שבכנס השנתי של השמאים שהתקיים החודש באילת.

"דינמיקה טבעית"

"לא יכול להיות שיש מצב שלאדם יש ביטוח שמקנה לו זכות לפיצוי על כל תכנון בסביבתו הקרובה", אמר אסיף רק לאחר שירד מהבמה. "סיטואציה כזו נוגדת את הדינמיקה הטבעית, במיוחד כשרוצים לצופף או לחדש. הדברים נכונים על אחת כמה וכמה בעיקר כשמדובר בפיצוי תיאורטי. אני מבין שמגיע פיצוי כאשר הרשות מעבירה תשתיות ומפקיעה לשם כך קרקע, או שהתשתיות גורמות להפרעה קשה. אין הדבר כך כאשר מדובר בפרויקטים נקודתיים. לכן, יש מקום לעשות רביזיה שתבטיח שהליכי התכנון לא יעמדו בפני תהליכים ממושכים שמקורם בתביעות פיצויים. אין ספק שצריך לעשות איזון. אני חושב שיש מקום לפיצוי, אך הדבר חייב להיות מידתי ולמי שנפגע באופן משמעותי. לא יתכן שאנשים שיש להם זנב תיאורטי לפיצוי יעצרו תוכניות ויעסיקו את בתי המשפט", אמר אסיף.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רן וירניק, לא נשאר חייב. לדבריו, אין ספק שקיימים מצבים בהם הפרט צריך לעשות ויתור למען הקהילה - "אם הרשות מחליטה למשל לאשר תוכנית עירונית המעניקה אפשרות לבנות שלוש קומות נוספות לכל הבניינים בעיר, אכן יש להחמיר את הדין ולא לאפשר הגשת תביעות". לטענת וירניק, לא כך הוא המצב כאשר מדובר ביזם בודד. "המחוקק לא צריך להגן על מי שבונה בנין ובו 30 קומות בפרצופו של בית מגורים קיים", אומר וירניק, "אסיף אמר לא אחת, שאם בא יזם ומציע פרויקט שעבר את כל ועדות התכנון חזקה שיש בו צורך ציבורי. אני לא מוכן להסכים לגישה זו. אם אכן יש צורך ציבורי בפרויקט, שיתנו אפשרות להקים 30 קומות לכל השכונה או לכל הרחוב ולא רק ליזם ספציפי, שנהנה על חשבון השכנים".

באשר לטענה לפיה סעיף 197 מעכב את התכנון, אומר וירניק, שלא רק שטענה זו אינה נכונה, אלא שהסעיף דווקא משפר ומזרז תוכניות. לדבריו, הוא מכריח את הוועדות לייצר תכנון טוב יותר, כאשר את העיכובים יוצרים הליכי ההתנגדות. "ללא סעיף 197", אומר וירניק, "כולם ילכו להתנגדויות ולא יתנו לפרויקטים להתקדם".

וירניק מדגיש, שבמקרה זה הוא אינו מדבר בשמם של השמאים, אלא דווקא בשמם של בעלי הנכסים, שהתיקון ימנע מהם זכות בסיסית לתבוע את ירידת הערך. "מי שהיה צריך לייצג את מאות אלפי בעלי הדירות בארץ הם חברי הכנסת, שצריכים להתנגד לביטול הסעיף", הוא אומר, "למרבה הצער, אלה אינם מבינים את המשמעות הרבה של ביטול הסעיף ואפילו צמצומו". עוד אומר וירניק, שכל הרפורמה מבוססת על עבודה חלקית של פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון, שבדקה את המצב במדינות אחרות. לדבריו, "אין ספק, שיש צורך בעבודה מעמיקה הרבה יותר, שאין ספק שתוכיח את ההפך".

בשאלה האם יש לחייב תשלום פיצויים בכוח סעיף 197 במס, אמר עו"ד שי עינת המתמחה במסים, שפיצויים המשולמים על ידי רשויות מקומיות עבור ירידת ערך אינם חייבים במס שבח או במס רווח הון, ואף לא במע"מ. עינת מתבסס על כך שהגדרות החקיקה אינן קובעות מקור חיוב. לא רק זאת, לדבריו, רשויות מקומיות משתפות פעולה עם פרשנות זו ומשלמות את הפיצוי מבלי לנכות מס במקור ומבלי לדרוש אישור על פטור זה.

עינת מציע לבעלי מקרקעין להציג לרשויות חוות דעת שמאית אחת, הקובעת את אובדן הערך הכלכלי בעקבות ההפקעה. פיצויים אלה אמנם חייבים במס שבח, אך מקבל הפיצוי נהנה מזיכוי בשיעור של 50% מסכום המס. לעומת זאת, אם בעל המקרקעין יבקש פיצוי לפי סעיף 197 ולאחר מכן יבקש פיצוי לאור ההפקעה, הרי ישלם מס ביתר.

כמי שאחראיים וחתומים על הערכות השווי של הנכסים בישראל, לא מפתיע שהשמאים מוטרדים מאוד גם מהתעלמות הרשויות מסכנת רעידות האדמה שמזעזעות את ישראל.

כבר בשנת 2005 אושרה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, זאת במטרה לאפשר חיזוק מבנים שהוקמו לפני 1980 באמצעות סגירת קומה עמודים מפולשת, הקמת קומה נוספת או אפילו הקמת אגף נוסף. התמ"א גם אפשרה תוספת של 25 מ"ר לכל דירה, תוך שמירה על קו הבניין.

"מיסוי מיותר"

אלא שבפועל, למרות שמדובר לכאורה בהזדמנות נפלאה לשדרוג הבתים וערכם, הרבה לא קורה. הסתבר, כי באשר להיבטי המס קיימת אי בהירות גדולה, המונעת את מימוש יישום התמ"א. תוספת הזכויות חייבת במס, עובדה שמרתיעה בעלי בתים רבים מלהיכנס לכל נושא השיפוץ. רתיעה זו נובעת מפסקי דין נקודתיים, שחייבו את הקבלן לשלם מס עבור ניוד זכויות מדיירי הבניין אליו.

לדברי ארז כהן, מ"מ יו"ר לשכת השמאים, אין ספק שיש לפטור את בעלי הדירות ממס, שכן ברוב המקרים מדובר בתוספת זכויות של אלפי שקלים בלבד לכל דייר. לדבריו, ניתן אולי לשקול למסות עסקאות מסוג זה במקומות שבהם הקרקע יקרה, כמו למשל בתל אביב, הרצליה ומקומות ספורים בלבד, אך אין לדרוש תשלום מס במקומות אחרים בארץ ולגרום בכך לאי ביצוע סעיפי התמ"א, שיש להם חשיבות רבה. "בראיה ממלכתית", אומר כהן, "מוטב להעניק פטור גורף, שאולי יעודד את הציבור להתחיל לשפץ את אלפי המבנים בארץ שנמצאים בסכנה מוחשית". "

daliat@globes.co.il