דרום קוריאה: כשמקפיאים - נהיה קר

דרום קוריאה חוותה בשנים האחרונות נסיקה בשוק הנדל"ן, שלוותה בשיעורי צמיחה גבוהים ובהתחזקות דרמטית של המטבע המקומי, הוון (Won). לאחר שנות קיפאון בעקבות המשבר הפיננסי שפקד את מזרח אסיה בסוף העשור הקודם, התהפך שוב הגלגל ובין השנים 2002-2007 רשמו מחירי הדירות עלייה ממוצעת של 25% בדרום קוריאה כולה, ו-54% בסאול הבירה. במונחים דולריים העלייה אפילו כפולה, נוכח התחזקות הוון מול הדולר.

נסיקה מרשימה זו איננה נטולת בעיות. ראשית, היא איננה מתפרסת באופן מאוזן ברחבי המדינה - סאול (11 מיליון תושבים, כמעט רבע מכלל האוכלוסיה) ממשיכה למשוך אליה מתעשרים, סטודנטים, אנשי עסקים זרים ואת כל מי שיכול להרשות לעצמו. סאול, המרכז הכלכלי, פוליטי ותרבותי של קוריאה, פיתחה שוק נדל"ן מפלצתי עם מחירים שחצו מזמן את ה-10,000 דולר למ"ר מגורים באזורים מסוימים. מחוץ לסאול נהנו מהפריחה פרברי העיר (פרובינציית גיונגגי) וכמה מהערים הגדולות (בוסאן, דגו), בעוד הפריפריה עדיין הרחק מאחור (פרובינציות ג'ולה וגאנגוון).

שנית, מנוע הצמיחה העיקרי של קוריאה, מאז הפכה ל"נמר אסיאתי" בשנות ה-60, הוא הייצוא. הייצוא והשתלבותה של קוריאה בשוק הגלובלי חייבו פתיחת נציגויות זרות רבות מספור, בסאול בעיקר. המגמה המתגברת והתיסוף במטבע הביאה לזינוק במחירי המשרדים ובדמי השכירות עד כדי כך, שדחקה החוצה חברות זרות רבות, ומנעה התרחבותן של אחרות. אותן חברות מצאו בסין או בדרום מזרח אסיה תנאים טובים יותר מבחינתן להקמת מרכז אזורי.

שלישית, נסיקת המחירים בסאול הביאה להתגברות גל ההשקעות הספקולטיביות במדינה (על הסיבות לספקולטיביות - ראו מסגרת משמאל). הממשלה הכריזה ב-2005 על שורת צעדים נגד הספקולנטים, שכללה מיסוי גבוה על מכירת דירות שנרכשו זמן קצר קודם לכן, מיסוי מיוחד על דירות יוקרה, מיסוי כבד על בעלי מספר דירות והטלת מגבלות הון על לקיחת משכנתאות בשוק הדיור. צעדים אלו לא נתנו תחילה כל תוצאה, וב-2005-6 זינקו מחירי הדירות בסאול בכ-20% בממוצע (בנוסף להתחזקות המטבע בכ-15% בהתאמה).

מדיכוי ביקוש להגדלת היצע

לאחר שחבילת הצעדים הראשונה לא בלמה את עליות המחירים, שינתה הממשלה כיוון לפני שנה. במקום להתמקד בדיכוי הביקושים, עברה להתמקד בגידול ההיצעים, ע"י סבסוד עלויות פיתוח תשתיות, שקודם לכן שולמו ע"י רוכשי הדירות - צעד שהביא לגידול בהתחלות הבנייה. שינוי כיוון זה גרר תגובות מעורבות: המתנגדים טוענים כי הוא לא יעיל וכי אבד האמון במדיניות הממשלה בתחום הנדל"ן. התומכים קיוו כי ישיג את מטרתו לצינון השוק.

צעד מפתח נוסף במדיניות החדשה היה חיזוק הפיקוח על לקיחת משכנתאות מבנקים מסחריים. רוכשי דירות בשווי של 600 מיליון וון ומעלה (640 אלף דולר) הוגבלו בסכום המשכנתא שהם יכולים לקחת, כדי למנוע רכישת דירות יוקרה כצעד ספקולטיבי ללא הון עצמי. מאוחר יותר החיל הרגולטור לינקג' בין הכנסת הלווה לגובה המשכנתא שהוא יוכל ליטול.

הפעם הצעדים עזרו. מנתונים מעודכנים של משרד הבינוי הקוריאני עולה, כי חלה צניחה במספר עסקאות הנדל"ן ב-2007 וכן חלה ירידה במחירי הדירות. הנתון האחרון מתייחס לחודש ספטמבר 2007, בו נרכשו בדרום קוריאה 29,612 דירות (קיימות, לא כולל דירות על הנייר) - ירידה חדה של 48% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. ירידה זו התרחשה גם באזורי הביקוש - סאול, אינצ'ון וסביבותיהם - 15,426 עסקאות בלבד, ירידה חדה עוד יותר של 56.5% בהתאמה.

גם אם ממשיכים לעשות "זום" ובודקים את מגמת המחירים - הרי שמחיר דירה בשטח 77 מ"ר ברובע גאנג-נאם בסאול (באזור דצ'י היוקרתי, שעבר סחרור בלתי נגמר במחירים), שעמד על 1.15 מיליון דולר ביוני 2006 - ירד ב-13%, למיליון דולר בספטמבר 2007. עדיין מדובר ב-13 אלף דולר למ"ר, הרבה יותר מהפנטהאוזים במגדלים החדשים של ת"א.

יקר לגור ליד בי"ס מעולה

מה גורם למחירים כאלו מטורפים? קו ראשון לים? קירבה לקניון? בריכה וחדר כושר בבניין? לא, לא ולא. תושבי אזור דצ'י שולחים את ילדיהם לתיכונים יוקרתיים, שמהם גדלים הסיכויים להתקבל לאוניברסיטה יוקרתית. במדינה הומוגנית כל-כך, בה כולם שואפים לאותן מטרות - אוניברסיטה יוקרתית היא המפתח להצלחה.

גורם רשמי בצוות ניתוח נדל"ן במשרד הבינוי אמר, כי מגמת הירידה המהירה במספר העסקאות בשוק הדיור החלה בינואר 2007, וכי המחירים קפאו לאחר נסיקה בסוף שנת 2006. "נראה כי מדיניות הנדל"ן של הממשלה משפיעה סוף סוף, והמחירים מתייצבים", אמר והוסיף כי כאשר מחירי הדירות עולים - גדל מספר העסקאות, וכאשר הם יורדים - קטן מספר העסקאות.

אינדיקציה נוספת להתקררות השוק מספק ריאל-אסטייט בנק, סוכנות מידע לנדל"ן, שפרסם בסוף נובמבר נתונים מפתיעים לגבי שוק דירות היוקרה בדרום קוריאה. לפי הנתונים, מספר הדירות שערכן עולה על מיליארד וון (1.1 מיליון דולר) ירד בנובמבר ל-146,940 דירות - ירידה ראשונה מאז שנת 2002. הירידה מוסברת במיסוי הכבד על דירות יוקרה ובשינוי תקנות המשכנתאות.

מעניין לציין, כי מתוך דירות יוקרה אלה, 119,234 דירות היו בסאול (81%). מתוך דירות היוקרה שבסאול, 90,447 דירות (76%) היו באזורים היוקרתיים של דרום העיר. מתווך נדל"ן מסאול אמר: "מחירי דירות רבות ירד ממיליארד וון לסביבות 900 מיליון וון, כתוצאה מהמיסוי והגבלת המשכנתאות. אנשים מתחילים לצפות שמחירי הדירות יירדו".

עוד הוכחה להתקררות שוק המגורים ניתן למצוא בנתוני מלאי הדירות החדשות הלא מכורות. משרד הבינוי דיווח החודש כי מלאי זה טיפס לרמתו הגבוהה ביותר מאז 1998 - שנת המשבר הפיננסי הגדול. בסוף ספטמבר 2007 עמד מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו על 98,235 (16% מהן כבר מוכנות לאכלוס) - עלייה של 7.1% בהשוואה לחודש הקודם ועלייה של 33% מתחילת השנה. מספר זה גבוה פי ארבעה ממלאי הדירות בשנת 2002, שעמד על 24,923.

בניגוד למצופה, גם באזורי הביקוש מלאי הדירות גדל. בפרובינציית גיונגגי, המקיפה את סאול, עמד מלאי הדירות בספטמבר על 7,905, עלייה של 78% תוך שנה. בעיר אולסן נרשמה העלייה הגדולה ביותר, 107%, ל-1,676 דירות.

ההסבר לעלייה במלאי הדירות טמון בתוכנית חדשה של הממשלה, המעניקה הטבות למשפחות גדולות שאין בבעלותן דירה. קונים בכוח רבים מחכים לתחילת 2008, אז יוכלו לנצל את ההטבות. "

ron-p@globes.co.il