משכנתא רק בתיאוריה

בשנים האחרונות חלו תמורות במבנה השווקים הפיננסים בישראל. המטרה היתה לשפר בין היתר את מצבו של הצרכן הממוצע ביחס לגופי הענק שמספקים את השירות והמימון הכה חשובים בשתי העסקאות האמורות. כך, לפחות על פניו, התגברה התחרות על ליבו של הלקוח הסופי.

אבל בעוד שבתחום החיסכון הפנסיוני יש מלחמת כל בכל בין כל השחקנים השונים בשוק, הרי שבתחום המשכנתאות המלחמה על הצרכן נותרת לפי שעה (חריפה ככל שתהיה) בתחומי מגרש אחד בלבד - מערכת הבנקאות. גם היום, התחרות על הלקוח הסטנדרטי שמחפש לעצמו משכנתא עדיין לא גלשה אל מחוץ לבנקים, והמתחרות הפוטנציאליות היחידות בתחום - חברות הביטוח, עדיין לא מהוות פקטור של ממש המאיים לנגוס נתחים משמעותיים בענף.

מדו"חות הרבעון השלישי של חברות הביטוח, שפורסמו לאחרונה, עולה כי היקף תיק המשכנתאות הישירות הכולל של 10 החברות שהעמידו הלוואות מעין אלו ללקוחותיהן, עמד בסוף ספטמבר האחרון על 2,858 מיליון שקל בלבד. מדובר על יציבות של ממש ברמה מצרפית. בסוף הרבעון השני של 2007 הסתכם תיק המשכנתאות של חברות הביטוח ב-2,864 מיליון שקל (ירידה קלילה ביותר של 0.2%); לפני שנה, בסוף ספטמבר 2006, עמד היקף תיק המשכנתאות בביטוח על 2,858 מיליון שקל - שברירי מיליון ביחס לקיים כיום; לפני שנתיים, בסוף ספטמבר 2005, הסתכם תיק המשכנתאות של חברות הביטוח ב-2,881 מיליון שקל - בסה"כ שינוי של 0.8% בהיקף תיק המשכנתאות של חברות הביטוח במהלך שנתיים כה משמעותיות בהיקף הפעילות של אותן חברות.

כלל אין, מגדל אאוט

כדי להבין עד כמה חברות הביטוח עדיין לא מהוות שחקן בתחום נציין שהבנקים צפויים לרשום השנה, בהערכה שמרנית ביותר, מכירות חדשות בתחום המשכנתאות בהיקף של כ-20 מיליארד שקל (וסביר להניח שאף מעל לזה). מהנתונים שאספנו מהדו"חות הכספיים של חברות הביטוח, ושאינם מפורטים בהקשר זה, ניתן להעריך בסבירות לא זניחה שהמכירות החדשות של חברות הביטוח לא עולות במקרה הטוב על 300-400 מיליון שקל בשנה.

אולם, למרות שכענף נראה שרפורמת בכר לא שינתה מאום בכוונות חברות הביטוח להציע משכנתאות לציבור, וביחד הן מהוות שחקן קטן יותר מהבנק הקטן ביותר בתחום - אגוד (שאוחז בנתח שוק של 3.7% בלבד), הרי שבתוך הענף עצמו התמונה מורכבת יותר.

חברה יוצאת דופן היא כלל ביטוח מקבוצת אי.די.בי, הצומחת באופן עקבי מכוונה עסקית ברורה ומוצהרת בתחום המשכנתאות. אחרת, חברת הביטוח מגדל, מקטינה את הנוכחות שלה בתחום פעילות זה - תחום שהניב לה הפסדים רבים בשנים עברו - ומסתפקת בשיתוף פעולה שיווקי בעיקרו עם אחד מבנקי המשכנתאות.

כך או כך, בשלב זה אף חברת ביטוח עדיין לא מהווה תחרות של ממש לאחד מהבנקים העוסקים בתחום ורק חברה אחת מייצרת תחרות מסוימת על הלקוחות הטובים ביותר. באותו הקשר, כדאי לציין שאותה פעילות מנוהלת במסגרת חטיבת המימון של כלל ביטוח ועל ידי בוגרי המערכת הבנקאית. מנגד, נראה שהחברות הגדולות שומרות על תחום זה רק כאמצעי להטיב עם סוכנים ולכן הן שומרות על המדף שלהן משכנתאות, אך בטח שהן לא רצות להגדיל את התחום ולהתחרות בבנקים ראש בראש.

ממתינים לתוצאות

במבט פרטני ממוקד, מדובר כיום ב-10 חברות ביטוח שמעניקות, "על הנייר" לפחות, הלוואות מובטחות במשכנתא. לשלוש מהן: אליהו, ביטוח ישיר ושומרה, חשיפה מינימלית והן לא מהוות פקטור של ממש בתחום זה - כשהיקפי התיק שלהן מרמזים על לקוחות ספורים - שניתן ממש לספור באצבעות כפות הידיים. בשומרה וביטוח ישיר נראה שמדובר באדי הלוואות שניתנו בעבר, כשבשנתיים האחרונות הן קטנו בתחום בשיעור ניכר, בעוד שאליהו שומרת על אותו היקף פעילות בתחום.

איילון והכשרה ביטוח מחזיקות בתיק גדול יותר, אולם עדיין מיניאטורי מבחינת ההשפעה שלו על הציבור הרחב, והן רחוקות מלהיות אופציה במפת האפשרויות של הלקוח הסופי. אגב, לשתיהן ירידה עקבית בהיקף התיק בשנתיים האחרונות - בהתאם לארבע התצפיות שערכנו.

בדומה לתחומים רבים בענף הביטוח, גם שוק המשכנתאות נשלט למעשה על ידי חמש החברות הגדולות שמחלקות ביניהן את השליטה דה-פקטו בשוק. בסוף ספטמבר האחרון הן החזיקו 98% מתחום המשכנתאות בקבוצות הביטוח, לעומת 97.9% בסוף יוני השנה, 97.25 בסוף ספטמבר 2006 ו-97% בסוף ספטמבר 2005. בדומה לקורה בהיקפי השוק, את הגידול מובילה בעקביות רק חברה אחת - כלל ביטוח, שהתיק שבבעלותה מהווה 57.8% מהתיק המצרפי של חברות הביטוח, לעומת 55.8% בסוף יוני השנה, 53.6% בסוף ספטמבר השנה ו-52.5% בסוף ספטמבר 2005.

ההובלה והצמיחה בעסקי המשכנתאות של כלל ביטוח - שהיו למשך שנים לא מעטות יציבים למדי בכוונת מכוון - אינה מקרית. כלל היא החברה המובילה בתחום האשראי החוץ בנקאי בישראל בתחומים שאינם קשורים ישירות לחברות גדולות (בעיקר באג"ח). דהיינו, בדומה לתחום הפיננסים שכלל והעומד בראשה אביגדור קפלן הכירו בחשיבותו קודם למתחרים, ובעקבות זאת השכילו לייצר הובלה של ממש, כך גם קורה עתה בתחום השירותים הסמי-בנקאיים.

כיום יש לכלל חטיבה בניהול אסתי פרידמן שעוסקת בענייני מימון שכוללת פרט למשכנתאות גם ביטוח אשראי, פקטורינג וכמובן קרדיט וצפויה להיכנס גם לתחום האשראי הצרכני. כחלק מפעילות צומחת זו התקבלה בכלל להחלטה להחיות את כלל משכנתאות ולפנות באמצעותה לקהל איכותי של לווים. לפיכך, היקף התיק של כלל משכנתאות צפוי להמשיך ולגדול. למעשה, אצל כל יתר החברות כל גידול שנרשם בספרים בתחום זה בשנתיים האחרונות היה מקרי ונבע מהלוואה אד-הוק ולא ממדיניות.

חברת הביטוח השנייה בגודלה בתחום היא מגדל, שבעבר נכנסה בכל הכח לתחום המשכנתאות והפסידה הרבה כסף כתוצאה מכך. לאור זאת החליטו במגדל, בניהולו של איזי כהן, לצאת מהתחום והתיק היום הוא ברובו ראן-אוף על פעילות העבר. כמו כן, לחברה שותפות בתחום המשכנתאות עם בנק אדנים, אם כי מדובר בעיקר בצעד שיווקי כך שהיא לא צפויה לשנות מגמה ולצמוח בתחום בעתיד הנראה לעין.

אצל החברות הבאות ברשימה: מנורה מבטחים, הפניקס והראל, התמונה שונה לחלוטין. אצל שלוש החברות הללו תחום המשכנתאות אף פעם לא היה תחום פעילות חשוב וייעודי, כי אם תוצר לוואי של הרצון להעניק שירות לסוכני ביטוח ופשוט לספק להם מוצר נוסף ספציפי ולא עצמאי (ובררני) על המדף. שלוש החברות האמורות מוכרות משכנתאות רק דרך סוכני ביטוח וביוזמתם של האחרונים ואינן משווקות ומפרסמות שירותים אלו באפיקים אחרים. הן בהחלט לא פונות לציבור הרחב, ולא מהן תגיע התחרות הפוטנציאלית לבנקים בתחום. לפחות כל עוד לא יתברר מפעילות כלל ביטוח האם בכלל מדובר בפעילות רווחית גם עבור שחקניות נישה שבמקרה הזה חסרות במידע הנדרש שצבור בבנקים שנים רבות ומהווה יתרון עליהן. "

השקעות בטוחות גם בנדל"ן

בדו"חות הרבעוניים של חברות הביטוח אין מידע רב ביחס לפעילותן ההולכת וגוברת בתחומי הנדל"ן - החל מעסקאות מסוימות (כמו לדוגמא הרכישה האחרונה של קומפלקס המשרדים והשטח המסחרי לייף פלאזה בהרצליה פיתוח על ידי מגדל וקרן הפנסיה שבבעלותה - מקפת, בכ-300 מיליון שקל), דרך העמדת אשראי ישירות לחברות אלו ולפרויקטי תשתית ותחבורה ועד להשקעה בני"ע של חברות העוסקות בתחום.

עם זאת, בנספחים לדו"חות מפרטות חברות הביטוח בנוסף לתיקי המשכנתאות שלהם גם את נכסי הנדל"ן להשכרה שבבעלותן. מהדו"חות עולה, שמרבית הנדל"ן המושכר מקורו בפוליסות ביטוח החיים ובמיוחד בפוליסות הישנות ומבטיחות התשואה וחלקו בכספי המבוטחים בפוליסות המשתתפות ברווחים. היקף הנדל"ן להשכרה עומד, נכון לסוף ספטמבר האחרון, על 3.57 מיליארד שקל.

נכסים מניבים אלו מתרכזים באופן לא מפתיע אצל שתי החברות הגדולות בענף: מגדל וכלל ביטוח, שמחזיקות בנכסים בהיקף כ-1.83 מיליארד שקל וכ-1.1 מיליארד שקל, בהתאמה. על פי רוב, לא מדובר במנוע רווחיות כלשהו של החברות, אלא פועל יוצא של פעילותן לאורך השנים ומעברן מבניין לבניין בתקופות שונות.

לסיום, נציין כי בשורת הרכוש הקבוע, לחברות נכסים בהיקף של 870 מיליון שקל בספרים. חשוב לציין שמדובר ככלל בבניינים שהחברות עצמן יושבות בהם והם עומדים לרוב כנגד ההון של החברות ובטח שלא לעומת ההתחייבויות למבוטחים. בשורה זו לפניקס, שיושבת בגבעתיים, נכסים בהיקף הגבוה ביותר בספרים - 224 מיליון שקל, ואחריה מגדל - עם שווי בספרים של 198 מיליון שקל.