המחזוריות של הענף בבניין אחד

בחודש מרץ 2007 דיווחה אמות השקעות על רכישת בית אירופה ישראל, בסכום של כ-337 מיליון שקל (80 מליון דולר). שטחי המשרדים מושכרים כיום לפי כ-65 שקל למ"ר בממוצע.

קצת היסטוריה: בית אירופה הינו אחד ממגדלי המשרדים הראשונים בתל אביב שתוכנן על ידי פרופ' אברהם יסקי, חתן פרס ישראל. הוא מתנשא לגובה של 20 קומות ובו כ- 19,000 מ"ר משרדים, 1,400 מ"ר מסחר וכ-260 חניות.

המוכרת, חברת אירופה ישראל שבבעלות מוטי זיסר, רכשה את המבנה בספטמבר 1999 עבור סכום של כ-50 מליון דולר, מתוך כוונה שישמש כנכס המניב העיקרי שבבעלותה ויאכלס את משרדיה הראשיים. המבנה שופץ במטרה לשמר את ייחודו ובכדי למצב אותו כבניין משרדים יוקרתי, אולם השיפוץ נתקל בקשיים טכניים ובמגבלות שהציבה עיריית ת"א בדבר שימור חזיתות המבנה. השיפוץ ארך כמעט חמש שנים ועלה כ-20 מליון דולר, זאת בזמן ששיווק שטחי המשרדים התבצע בתקופת השפל של המחצית הראשונה של העשור הנוכחי.

מכירת הנכס 8 שנים בלבד לאחר רכישתו בהשקעה של כ-70 מליון דולר עבור סכום השווה לכ-80 מיליון דולר מייצגת תשואה זעומה, בשיעור של פחות מ-2% לשנה.

הרוכשת מצידה קיבלה נכס עם הכנסה שנתית של כ-20 מליון שקל (על פי דמי השכירות למשרדים הכלולים בדיווח ובתוספת דמי שכירות סבירים לשטחי המסחר והחניות). המשמעות - עסקת הרכישה נעשתה לפי תשואה של כ-6% בלבד. אלא מה? שאת החלטתה ביססה הרוכשת על העובדה שבשנים האחרונות זוכה סביבת המבנה למתיחת פנים משמעותית עם הקמת מגדל ברקוביץ של חברת הביטוח מגדל, מרכז וייצמן, ותכנון שני מגדלים במתחם בית המשפט המחוזי. כיום, דמי השכירות נמוכים משמעותית מהסביבה. לשם המחשה, במגדל ברקוביץ הסמוך מבקשים ומקבלים 24 דולר למ"ר לפחות. ביודעה כי מרבית חוזי השכירות בבניין עומדים בפני פקיעה צופה אמות השקעות גידול בדמי השכירות בשיעור כ-50%. משמעות הדבר - התשואה תעלה לרמות של כ-9%.

הכותב הוא מ"מ לשכת שמאי המקרקעין