גלגל הנדל"ן: הגרנד קניון בחיפה

א חת הכותרות המעניינות שהגיעו השבוע משוק הנדל"ן המקומי קשורה לעסקת המימון מחדש של חברת בריטיש ישראל להלוואות שנטלה לפני כשנתיים וחצי, לצורך רכישת הגרנד קניון בחיפה מידי גד זאבי. בין היתר, ניתן ללמוד ממנה על כברת הדרך שעבר שוק הנדל"ן המקומי בשנים האחרונות וכן על המחזוריות של הענף, כפי שבא לידי ביטוי ממהלך עסקיה של חברת מק"ח (מרכז קניות חיפה) - החברה שמחזיקה בקניון.

סיפורו של הגרנד קניון בחיפה קרם עור וגידים בשנת 1997, כשאיש העסקים גד זאבי החליט להקים מרכז קניות ענק באזור חיפה, על חטיבת קרקע בת כ-30 דונם. שטח הפרויקט תוכנן ל-200 אלף מ"ר בנוי, והקמתו היתה אמורה להימשך כשנתיים.

על מנת לממן את המהלך גייס זאבי, באמצעות מק"ח, אג"ח בהיקף של 85 מיליון שקל שזכו בזמנו לדירוג מעלות AA. עלות הפרויקט כולו נאמדה באותה תקופה בכ-400 מיליון שקל, כשמרביתו מומן באמצעות הלוואות בנקאיות שנטלה מק"ח. מדובר היה במיזם שטרם נראה כמותו בצפון: למעלה מ-200 חנויות וכ-40 אלף מ"ר למסחר, יחד עם אלפי מקומות חניה לרווחת המבקרים הפוטנציאליים.

אבל כפי שמסתבר לא פעם - תוכניות לחוד ומציאות לחוד, והרפתקת מק"ח והגרנד קניון היומרני עלתה לזאבי ולמלווים שלו בהרבה דם, יזע ודמעות בתחילת הדרך. אמנם הקמת הקניון הושלמה בזמן ושיעור האכלוס שלו היה נאה, אך המיתון שפקד את המשק בתחילת העשור, בשילוב עם הצרות הכלכליות האישיות של גד זאבי, המינוף הספציפי הגבוה שנטלה על עצמה מק"ח והחריגה בשיעור של כ-20% מתקציב ההקמה המשוער של הקניון - גבו את המחיר. חברת מק"ח, שמיצובה הפיננסי הלך והתדרדר עם השנים, זכתה להערת "עסק חי" בשנת 2002 לאחר שדירוג החוב שלה התדרדר בהדרגה עד לרמת "D", ובעלי האג"ח שלה נותרו עם הרבה שאלות פתוחות בכל הקשור ליכולת ההחזר של הכספים.

שנות המיתון שפקדו את המשק בתחילת העשור היו כבדות מנשוא והותירו חותם מהותי בשוק הנדל"ן המקומי. בעלי האג"ח של מק"ח הרגישו זאת על בשרם כשתשואת האג"ח של החברה הגיעה לרמות זבל של כ-50%, ושיקפה את חדלות הפרעון של החברה. האחרונה סבלה גם מהקשיים הכלכליים של השוכרת המרכזית בקניון, המשביר לצרכן, שהיתה אחראית על 12% מסך דמי השכירות והתפרשה על 20% משטחו. עם זאת, מסוף שנת 2003 הורגש מפנה במצב הכלכלי במשק - ואיתו גם שוק הנדל"ן חזר בהדרגה לגלות סימני חיים.

אחת השחקניות שהקדימה לזהות את המפנה היא חברת בריטיש ישראל, של איל הנדל"ן הבירטי ליאו נואי, אשר החלה לפעול במתכונתה הנוכחית בסוף 2003. אז רכש נואי את חברת נכסי אזורים מידי נוחי דנקנר, תוך כוונה לבנות על הפלטפורמה הקיימת שלה פעילות נדל"נית עם פוקוס על שוק הקניונים המקומי, שסבל באותה תקופה הן מהמיתון במשק והן מהשלכות האינתיפאדה של ראשית העשור, שגרמה לאנשים להדיר רגליהם מהמרכזים המסחריים.

ובכן, אחת ההשקעות שביצעה בריטיש ישראל לאורך השנים האחרונות היתה רכישת זכויות בגרנד-קניון של זאבי ומק"ח. בשלב הראשון (יולי 2005) רכשה החברה כ-50% מהזכויות בקניון לפי שווי של 600 מיליון שקל, ובשלב השני (יוני 2007) הוסיפה עוד נתח של 20% בו לפי שווי של 825 מיליון שקל, ששיקף לקניון עליית ערך של 38%. נכון להיום מחזיקה בריטיש ישראל לדבריה הערכת שמאי שנוקבת בשווי של 900 מיליון שקל לקניון - עליית ערך של כ-50% תוך כשנתיים וחצי בלבד.

על השבחת הקניון לאורך התקופה - כפועל יוצא של התנופה בשוק הנדל"ן המסחרי במקביל לתנופה המשקית - ניתן ללמוד ממספר נתונים, כמו לדוגמא דמי השכירות שהוא מייצר: כך לדוגמא עמדו דמי השכירות השקליים הממוצעים למ"ר על 107 שקל בשנת 2005, רשמו עלייה של 11% עד לסוף שנת 2006 ויש להניח שנתוני 2007 יעידו על עלייה נוספת.

נתון אחר שמעיד על כך והנו כלכלי במהותו הוא שיעור ההיוון לפיו מוערך הקניון: זה עמד על כמעט 10% בתחילת 2005, ירד עד ל-8% בסוף 2006 - מה שמשקף את הירידה בפרמיית הסיכון של הנדל"ן בישראל - וסביר להניח שהמשיך לרדת בהערכת השווי האחרונה שלו.

במהלך האחרון של בריטיש היא החליפה את החוב הראשוני של מק"ח כנגד הקניון בסך 275 מיליון שקל בהלוואה חדשה בסך 630 מיליון שקל, המשקפת את עליית ערך הקניון. עסקת המימון מחדש הסבה לחברה עודף תזרימי בסך 235 מיליון שקל, אותם היא מתכננת לנתב להשקעות חדשות, ובוצעה בריבית של 4.7%, שנמוכה עפ"י הערכות מהריבית על ההלוואה המקורית, מה שמשקף את ההטבה בתנאי האשראי של מק"ח לנוכח מיצובו הנוכחי של הקניון והאפסייד שאולי עוד טמון במתחם, בשל הנגישות הגבוהה יותר שתתאפשר עם השלמת פרויקט מנהרת הכרמל והזכויות לבניית 13 אלף מ"ר משרדים ואולי גם מגורים מעליו.

אגב, אינדיקציה מעניינת לגבי מצבו של הקניון, לפחות כפי שרואה אותו בריטיש, טמון בדרך בה תבחר לנהוג החל מהשבוע. לאחר 26 בינואר 2008 תינתן לה הזכות להפעיל מנגנון "במבי", שיאפשר לה רכישת יתרת האחזקה של זאבי בקניון - מהלך שאם יתרחש עשוי לענות על השאלה עוד כמה אפסייד רואה החברה בנכס. "