האם הפער בין גרמניה לאירופה ייסגר?

גלובס: הייתם ממוקדים בשוק הנדל"ן הבריטי, מדוע פניתם לגרמניה?

כצמן ויניר: "לפני כשלוש שנים סברנו שהמהלך שעבר על שוק הנדל"ן בבריטניה ב-15 השנים האחרונות יגיע גם לגרמניה, הכלכלה הגדולה באירופה. סביבת המאקרו בגרמניה טובה כיום, יש שם יסודות איתנים לכלכלה משגשגת, האבטלה ירדה מתחת ל-7% ואנו עדים למהלך ארוך ומתמשך של ירידה בשיעור האבטלה. בתחום הנדל"ן אנו צופים שיש מקום להמשך מגמת עליית המחירים שהתחילה לפני כשלוש שנים.

חיפשנו סביבה דומה לבריטניה מבחינת המערכת הבנקאית ומבחינת מערכת החוקים היציבה. תמיד חיפשנו דרך להקטין סיכונים, האסטרטגיה שלנו היא לחפש תזרים מזומנים ידוע מראש שמבוסס על הפער בין עלות המינוף וההכנסה מהנכס, במדינה עם מדיניות מיסוי יציבה ומדיניות מוניטרית יציבה. לפיכך, עד כה התמקדנו במדינות מפותחות ולא פנינו לשווקים המתעוררים.

"אנו מחפשים נכסים איכותיים, כך שהבנק או המלווה שלנו יהיו רגועים, ויהיו מוכנים להלוות לנו כסף גם בעין הסערה, כפי שקרה בגיוס האחרון שלא מכבר השלמנו. כיום המשחק מעט שונה וצריך לתת ערך מוסף ולחפש נכסים עם פוטנציאל "Upside", הנגזר מעלייה בדמי השכירות ומהשבחת הנכס. אנו משיגים שוכרים טובים לטווח ארוך יותר או רוכשים נכסים "צעירים" אשר משביחים עם הזמן. אנו שואפים לנהל את תמהיל השוכרים כך שסך דמי השכירות יעלה, ונוכל למכור את הנכס לפי תשואת שכירות (Yield) נמוכה יותר על הנכס".

- ובתוך גרמניה, למה דווקא ברלין?

"בברלין אנו מתמקדים בנדל"ן למגורים, להבדיל מההתמקדות שלנו בנדל"ן מסחרי ובמשרדים בשאר גרמניה. אנו חשים שיש תחושת רנסנס בעיר הזו. אחרי נפילת החומה, ב-1989, משקיעים פנו לברלין וההשקעה התבררה כלא מוצלחת במיוחד. זו היתה השקעת בוסר שלא נתמכה בתנאים מאקרו כלכליים מתאימים שלדעתנו קיימים כיום. כיום לעיר יש יסודות טובים להפוך למוקד משיכה - מקום שירצו לגור בו ולשכור בו דירה, עם תיירות גדולה.

ברלין היא העיר הגדולה בגרמניה מבחינת אוכלוסיה, ומבחינת הממשל ורשויות העיר יש רצון ליצור מצב שמחזירים לה את היוקרה. מבחינה תיירותית, העיר נחשבת לאחד ממוקדי המשיכה, עיר שהיא בגדר "Must visit" באירופה. למעשה, מדובר בעיר המושכת את כמות התיירים השלישית בגודלה באירופה, אחרי לונדון ופריז. מבחינה דמוגרפית, העיר חווה גידול באוכלוסיית העיר, זה שנה שביעית ברציפות".

"אנו מאמינים שמחירי השכירות בברלין נמצאים בסוף תקופת ההאטה, לקראת עלייה. ברלין אינה שוק הומוגני, גם בתוך העיר יש שונות גדולה במחירים, באוכלוסיה ובשיעור האבטלה בין הרבעים השונים שבעיר. אנו מתמקדים בעיקר במרכז העיר. סקר מחירים מקיף שנערך על-ידי חברת הייעוץ הבינלאומית Jones Lang LaSalle הראה, על סמך עסקאות שבוצעו, שלמרות השונות הקיימת, המחירים מתקבצים לקראת תחילת התייקרות/האצת מחירי השכירויות על-פי מודל שעון הנדל"ן המחזורי".

למצוא את הדירות הריקות

שוק הדיור הגרמני מתאפיין בשיעור גבוה מאוד של שוכרים - אם בספרד ובנורבגיה אחוז הבעלות על דירות מגורים גבוה מ-80%, הרי שגרמניה ושווייץ נועלות את הרשימה עם אחוז בעלות שלא חוצה את רף ה-40% (נתוני HSN Nordbank).

בסטנהאם צופים כי התמונה לא תשתנה כל כך מהר, וכי בעקבות ההתאוששות שעוברת גרמניה, ובשל שיעור האבטלה היורד, אנשים יוציאו יותר כסף על דמי שכירות תמורת שדרוג סביבת המגורים, וכי כל פירמידת המחירים תיגרר למעלה. זה המקום לציין שברלין זולה, מבחינת מחירי הדירות, בהשוואה לשאר גרמניה, ובוודאי שבהשוואה למדינות אחרות באירופה באופן משמעותי.

- איך נראית אסטרטגיית ההשקעה שלכם בברלין?

"אנו מתמקדים בעיקר במרכז העיר, בדירות שני חדרים עם מחיר ממוצע של כאלף אירו למטר, לא בדירות יוקרה, אלא בדירות של בני מעמד הביניים שהן בעלות פוטנציאל להשבחה.

"הבנייה במרכז העיר היא בנייה ישנה, ואנו משביחים את הדירות בעלות של 10%-15% ממחיר הנכס, והדיירים, שממתינים ליזם שישפץ עבורם את הדירות, מוכנים באופן מיידי לשלם שכ"ד גבוה יותר".

"המטרה שלנו היא לקנות את כל הבניין ולא דירות בודדות- בניינים שיש בהם 7, 10 או 40 דירות, ולא קומפלקסים של מאות דירות - בעיקר מידיים שלא מנהלות נכון את הנכס. עד כה קנינו 32 בניינים, כאשר בכל בניין נרכש יש מספר דירות ריקות ואנו מתחילים מיד בהשבחת הבניין והדירות. בגרמניה מי ששוכר דירה מקבל את הדירה ריקה, והוא צריך לבצע בה שיפוץ בעצמו. זה מביא למצב שדיירים נותרים בדירות שלהם לטווח ארוך".

כדוגמה לניהול נכסים אקטיבי מציגים בסטנהאם בניין בברלין ב-Waldstrasse, שכאשר נקנה, ביוני אשתקד בכ-780 אלף אירו, ארבע מבין 15 היחידות שבו עמדו שוממות והתשואה אשר הניב המבנה עמדה על 6.7%. בתום שיפוץ, בעלות של פחות מ-100 אלף אירו, עלו דמי השכירות באופן שהקפיץ את התשואה ל-7.6%.

- מהי קרן גרמניה 1?

"גייסנו בנובמבר 2005 כ-27.2 מיליון אירו באקוויטי לקרן סגורה לטובת השקעה בכל רחבי גרמניה, וכן סכום נוסף במארס 2007 בחוב (נושא ריבית קבועה של 7.5%). כבר קצרנו פירות עם עלייה במחירים, וכבר מימשנו חלק מהנכסים.

"המחיר ההתחלתי של יחידת השתתפות בקרן היה 1,000 אירו, והיום הוא עומד על 1,350 אירו. כלומר ההשקעה משוערכת, נכון לסוף דצמבר, ב-35% מעל שוויה ההתחלתי. השערוך שבוצע על-ידי חברה חיצונית משקף תשואה שנתית (נטו) של 17.7%".

הקרן מספקת חשיפה נדל"נית למשקיעים פרטיים אמידים, כאלה שיכולים להשקיע בקרן הסגורה 50-100 אלף אירו. "לקרן בברלין הקצנו אורך חיים של 7 שנים. בסביבות השנה החמישית בכוונתנו להתכנס לכיוון של מימושים אם תנאי השוק יהיו מתאימים. בסך הכל רשמה סטנהאם מ-1994 תשואה שנתית ממוצעת נטו למשקיעים (אחרי עמלות, לפני מס) של 25.1% על נכסים שמומשו".

- ומה בעתיד? מתי תבצעו "אקזיט"?

"לאחר איסוף של 300-400 דירות נרצה במועד מסוים, בעוד 4-5 שנים, למכור את הקרן כמו שהיא למשקיע מוסדי גדול. 'העבודה השחורה' שאנו עושים היום היא דבר שמשקיע מוסדי גדול לא יבצע, אבל אם נביא קרן המחזיקה ב-40-50 בניינים היא הופכת למוצר אטרקטיבי מאוד למשקיע מוסדי גדול שמחפש תיק מגוון עם הכנסה שוטפת". סטנהאם כבר גילתה את רדאר גופי ההשקעה הגדולים: "גם אל קרן גרמניה 1, שהחלה לפעול בנובמבר 2005, הגיעו הצעות ממוסדיים לרכוש הכול גם יחד".

- מתי המשקיעים יראו את כספם?

"המשקיעים שלנו 'נפגשים עם כסף' בעת מכירה של נכסים או בעת ביצוע מימון מחדש (Refinancing) כאשר שווי הנכסים עולה, במצב כזה אנו יכולים לקחת הלוואה גדולה יותר בהתבסס על גידול בשווי הבטוחות, ולשחרר כסף למשקיעים".

- מהי תחושתכם לגבי השוק בימי ה"סאב-פריים" הסוערים?

"באופן כללי בלבד המצב בשוק השתנה, בעקבות המשבר הבנקים והמוסדיים שנתנו לנו את ההון הזר ביקשו להיפגש ולהעריך את הבטוחות שלהם ואת ההשפעה של המשבר עלינו, אם יש כזאת. לשמחתנו, שיעור ההון העצמי בקרנות והרכב השוכרים במצב הקיים השביעו את רצונם, והם אינם מבקשים להגדיל את היקף הביטחונות או לשנות את המצב.

"ההשפעה שיש למשבר דוגמת ה"סאב-פריים" על שחקנים כמותנו היא מאוד נמוכה כי אנו מסתכלים על התזרים השנתי הקבוע ועל הטווח הארוך. ייתכן כי אם היינו פונים למכור את הנכסים באופן מיידי הייתה השפעה שלילית, אבל מאחר שאנחנו לא עוסקים בקרנות פתוחות, אנו לא נתונים תחת לחץ שחוות הקרנות הללו (RIET).

"בנוסף, הלחץ בשוק האשראי הוציא מהשוק שחקנים קטנים שנכנסו לגרמניה על בסיס הון עצמי קטן מאוד, והם מתקשים לפעול בשוק בתנאים הנוכחיים. זאת שעתם של שחקנים נזילים. למעשה המצב אף יוצר לנו הזדמנויות קנייה מדהימות לרכישה על בסיס מזומן מקרנות פתוחות, שמוכרות משום שהן חייבות לממש כדי לאפשר למשקיעים שלהן לפדות את כספם". *

gil-s@globes.co.il