במה כדאי להשקיע בנדל"ן? מדריך "גלובס" מקוצר לשלושה מיני משקיעים - השמרן, המסתכן ומחפש העניין

ברור לגמרי, שעבור מיליוני אנשים בעולם, נדל"ן כבר מזמן לא מהווה רק קורת גג שתחתיה הם צריכים לחיות. לא פחות מכך, ולא פעם אפילו יותר, מדובר באפיק השקעה שכבר אי אפשר בלעדיו בתיק ההשקעות.

הפריחה העולמית בשנים האחרונות, בכלכלה בכלל ובענף הנדל"ן בפרט (מגמות שגם הזינו כמובן זו את זו), הגבירו משמעותית את קצב ההשקעות. לפני נתוני בית ההשקעות ג'ון לאנג לאסל, 900 מיליארד דולר הושקעו בנדל"ן בשנת 2006. 682 מיליארד דולר מתוכם היו השקעות נדל"ן ישירות. 44% מהיקף ההשקעות חצה גבולות - בהן הקונה, המוכר או שניהם הגיעו מארץ זרה (לא פעם מישראל הקטנה).

הנדל"ן מעולם לא התפרש על פני כל כך הרבה אפשרויות להשקעה, בכל כך הרבה מדינות.

מגורים הם כבר מזמן לא רק מגורים. יש דירות יוקרה, דירות נופש, דירות סטודיו, דירות להשכרה, בתים פרטיים, בתים משותפים, לופטים, דירות גג, פנטהאוזים, דופלקסים, טריפלקסים ועוד.

גם החנויות המסורתיות השתנו במהלך השנים. היום יש קניונים, פאואר סנטרים, אאוטלטים, רחובות פתוחים, רחובות סגורים ועוד. המשרדים יכולים לשבת בבניינים ישנים, במגדלי משרדים, בפארקים ענקיים או במגדלים מעורבים ושלל אפשרויות. מעבר לכך, אפשרויות הנדל"ן המניב מזמן לא מתמצות רק במסחר או במשרדים - ישנם חניונים, אולמות אירועים, מרכזים לוגיסטיים, מפעלי תעשייה ועוד.

לא מדובר רק על הבדלים בין סוגי הנכסים או הקרקעות. השתכללות שוק ההון והעולם הפיננסי יצרה עולם שלם גם של השקעות פיננסיות בנדל"ן. הסיכון והסיכוי נגזרים היום מהמנוף הפיננסי - היחס בין ההון העצמי לבין מחיר הרכישה - לא פחות מהערך שמייצרים אותם הנכסים.

אפשר להשקיע באין ספור מניות של חברות נדל"ן, אגרות חוב שהונפקו כדי לממן את פעילותן, תעודת סל (או קרן נאמנות) שמאגדת מספר חברות, או קרנות נדל"ן (ריטים), שמתחייבות לחלק את הרוב המוחלט של רווחי החברות. במקביל, אפשר גם להשקיע בקרנות הנדל"ן הפרטיות והפופולאריות, שאמנם סובלות מחוסר נזילות אבל הן לפחות אינן רגישות כל כך לנעשה בשווקי המניות.

יתרה מכך, בשנים האחרונות נמצאות בקצה העליון של סקאלת הסיכון גם אפשרויות להשקעה באופציות בנדל"ן (off plan). מדובר ברכישת נכס עתידי "על הנייר", תמורת מקדמה נמוכה (מחיר האופציה), שתחזיר את עצמה רק במידה והפרויקט אכן יעמוד ביעד המיוחל. בשוקי ההון המשוכללים, בארה"ב, אנגליה ועוד, גם קיים כיום שוק של נגזרים, הצמוד למדדים המשקללים את שווי ותשואת הנכסים בחוץ.

אז איך, איפה ובמה להשקיע? זה כמובן תלוי בכל אחד ואחת. הדבר היחיד שבטוח הוא, שגם אוהבי סיכון וגם שונאי סיכון, גם אוהבי ההתמקדות וגם אוהבי הפיזור, גם מעדיפי המגורים וגם מחפשי המשרדים, ימצאו את מבוקשם בענף הנדל"ן.

אנו מנסים להציע לפחות טעימה קטנה, שרק פותחת צוהר קטן לשפע עצום של אפשרויות.