סולידי:
בין אם הוא מחזיק בנכסי נדל"ן ובין אם לאו, כמעט כל ישראלי בטוח שהוא מבין בנדל"ן ויודע כי מחירי הדירות במקום מסוים הולכים לקפוץ, או שנכס במרחק 750 מטר מהאוניברסיטה מבטיח תשואה שנתית של 8%.
אולם, מי שמחפש השקעה סולידית במגורים הולך בדרך כלל על דירה "מסורתית" בת 4 חדרים, בדרך כלל, דירה ישנה, בערי המעגל הראשון מסביב לתל אביב ו/או גוש דן. דירות כאלה, בערים כמו רמת גן וגבעתיים, שכבר רשמו עליית מחירים משמעותית בשנים האחרונות, או בערים כמו נתניה, ראשון לציון ורחובות, הן השקעה בטוחה למדי. התשואה נמוכה יחסית, אם נשווה אותה לאלטרנטיבות של שוק ההון והמערכת הפיננסית, אך היא יכולה גם ליהנות מרווח הון משמעותי, הנובע מהביקושים באזור המרכז.
במרבית ערי הביקוש, במידה והדירה נקנית להשקעה ולהשכרה, צפויה התשואה מהשכירות להיות לא יותר מ-4%. יתרון חשוב בהשקעה בדירה למגורים, לעומת השקעה למשל במשרדים שמכניסה תשואה של 8.5%, היא שבמידה ובארבע השנים האחרונות לא מכר המשקיע דירה אחרת, הוא יזכה לפטור ממס שבח. עם זאת, יש לזכור כי כיום מסתכם מס השבח ליחידים ב-20%, כאשר עד לפני שנים אחדות הוא עמד על עד 50%.
יתרון אחר של דירות המגורים היא שגם בתקופות מיתון, הירידה במחירים ובביקושים היא מועטה, בטח יחסית לשוק הנדל"ן המסחרי או המשרדי. כך, השקעה זו היא השקעה קלאסית לשונאי הסיכון. בדומה לאגרת חוב ממשלתית, גם אם מחיר הדירה לא יעלה, לפחות התשואה בטוחה יחסית ולא צפויה לרדת.
מסוכן:
לאוהבי הסיכון, למרבה הצער, המצב הביטחוני תמיד ידע לספק הזדמנויות השקעה אפשריות. בתקופת הפיגועים בבירה, מחירי הדירות בירושלים ירדו לשפל, אשר מי שניצל אותו לרכישת דירה הרוויח עשרות אחוזים.
המצב בעוטף עזה הוריד את מחירי הדירות בשדרות למשל בכ-40% לעומת תחילת הקאסמים ב-2001, או ב-60% לעומת שנות השיא של העלייה באמצע שנות ה-90. בשנתיים האחרונות, לא נרתעו מספר משקיעים לרכוש דירות גדולות בנות 30-35 שנה בשכונות נאות אשכול ונירעם שמחירן צנח, לצורך השכרה לסטודנטים בתשואה של 10%-18%, אם כי עם הידרדרות המצב לאחרונה, גם הסטודנטים האמיצים נמנעים מלשכור דירות בעיר.
המוטו של רוכשי הדירות הוא פשוט: יותר נמוך ממחיר של 30 אלף דולר - אי אפשר לרדת. מאותה סיבה בדיוק, דומה שלתושבי שדרות כעת לא כדאי למכור את דירתם, כך שבעלי הנכסים הנוכחיים או אלה שרכשו לאחרונה, ירוויחו כנראה יותר מכל מקום אחר, כאשר סוף סוף יגיעו רגיעה או הסדר. אולם, בענייני שלום ומלחמה לעולם אין לדעת.
אחד מלהיטי מודעות הנדל"ן המזמינות ליצירת "רווחים קלים" וספקולציות של סוחרי נדל"ן הן הקרקעות החקלאיות הסמוכות לערים, בעיקר בשרון. קרקע חקלאית שמוצעת ב-100 אלף דולר לדונם, אפילו רק 2 דקות מכפר סבא או הוד השרון, נראית על הנייר כמציאה אמיתית, שהרי קרקע כמעט מעבר לכביש עולה 400 אלף דולר לדונם. אולם, בבדיקה נכונה ובהסתייעות באנשי מקצוע, רמת ההימור על האפשרות כי הקרקע החקלאית תופשר ותיועד למגורים, יכולה לרדת פלאים. במקום בו יש תוכנית מתאר חדשה - היא כבר הגדירה ייעודים ל-20-30 שנה הבאות. למשל במחוז מרכז תוכנית המתאר חדשה למדי, משנת 2003 (תמ"מ 3/21) - מגדירה אילו קרקעות תשארנה חקלאיות גם בטווח הדי רחוק, אלא אם פתאום יעלו לארץ מיליון איש.
רוב הקרקעות בשרון מתומחרות די גבוה, וגם צריך לשלם היטלי פיתוח והשבחה, כך שעל הנייר לא נראים רווחים מרשימים. אולם, לא חסרים קונים שמאמינים כי דינה של קרקע חקלאית להיות מופשרת מתישהו. קרקע ב-100 אלף דולר לדונם, עם הפקעות של 50%-70%, משמעותה למעשה 200 אלף דולר לדונם ועם היטלי ההשבחה והדחייה עד שתופשר הקרקע, מביאה את המחיר כמעט למחיר קרקע סמוכה הזמינה לבניה. אם זה ייקח עד 10 שנים - שיחקתם אותה.
מעניין:
אחת ההשקעות היותר מעניינות, שתשומת הלב לקיומה עלתה יותר ויותר בחודשים האחרונים, היא ההשקעה בדירות המיועדות לאפשרויות שונות של התחדשות עירונית - כמו פרויקטי פינוי-בינוי, ניצול זכויות בנייה על גגות בתים משותפים, וחיזוק המבנה, הרחבתו והוספת יחידות דיור לפי התוכנית לחיזוק מבנים כהגנה מפני רעידות אדמה (תמ"א 38).
לאחר שנים רבות של דיבורים, עושה רושם שהיזמים וגם הדיירים עוברים למעשים. היתרון בתוכניות ההתחדשות העירונית טמון בחקיקה מקלה יחסית ובהטבות מס, המאפשרות הרחבת דירות או שדרוגן באופן משמעותי (הריסת הדירה הקיימת, וקבלת דירה כפולה בגודל ובשווי בפרויקט פינוי-בינוי).
אולם, בעלי דירות שהינן בעלות פוטנציאל לביצוע פרויקט שכזה - בניינים ישנים ונמוכים, עם דירות קטנות יחסית, ובאזורים בעלי ביקוש גבוה - לא מחכים הרבה. כבר עתה מתומחרות עליות המחירים העתידיות כאילו הן כבר פה. אם דירת 3 חדרים בנווה שרת בתל אביב הייתה שווה עד לא מזמן 130 אלף דולר, הרי שהבאזז סביב התוכנית לפינוי-בינוי שאפילו טרם נכתבה הקפיץ את הדירה לכמעט 190 אלף דולר תוך שנה, רק בשל הסיכוי להתממשותה (וכמובן גם בזכות שער הדולר).
כדי שההשקעה המעניינת תהפוך גם לרווחית, מייעצים מומחי הנדל"ן לא לפנות לאנשים המתמחרים כבר את פוטנציאל ההשבחה בפנים - אנשים שיודעים על התוכניות ומצפים להן, בדיוק כמוכם, או אנשים שבדקו בקפדנות מה עוד ניתן להשיג או להוסיף מזכויות הבנייה על הגג. עדיף להתרכז בדירות ישנות, שהתקבלו בירושה לאחר פטירת בעליהן המקוריים. בתל אביב הישנה למשל, לא מעט דירה מוחזקות בידי יורשים, שרגישותם ושליטתם בנושא התוכניות העתידיות נמוכה יותר. הם רוצים להיפטר מהדירה ולממשה כמה שיותר מהר, וכאן יכולה לחכות ההזדמנות והרווח הגדול.
יזמים המעוניינים לשפץ בניין, לשדרגו ולהוסיף מעלית, כדי לקבל את זכויות הבנייה על הגג, יודעים כבר להבחין בין סוגי דיירים שונים. ההמלצה היא לא לנסות להתמקח עם אלה שבטוחים שמתחת רגליהם נמצאת הבוננזה הגדולה של החיים או עם דיירים מבוגרים, שקשה לשכנעם לעזוב את הדירה גם תמורת הבטחה לבית עתידי מפואר ורחב יותר. כך או כך, בחינת טיב העסקה תיגזר, כמו תמיד, משאלת הזמן - מתי תצא התוכנית לשדרוג המבנה לפועל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
