השקעות (3): שוק ההון

מי שמחפש השקעת נדל"ן סולידית יכול למצוא אותה במניית מליסרון. החברה, שבבעלות יולי עופר, עוסקת בתחום הנדל"ן המניב ונחשבת לאחת מהפירמות היותר שמרניות שפועלות בענף. השמרנות של מליסרון באה לידי ביטוי בהנהלה ותיקה ומנוסה שצברה מוניטין רב בתחומה ובעיקר בעובדה שהחברה מעדיפה לפתח ולהשביח נכסים קיימים על פני נטילת הסיכון שבביצוע עסקאות חדשות.

נכון להיום, מחזיקה מליסרון בשני נכסי מפתח, קניון הקריון בקריות וקניון רננים ברעננה, אשר יחד עם פעילות יזמית במזרח-אירופה, מרכיבים את מצבת הנכסים של החברה.

הנכס המהותי של מליסרון הוא הקריון בקריות, שהמיצוב הגבוה שלו הופך אותה לחברה סולידית שמושפעת הרבה פחות מהאחרות מהנעשה בענף. כך לדוגמא, במיתון הממושך שידע הסקטור המשיכה מליסרון להציג תוצאות עסקיות טובות שהתבססו על ביצועי הקריון. בהתאם, גם את הזעזוע האחרון שחוו מניות הסקטור בעקבות משבר האשראי שפוקד את השווקים הגלובאליים, צולחת מליסרון לא רע, תוך שהיא מתלבטת כאחת ממניות הנדל"ן הבודדות בבורסה שמציגות תשואה חיובית מתחילת השנה.

מעצם החשיפה לשוק הנדל"ן המסחרי, מליסרון גם חשופה למצבה של הכלכלה הישראלית, כמו לדוגמא נתוני הפדיון של הרשתות הגדולות שפועלות בנכסיה. אבל העובדה שהקריון נחשב לעוגן הקניות והבילויים המרכזי של תושבי הצפון סייעה לו להציג נתונים טובים גם בתקופות כלכליות חלשות, וזהו גם מצבו של קניון רננים שממוקם בלב אוכלוסיה בעלת חתך סוציו-אקונומי גבוה יחסית ונרכש במלואו ע"י החברה רק בשנים האחרונות.

אל מול הסיכון הנמוך, המשקיע במניית מליסרון צריך גם לזכור כי הסיכוי להשיג תשואות פנומנאליות מהמהלך אינם גבוהים במיוחד. למרות הפעילות במזרח-אירופה, שמתבצעת בזעיר אנפין ביחס לסך התיק, מליסרון אינה מספקת חשיפה להשקעות הנדל"ן האקזוטיות בשווקים המתעוררים שהפכו פופולאריים במיוחד בשנים האחרונות, ולמעשה כלל לא ביצעה השקעות חדשות בשנים האחרונות אלא העדיפה כאמור לשמר את הקיים.

למעשה, עבור המשקיע הפשוט מדובר באלטרנטיבה נאה להשקעה ישירה בנדל"ן מניב בישראל - תחום שמתאפיין בחסמי כניסה לא מבוטלים בגלל ההון העצמי המינימאלי שנדרש על מנת להתחיל ולשחק בו. באמצעות ההשקעה מליסרון יכול כל אחד לקבל נגישות טובה לשוק המניבים, ולהיות בטוח שכספו נמצא אצל אחת מהחברות הותיקות והמובילות בתחום.

מסוכן:

אחת מהשקעות הנדל"ן היותר מסוכנות, אך גם בעלות פוטנציאל הצפת הערך הגדול בבורסה, היא חברת נצבא, מקבוצת איירפורט סיטי.

הסיכון הגדול נובע מהעובדה שרוב הערך של נצבא מיוחס לפוטנציאל העתידי של הקרקעות שבאמתחתה. אבל אם היא תדע למצות אותן בתבונה, הרי שמדובר בפירמת נדל"ן בעלת פוטנציאל הצפת ערך של מאות מיליוני דולרים בשנים הקרובות, שכן היא מחזיקה בעתודות הקרקע מהטובות במדינה.

נצבא עצמה נרכשה ע"י קבוצת איירפורט-סיטי מידי גמלאי אגד. לצד נכסים מניבים, שמושכרים ברובם לקואופרטיב התחבורה ופורטפוליו של נכסים בחו"ל, שהחברה מתעתדת למכור בהדרגתיות, עיקר הערך שלה נגזר כאמור מהפוטנציאל העתידי.

פוטנציאל זה טמון בעובדה שהחברה ירשה מאגד את ה"תחנות המרכזיות" ששימשו בעבר את האוטובוסים שהיא מפעילה. אותן תחנות מרכזיות נמצאות כידוע במרכזי הערים הגדולות בישראל, ועתידות להפוך בשנים הקרובות לפרויקטי נדל"ן גרנדיוזיים לשימושים משולבים כמו משרדים, מסחר ומגורים.

אבל לצד הפוטנציאל הגדול של נצבא, תהליך הצפת הערך שלה יהיה כפוף באופן לא מבוטל למצבו של שוק הנדל"ן בארץ. זאת, עקב העובדה שקצב הקמת הפרויקטים יהיה טמון ביכולת המכירה או ההשכרה העתידית שלהן, ויש להניח ששנים פחות טובות בשוק הנדל"ן יאטו בהתאם את תהליך הצמיחה וההשבחה של נצבא.

לצד הסיכונים של המשוואה, ניתן גם להוסיף את חוסר השקיפות של הקבוצה כולה, הלוא היא קבוצת יואל שבבעלות חיים צוף וקובי מיימון. בהקשר זה, ניתן לומר שלאחר הצמיחה שחוו העסקים של הקבוצה בשנים האחרונות והפיכתה המדורגת לאחת הקבוצות הכלכליות מהמובילות במשק, היא תידרש למקצה שיפורים בכל הקשור לאינטראקציה מול המשקיעים. עניין זה עשוי להשליך גם על נצבא, ויש לקחת אותו בחשבון לפני שמשקיעים בחברה לאור האלטרנטיבות השקופות יותר בשוק.

מעניין:

אחת מהזדמנויות ההשקעה היותר מעניינות שיש כיום במניות הנדל"ן היא בחברת רבד, שנמצאת בשנה האחרונה בבעלות איש העסקים יגאל אהובי.

רבד היתה עד לא מזמן חברת נדל"ן מנומנמת, בעלת מספר נכסים בישראל ובחו"ל וללא יותר מדי כותרות בתקשורת הכלכלית. עם זאת, רכישתה על ידי אהובי, אחד מטייקוני הנדל"ן הגדולים במערב-אירופה, דחפה אותה בבת אחת לאור הזרקורים והפכה אותה לאחת המניות התזזיתיות בבורסה.

מה שהופך את ההשקעה ברבד בסיטואציה הנוכחית למעניינת במיוחד היא העובדה שמדובר בחברת נדל"ן קטנה יחסית, שנסחרת לפי שווי שוק של כ-150 מיליון דולר בלבד. אם מתחשבים בעובדה שבעליה הוא אחד מאנשי העסקים עם ה"דיל-פלואו" המשובח ביותר בשוקי הנדל"ן של מערב-אירופה, הרי שלחברה יש פוטנציאל צמיחה כמעט בלתי מוגבל בתחום. לכן, סביר להניח שמשקיע סבלני שיאמין בכושר הביצוע של אהובי, עשוי לגלות רבד שונה לגמרי בעוד מספר שנים וכזו שעומדת בשורה אחת עם פירמות נדל"ן המניב המובילות בישראל בהתאם למעמדו של בעליה.

בינתיים לפחות, רבד היא סוג של השקעה הרפתקנית, שכן לצד התקוות הגדולות שנתלו באהובי מאז רכישתה, מהלכיה העסקיים היו מצומצמים באופן יחסי, או לפחות לא עלו בקנה אחד עם הצפיות הגדולות מדי של המשקיעים. לצד זה, גם משבר האשראי שפוקד בימים אלו את השווקים ואשר סחף את מניות הנדל"ן למימושים חדים, טלטל את מניית החברה, כך שההשקעה בה אינה נחשבת למהלך אשר לא טומן בחובו סיכונים.

מצבת הנכסים של החברה כוללת כיום אחזקות בעיקר בישראל ובמערב-אירופה, שסביר ותהפוך למוקד הפעילות שלה בשנים הקרובות. לפיכך, ובהתאם לאופי הפעילות של אהובי עד כה, ניתן להעריך שרבד תהפוך לחברה שפועלת בעיקר בתחום הנכסים המניבים המגובים בשוכרים איכותיים - כך שפרופיל הסיכון ארוך הטווח שטמון בהשקעה בה לא עשוי להיות גבוה במיוחד.

עם זאת, מדובר כאמור בהשקעה בעיקר עבור משקיעים סבלניים, שפחות מתרשמים מהתנודות קצרות הטווח במנייה בפרט ובשוק ההון הישראלי בכלל.