נזהרים על חשבונכם: השמאים מטעם הבנקים מעריכים דירות בחסר - הלקוחות מקבלים משכנתאות מכווצות

כך עולה מדו"ח של AMG משכנתאות, גוף ייעוץ חוץ-בנקאי המתמחה בענף המשכנתאות * דירה בהרצליה בשטח של 140 מ"ר שחולקה ל-5 יח"ד נפרדות, נמכרה ב-320 אלף דולר - לאחר ששמאי הבנק העריך אותה ב-255 אלף דולר בלבד

האם משבר הסאב-פריים מביא את הבנקים למשכנתאות להערכה בחסר של הנכסים בגינם מבוקשות הלוואות המשכנתא? כך לפחות מעריכים היום ב-AMG משכנתאות, גוף ייעוץ חוץ-בנקאי המתמחה בענף המשכנתאות.

לדברי AMG, לאחרונה החברה עדה לתופעה רחבה בה השמאי שמגיע מטעם הבנק מעריך את הנכס במחיר הנמוך משמעותית ממחיר העסקה. כתוצאה מכך, סכומי המשכנתא שהבנק נותן ללווה לקחת נמוכים, עד כדי כך שהלווה נאלץ להביא יותר הון עצמי לצורך מימוש העסקה.

האישור על קבלת המשכנתא נגזר מאחוזי המימון מהמחיר הנקבע בחוזה המכר או השמאות מטעם הבנק - הנמוך מביניהם. כך, ככל שהסכום הנקבע לנכס יהיה נמוך גם הסכום המקסימלי אותו הבנק יאשר יהיה נמוך יותר.

הערכת השווי לנכס מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, לפי כללי שמאות מקובלים. אולם, לדברי ליאור ברוכים, מנהל הפרויקטים ב-AMG משכנתאות, תופעת שמאות החסר התרחבה מאוד בתקופה האחרונה.

"השמאויות הנמוכות ניתנות ממספר סיבות. הראשונה והעיקרית היא האנשים שמוכנים לשלם מחירים גבוהים בהרבה ממחירי השוק ומהמחירים שהיו מוכנים לשלם לפני מספר חודשים. לזה מתווספים הדולר הלא יציב וחששם של הבנקים ממתן הלוואות ומשכנתאות שלא בגיבוי טוטאלי.

"השמאי שהבנקים שולחים מחמיר, לעיתים יתר מהדרוש, נותן הערכה נמוכה יחסית וכך הלוואת המשכנתא שהבנק נותן נמוכה והסיכון שהבנק נחשף אליו נמוך יותר. לבנק זה נהדר, ללקוח - קצת פחות", אומר ברוכים.

בחברה מציינים עוד כי כיום קונים מוכנים לרכוש דירות שיש בהן חריגות בנייה, חלוקה ללא היתר, צווי הריסה ועוד, ולא משקללים זאת במחיר הדירה. השמאי כמובן לוקח בחשבון את כל המרכיבים הללו, ומעריך נכס ע"פ ההיתר והתוכנית הקיימים בפועל. כך, דירה בהרצליה בשטח של 140 מ"ר אשר חולקה ל-5 יח"ד נפרדות נמכרה ב-320 אלף דולר כשהתשואה השנתית עליה עמדה על 9%. השמאי, מצידו, העריך אותה ב-255 אלף דולר בלבד.