ארז כהן: "העיריות מודות ששיטת הארנונה הנוכחית מעוותת"

בסוף חודש פברואר נבחר ארז כהן, 44, לעמוד בראש לשכת שמאי המקרקעין. מדובר בתקופה סוערת עבור השמאים. התקינה החשבונאית החדשה (IFRS) מעניקה משקל קריטי לשמאות שהם מעניקים לנכסים, הזינוק במחירי הנכסים בתל אביב יוצרת כל הזמן פערים בין השמאות השמרנית למציאות, בעוד חוסר הודאות הכללי גורם לרבים לחפש את תחזית המומחים. בכל מקרה, כהן בחר להתמקד בראיון הפתיחה במשטר הארנונה הבעייתי בישראל.

בספטמבר 2006 קיבלה הממשלה החלטה על הקמת "וועדה לרפורמה בנושא הארנונה", שהמלצותיה צפויות להיות מוגשות בקרוב.

כהן: "אחת ההמלצות לשינוי שיטת הארנונה היא הארנונה לפי שווי, כלומר קביעת תשלום לפי שיעור מסוים משווי הנכס, אחוז בודד משווי הנכס לשנה. זאת, בניגוד לשיטה הנהוגה כיום עם מחירים קבועים למטר לפי סוג השימוש. השיטה המוצעת נהוגה בארצות אירופה ובחלק ממדינות ארה"ב. זו שיטה שוויונית ונוחה יחסית שימוש, כי לא נעשות שומות פרטניות לכל נכס. לוקחים שווי ממוצע לאזור, לשכונה, ואיפה שיש בעיות, ניתן לבחון יותר ספציפית. בשיטה הנוהגת, יש עיוותים בין ערים אבל גם בתוך העיר: מרתף באבן גבירול בת"א משלם כמו מגדלי המאה היוקרתיים באותו רחוב. חייבת להיות שונות בין בניינים חדשים ברמת אביב לבניינים בני 40 שנה. היום מדובר בתעריפים היסטוריים המתעדכנים לפי חוק ההסדרים במשק.

"החישוב המוצע ילך לפי אזורים או אפיון מסוים: מיקום, מצב פיזי וגיל בניינים. אני יודע שזו גם עמדת שר הפנים, אבל במשרדו חושבים שזו עבודה גדולה מדי עם עלויות גבוהות, וכי אין מספיק שמאים שיבצעו את זה. לדעתי, השינוי בחישוב כן ניתן לביצוע, גם הוא לא ירד לרמת דיוק של שווי כל דירה. הקריטריונים הידועים, בהחלט יביאו אותנו לרמת דיוק גבוהה".

גלובס: כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אתה מדבר מפוזיציה.

כהן: "אני מודה, אבל לא אנחנו אלה שהצענו את שינוי השיטה לוועדה. הם הגיעו לכך מתוך היכרות עם גורמים בארץ ובעולם, שראו שהגישה נכונה וחושבים עליה שנים רבות. כאמור, גם השר חושב כך אבל סובר שהיא יקרה לא ישימה. לדעתי, תוך שנת כספים אחת אפשר להפוך וליישם את השיטה החדשה. אפילו רשות גדולה יכולה להשתלט על זה".

- ומתוך היכרות עם אופיים של הישראלים, האם יש סיכוי להגיע לשווי מוסכם לערכה של דירה למשל?

"גם היום יש כמות לא מבוטלת של עררים, בלי סוף דקויות ושינויים קטנים, למרות שלכאורה הכל כתוב מראש. אחרי השינוי אפשר יהיה למלא דף אחד של קריטריונים ברורים, היום אפשר למלא שני כרכים עבי כרס, ואחר כך כל עירייה מחשבת לפי רצונה ללא תעריף אחיד. אזרח שבא להתגונן כנגד צו ארנונה, צריך לעבור על הצווים, לבדוק אחורה, כיצד עודכן התעריף ולעשות מחקר. אם יתקבל השינוי, אתה לפחות יודע שאתה מתווכח רק על עניין שווי. צריך לזכור שמרבית הנכסים במדינה הם עממיים, והם יחושבו בפרופורציה שהיא נסבלת. היום שוק הנדל"ן טוב, אבל בשוק מתקשה יותר, תקציב הארנונה הופך בלתי הגיוני, ואנשים מתקשים לשלם ארנונה. רק לפני מספר שנים נכסי משרדים הושכרו בעלות הארנונה. גם העיריות מודות שהשיטה הנוכחית מעוותת. השיטה החדשה לא תפגע ברשויות, ואבסולוטית העירייה תגבה יותר".

- כיצד ישפיע השינוי?

"היום גבעתיים גובה למטר יותר ארנונה מתל אביב, וזה לא יכול להיות. המגורים בגבעתיים עולים עד 4,000 דולר למ"ר, ובמרחק קילומטר בתל אביב, יש דירות של 6,000 ו-7,000 דולר למטר, אבל בגבעתיים משלמים יותר. הרשויות יתנגדו בקטע של היישום, אבל פחות בקטע של הצדק. לא צריך להיות מומחה גדול מדי כדי להבין שהרשויות החזקות יוכלו לחיות עם השיטה - הנכסים יקרים וההכנסה התיאורטית תגדל. ברור ששיטת השווי הולכת יותר עם הרשויות החזקות, אבל המדינה כבר ממילא הצהירה בעבר שברצונה לתת לרשויות להתנתק מטבורי משרד הפנים".