היתר בנייה - גם ללא אישור המינהל

המינהל נמנע מלחתום על בקשת ההיתר, עד להסדרת כל המחלוקות שבינו לבין החוכר. במסגרת זו מנצל המינהל את "שעת החסד" וגובה את כל החובות החלים על החוכר ושטרם נפרעו, מסדיר את המערכת החוזית עם החוכר וגובה דמי היתר, במידת הצורך.

ברם, מה דינו של חוכר אשר בינו ובין המינהל קיימת או מתגלעת מחלוקת? הסדרת מחלוקת כספית או חוזית עלולה להימשך חודשים ארוכים, ולעיתים רבות מסתיימת בפסיקת בתי המשפט. הליך ארוך זה מונע מהחוכר לממש את הרציונל שבבסיס דיני התכנון והבנייה - עידוד, פיתוח והשבחת המקרקעין.

למרות זאת, המינהל מציב עמדה נוקשה ובלתי נפרצת, כאשר הוא מסרב לחתום על בקשה להיתר לפני הסדרת מלוא המחלוקות. בעניין זה אין חריגים, בין אם הבקשה להיתר עניינה בבניית רב קומות, ובין אם עניינה בהחלפת גג דליק בכיתת לימוד או בסילוק לוחות אסבסט מגן ילדים.

לא עוד. לאחרונה, במספר לא מבוטל של החלטות, קבעו ועדות הערר השונות כי כאשר אין מחלוקת באשר לזכויות הקנייניות של החוכר בקרקע, אלא מחלוקת כספית או חוזית בלבד, על הוועדה המקומית לדון בבקשה להיתר גם ללא חתימת המינהל, כאשר למינהל נותרת הזכות להגיש התנגדות לבקשה להיתר משיקולים תכנוניים בלבד, כשאר האדם. כך למעשה, ניטלת מהמינהל זכות הוטו אשר שימשה בעיקר ככלי לגביית חובות וליישוב מחלוקות.

כך למשל, ועדת הערר במחוז מרכז הורתה לאחרונה לוועדה מקומית לדון בבקשה למתן שימוש חורג לגן אירועים אף ללא חתימת המינהל, ועל אף שהחוכר מצוי מול המינהל במחלוקות משפטיות סבוכות. לדעת ועדת הערר אין זה נכון למנוע מעורר להביא בפני מוסדות התכנון בקשה לשימוש חורג שעה שהחוכר מצוי מול המינהל בהליכים משפטיים, וזאת "נוכח הזמן הרב שיכולים להתנהל ההליכים המשפטיים, אין זה ראוי לשתק את היכולת לפעול במקרקעין ולתכנן אותם כראוי ולטובת הסביבה, ובהתאם למצב התכנוני העדכני והמשתנה". בית המשפט המחוזי דחה עתירה שהגיש המינהל כנגד החלטה זו של הוועדה המחוזית (ערר 205/06, עת"מ 1662/07).

לאחרונה, במקרה נוסף, קבעה ועדת הערר המחוזית ירושלים, כי חוזה חכירה בתוקף או זכות חכירה רשומה בטאבו (גם אם חוזה החכירה פקע) מספיקים לשם דיון בבקשה להיתר גם ללא חתימת המינהל כבעלים. החלטה זו למעשה קובעת באופן מעשי תנאים המייתרים את חתימת המינהל על בקשות להיתר (ערר 234/07 - 1).

על אף החלטות אלה והחלטות דומות אחרות, ועדות מקומיות רבות עדיין מסרבות לקבל לדיון בקשה להיתר שאינה חתומה על-ידי המינהל, הגם שחוזה החכירה בתוקף או שזכות החכירה רשומה בטאבו. עם זאת, על סירוב זה ניתן לערור לוועדת הערר המחוזית, אשר תורה למקומית לדון בבקשה. הליך הגשת ערר, שהינו קל ומהיר יחסית, עשוי לחסוך זמן יקר לחוכר המעוניין לפתח נכסיו.

הכותב הוא ממחלקת הנדל"ן במשרד עו"ד שבלת ושות'.