מה עושים כשבניין שלם מתנגד לפרויקט פינוי־בינוי?

החלום של ישראלים רבים לקבל דירה חדשה ומשודרגת במסגרת פרויקט להתחדשות עירונית נתקל לעתים במכשול: "דייר סרבן" - דייר שמסרב להצטרף לפרויקט ולעתים יכול לעכב אותו באופן משמעותי. אלא שבשנים האחרונות, עם התרבות הפרויקטים, נוצר מצב חדש: "בניין סרבן" - פרויקט פינוי־בינוי הנהנה מתמיכת רוב הדיירים, אך עלול לסבול מעיכובים או להתבטל עקב התנגדות של בניין שלם במתחם.

● בלי הנחה: קבוצת רוכשים רכשה בניין שלם בקריית אתא
● השיטה החדשה של דיירים לעיכוב פרויקטים של התחדשות עירונית

בעוד שבמקרים הנפוצים של דייר סרבן יש כבר התערבויות גם בחקיקה (למשל בתקנות שנועדו לתמוך בבעלי דירות קשישים) וגם בפסיקה (בפרויקטים של תמ"א 38 התביעה מוגשת לפי חוק המקרקעין למפקח על רישום המקרקעין, ולא לבית המשפט; ואילו בפרויקטים של פינוי־בינוי התביעות מוגשות לפי חוק פינוי־בינוי לבית משפט השלום או המחוזי, ואפשר גם לדרוש פיצוי) - בנושא של בניין שלם שמסרב, המצב שונה.

כיצד ניתן לפעול במקרים אלה? גלובס בדק עם עורכי דין המתמחים בתחום.

התנגדות בשל שיקולים כלכליים ונסיבות אישיות

עו"ד אושרה פרידמן, שותפה במשרד זיו גרומן, מציינת כי "במקרים של פינוי־בינוי במתחם שלם נדרשת חתימה של לפחות 66% מבעלי היחידות במתחם וכן לפחות 60% מבעלי הדירות בכל אחד מהבניינים במתחם הפרויקט, כאשר לפחות 50% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם". אבל כאמור, לא תמיד כל הבניינים מסכימים לפרויקט.

 עו''ד אושרה פרידמן / צילום: רמי זר

"אנחנו עדים ליותר מקרים של התנגדות - לעתים בשל שיקולים כלכליים, נסיבות אישיות מיוחדות, פערים בתמורות או התנהלות בלתי תקינה מצד היזם", אומר עו"ד און איל ינקו, המתמחה בייצוג בעלי דירות.

עו"ד ינקו מספר על מקרה בנתניה שבו התאגדו כמה בניינים לפרויקט פינוי־בינוי. לדבריו, "היזם ביקש לצרף בניין סמוך בגלל הפוטנציאל להגדלת הרווח, אך הדיירים באותו בניין לא התרשמו מהיזם וסירבו להצטרף. התוצאה: הפרויקט תקוע".

דוגמה נוספת שעליה מצביע עו"ד ינקו היא של פרויקט בעיר חולון: "תוכנן פרויקט עבור שלושה בניינים, אך אחד מהם סירב להצטרף. הסירוב גרם לכך שהפרויקט לא הגיע למספר המינימלי של יחידות דיור הנדרש לפינוי־בינוי - 24 יחידות - והפרויקט כולו מתעכב".

 עו''ד און איל ינקו / צילום: יחצ

לוותר על הבניין? האפשרויות מוגבלות

בניגוד לתביעות נגד דייר סרבן בודד, האפשרויות בתחום הבניין הסרבן הן מוגבלות, ולא ניתן לכפות את הפרויקט על המתנגדים.

"דייר המסרב לחתום יכול בקלות וללא מאמץ לעכב פרויקט למשך חודשים רבים", אומר עו"ד רועי ששון, שותף במשרד חרש, ששון. כאשר מדובר בבניין שלם, ההשלכות חמורות אף יותר.

 עו''ד רועי ששון / צילום: אייל טואג

עו"ד שלומי הס, המייצג דיירים, מבהיר את המצב החוקי: "ראשית יש להכריז על מתחם כמיועד להתחדשות בתוכנית מפורטת. לאחר מכן יש לבדוק האם קיים רוב מיוחס, המוגדר כבעלי הדירות במקבץ העתיד לעבור פינוי־בינוי, ואשר בבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ.

"יש לוודא כי בבעלות הדיירים יש שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ. אם מתקיימים התנאים הללו, הרוב המיוחס יכול לנקוט הליך דייר סרבן נגד המיעוט המתנגד. אך אם בבניין מסוים אין רוב של 60% לפחות - לא ניתן לכפות על המתנגדים בבניין זה".

 עו''ד שלומי הס / צילום: אורלי אייל

מה אפשר לעשות נגד בניין סרבן?
"אם יש בניין שלם שמסרב, לא ניתן לכפות עליו את הפרויקט. יהיה צורך להוציא אותו מהתוכנית שמגדירה מתחם ולבצע את התהליך בלעדיו - אך העירייה עשויה להתנגד לכך. ואם הבניין הסרבן ממוקם במרכז התוכנית - ייתכן שזה יטרפד את כל התוכנית".

עו"ד ששון מחדד: "מומלץ לנהל שיח עם הבעלים בבניין כדי לקבל את הסכמתם תוך הצגת התועלות של הפרויקט. ככל שהשיח הזה לא מוביל לרוב הדרוש, מומלץ לנסות ולגרוע את הבניין מהפרויקט, ככל שהדבר אפשרי".