הקצאת זכויות באיחוד וחלוקה - לפי שווי שמאי

במסגרת בלבול עשתונות מרשה לעצמו שמאי מקרקעין ששמאותו נפסלה ע"י ביהמ"ש העליון, לפרסם במוסף זה מאמר התוקף את בית המשפט ומכתיר פסק דין בשמות תואר כגון "בלתי מוסבר ומוזר... המעמיד בסכנה את חלקם ברכוש המשותף של בעלי דירות...". יתרה מזאת, יש חשש כי המאמר נועד להשפיע על חוות דעתה של שמאית מקרקעין אובייקטיבית, שמונתה כתוצאת ההליך בבית המשפט העליון, על מנת ליתן חוות דעת לפי דרכו של בית המשפט העליון.

ומעשה שהיה כך היה: שווה בנפשך בית משותף ובו שתי דירות - חנות בקומת הקרקע ששטחה 100 מ"ר, ומרתף שקוע באדמה מתחת לחנות, ששטחו 100 מ"ר. שתי דירות אלו מהוות יחידות נפרדות ורשומות כבית משותף בן שתי דירות, כשלכל אחת מהן מחצית מהרכוש המשותף. כבר בשלב זה ברור, כי שווי היחידה המהווה חנות עולה בהרבה על שווי היחידה המהווה מרתף. למרות זאת, אם חלילה יפול טיל על אותו מבנה ויהרסהו כליל, יהיו שני בעלי הדירות שותפים שווה בשווה בקרקע שנותרה, מכוח היותם בעלים בחלקים שווים ברכוש המשותף.

כיצד יחולקו זכויות הבנייה הנוספות

דא עקא, שבאותו מקרה שעליו מספר השמאי בנימין אסודי (עע"ם 635/06), הוכנה ע"י חלק מבעלי הדירות תוכנית נקודתית של איחוד וחלוקה כפויה ללא הסכמת הבעלים, על מגרש שעליו בית משותף קטן. תוכנית זו העניקה זכויות בנייה נוספות רבות על הזכויות הקיימות, והשאלה היתה כיצד יחולקו הזכויות הנוספות בין הבעלים.

אם אכן פניהם של יזמי התוכנית היו לחלוקה הוגנת, הם היו פועלים על-פי ההוראות הייחודיות והספציפיות של סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה, אשר קבע במפורש כי בתוכנית כזו יקבע חלקו של כל בעל זכויות בתוכנית לפי ערכו השמאי. זוהי הלכת איראני הידועה, אשר חלה על כל איחוד וחלוקה כפוי, בין אם מדובר בשטחים פתוחים, ובין אם מדובר בנכס מורכב, אשר רשום כבית משותף.

ונחזור כעת לדוגמא שבתחילת הדברים. יזום בעל המרתף תוכנית נקודתית הכרוכה באיחוד וחלוקה כפוי, הרי לפי דרכו של השמאי אסודי הוא יזכה במחצית הזכויות הנוספות שמעניקה התוכנית, בה בשעה ששווי המרתף הוא בוודאי נמוך בהרבה משווי החנות. זו התוצאה הנגזרת משימוש בסעיף 57 לחוק המקרקעין לצורך איחוד וחלוקה כפוי, שזוהי תוצאה מעוותת ומסולפת שעושה שימוש בכלי שנועד לצרכים אחרים לחלוטין.

לעומת זאת, אם נפעל על פי סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה והלכת איראני, הרי נקבל תוצאה שכל אחד מהבעלים יקבל נתח בזכויות הבנייה החדשות הנוספות באופן פרופורציונלי לשוויו השמאי. ועל מנת לעשות את הדוגמא קונקרטית יותר, הרי שאם החנות שווה מיליון שקל, והמרתף שווה 200 אלף שקל, תקבל החנות פי 5 בזכויות הבנייה החדשות על פני המרתף, וכך יוגשם עיקרון השיוויון והצדק היחסי שבאיחוד וחלוקה כפוי, היינו, שכל בעל זכויות במקרקעין מקבל מנה ההולמת את שוויו השמאי בכניסתו לתוכנית.

כה רב צערו של מר אסודי שחוות דעתו נפסלה בעליון, עד שהוא אינו מהסס מלהטיל ביקורת בוטה על בית המשפט. אסודי מסיים את מאמרו בפנייה מרומזת לשמאית הנייטרלית שנבחרה להכין טבלת הקצאה חדשה, וקיבלה הוראות מפורשות מבית המשפט העליון לפעול לפי סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה. הוא מתיימר לרמוז לה שכאילו יש בידה חופש להחליט על-פי איזו דרך לפעול.

האמור בסיום מאמרו של השמאי אסודי הוא חמור ביותר וגובל בעברה אתית, שכן הוא אינו מהווה ביקורת לגיטימית. בצד הכאב והצער על שדרכו נפסלה ע"י בית המשפט העליון, מנסה השמאי אסודי להדיח את השמאית הנייטרלית שלא תפעל על פי ההנחיות שקיבלה מבית המשפט העליון, שזכו להסכמת כל הצדדים.

* הכותב ייצג את המערער.

למאמרו של השמאי בנימין אסודי: http://www.globes.co.il/Serve/globes/DocView.asp?did=1000313447&fid=735