יזמי נדל"ן ישראלים נתקלים לאחרונה בקשיים לקבל אשראי מבנקים במזרח אירופה, המקשיחים את תנאי מתן האשראי בפרויקטים נדל"ניים כתוצאה מהשפעת משבר הסאב-פריים העולמי.
בשנים האחרונות נחשבת מזרח אירופה לאזור מבוקש להשקעות נדל"ן מצד גורמים ישראלים, אבל בחצי השנה האחרונה ובפרט בחודשיים האחרונים, עליית מחירי הבנייה ומחירי הקרקע במדינות מזרח אירופה הביאו את הבנקים להחמיר באישור הלוואות לחברות נדל"ן. מדובר בתהליך שמתרחש בעיקר ברומניה, בפולין, בהונגריה ובצ'כיה. הבנקים בודקים כעת את הפרויקטים לעומק ודורשים מן היזמים להציג תוכניות עסקיות והוכחות שהפרויקטים יהיו רווחיים. הבנקים גם דורשים יותר הון עצמי כתנאי להלוואה - פעם הם נתנו 90% מימון, היום רק 70% ולעתים אף פחות, מה שמשלש את היקף ההון שצריך היזם להעמיד ממקורותיו.
"הבנקים במזרח אירופה לא מעוניינים לממן רכישת קרקעות אם מטרת הרוכש היא לרכוש ולמכור לשם מטרת רווח מהיר", ציין עו"ד אפי שפיטלני, יו"ר גמלא הראל מזרח אירופה, חברה משותפת לחברת גמלא מילניום ולחברת הראל ביטוח העוסקת בייזום והשקעות נדל"ן במזרח אירופה.
לדבריו, "הבנקים בוחנים יותר בקפידה את הלווים ובוחנים את מקצועיותם, איתנותם הפיננסית וכוונותיהם. הם מעוניינים לתת מימונים לחברות שמתעתדות לבנות פרויקטים על הקרקעות. יש אבחנה ברורה עכשיו למי הם מלווים, למי לא ולאיזו מטרה. שמענו על הנושא מבנקים במזרח אירופה וכן מקולגות. יש בנקים שבפירוש אמרו לנו שהם לא מממנים קרקעות בבוקרשט ולא יממנו קרקעות לכאלה שרוצים למכור אותן. הם בודקים את הפרויקטים לעומק ורוצים לוודא שלחברה שמתייצבת מולם יש תוכנית עסקית טובה ואמיתית, שהיא באמת מתכוונת למכור דירות ושמדובר בגוף אמין שהבנק יכול לסמוך עליו מבחינה פיננסית ומבחינה מקצועית. לכן הם מכוונים לגופים יותר גדולים. כתוצאה מכך הרבה חברות קטנות יותר שנקלעו לקשיים פונות אלינו לרכוש את הקרקעות שלהן או להיכנס איתן לשותפויות בפרויקטים".
לדברי עודד צידון, הבעלים של פורום נדל"ן ניהול והשקעות, המתמחה בתיווך עסקאות במזרח אירופה, "לגבי אדמות חקלאיות לא ניתן היום ולא ניתן היה גם בעבר לקבל מימון, אלא רק עבור פרויקטים לבנייה. בחודשים האחרונים אתה צריך להראות לבנקים, מלבד אישורים שקיבלת היתרי בנייה, גם תוכנית עסקית, תוכנית ניהול והוכחה שהפרויקט הולך להיות רווחי. הריביות הן סביב 8% עד 9%.
"הבנק בודק את כדאיות הפרויקט בין היתר על ידי מחירי המכירה שאתה הולך לנקוב. מחירי עלות הבנייה ברומניה עלו ב-30% בחצי השנה האחרונה וברגע שמחירי הקרקע התייקרו, הרווחיות של הפרויקטים הצטמצמה. מה שקורה הוא שהבנקים גם לוחצים על החברות שיעבירו יותר כסף מהבית ויותר pre sale, כך שיראו מכירות על הנייר. חברות גדולות בעלות הון עצמי גדול ובעלות ביטחונות טובים בפרויקטים אחרים יכולות לשרוד".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
