סמכויות ומעמד לשמאי המכריע

בשנים האחרונות עובר עולם שמאות המקרקעין מהפך של ממש, בזכות הרפורמה המתנהלת בתחום ההכשרה המקצועית, הסטנדרטים המקצועיים, החקיקה והתקינה הרלבנטיות, וכל זאת במטרה להציב את מקצוע שמאי המקרקעין בשורה אחת עם מקצועות חופשיים אחרים, דוגמת רואה חשבון או עורך דין. בסיומו של התהליך לדעתי הדעה השלילית הרווחת בציבור ושעלתה לכותרות העיתונים לאחרונה תשתנה מהקצה אל הקצה.

למעשה, מדובר במקצוע חופשי המשלב תחומים של הנדסה, תכנון ערים, כלכלה ומשפטים. ככזה אין המדובר במקצוע מדויק מתחומי המדעים, אלא מתחום מדעי החברה המחייב פרשנות וחקר מעמיק לכל מקרה ומקרה, מאחר ואין שני נכסי מקרקעין זהים בדיוק בתכונותיהם, ולפיכך לעולם לא יהיו זהים בשווים.

חוק השמאים החדש, שהוראות המעבר שלו נכנסו לתוקף בסוף 2007, מחייבות את הלומד את מקצוע השמאות להיות בעל תואר אקדמי ממוסד מוכר בארץ. סילבוס הבחינות שודרג והורחב, והוא כולל בין השאר גם חשבונאות ומימון, החשובים לניתוח דוחות כספיים של חברות המשקיעות בנדל"ן ונסחרות בבורסה.

מועצת השמאים, בראשות עו"ד שרית דנה, המשנה ליועמ"ש לממשלה, עמלה בשנה האחרונה על יצירת תקינה שמאית בדומה לתקינה של לשכת רו"ח, שתייצר סטנדרטיזציה ושקיפות רבה יותר של דוחות השומה המוגשים ע"י שמאי המקרקעין, בן בצורה והן במהות, במטרה לשפר את הטיב והאמינות של המידע הכלול בדו"חות שומה (בצורת כללים מנחים לעורך השומה).

לשם שמירת ענייניו של ציבור המשתמשים בהם, המועצה התקינה 11 תקנים מאושרים ועוד כארבעה בדרך. התקנים יורדים לשורש הדברים, כגון מהם הפרטים המזעריים שצריכה לכלול השומה, כיצד יוצגו סעיפים בה ואילו שיטות על השמאי לנקוט בהתאם לבעיית השומה.

בהתאם לסטנדרטים מחמירים אלו, לא ניתן יהיה עוד להאשים את השמאי בשרלטנות ויש מקום אף להעלות את מעמדו כבורר לענייני שווי במחלוקות בסוגיות בין הנישום לרשויות המדינה.

ואכן, יש יישום של רפורמה זו ע"י תיקון לחוק התכנון והבנייה מס' 83, המסדיר את מעמד השמאי המכריע והופך אותו למוסד מאין שיפוטי, הקובע כי שמאי מכריע יעסוק אך ורק בתחום זה וימונה ע"י יו"ר מועצת השמאים במחלוקות על גובה היטל השבחה בין הוועדות המקומיות לנישום.

זהו שקלול ושדרוג של המנגנון שהיה קיים עד היום, שסבל מאוד מחשש לניגוד עניינים. במידה והצעת חוק זו תעבור בכנסת, ניתן יהיה להרחיב סמכויות השמאי המכריע לתחומים נוספים של מחלוקות בענייני שווי בין המדינה לאזרח, כגון פיצויי הפקעה והשגות על חיובי המינהל, קביעת שווי בהשגות על החלטת המנהל במס שבח ועוד.

באנגליה, שהינה ערש שיטת המשפט הנהוגה אצלנו, קיים טריבונל לענייני שווי בו שמאי מקרקעין מכהנים כשופטים במחלוקות בענייני שווי, ההחלטות המתקבלות הינן מקצועיות והאזרחים מעדיפים להביא המחלוקות וטריבונל זה, שהחלטותיו מתפרסמות כפסקי דין לכל דבר ועניין.

ציניקנים כבר פרסמו שהדבר הטוב שיכול לקרות למדינת ישראל בשנתה השישים זה להחזיר את שלטון המנדט. אולי זה לא הפתרון האופטימאלי, אבל להקיש לגבי שיטות הכרעה חיוביות וללמוד גזירה שווה - בהחלט מומלץ. התרומה לציבור יכולה להיות גדולה מאוד.

הכותב הוא יו״ר לשכת שמאי המקרקעין.