על מי מנוחות

"הסערה הכלכלית לא השפיעה על המדינה באופן שבו היא השפיעה על מדינות אחרות", מציינת מארי בוכט, מנכ"לית חברת ההשקעות וייעוץ הנדל"ן הסקנדינבית Newsec, "הקונים הממונפים עזבו את השוק לצד כניסה מחודשת של שחקנים כמו קרנות פנסיה וחברות הנדל"ן".

בשנה שעברה הגיע נפח העסקאות בשוק נכסי הנדל"ן בשוודיה ל-15.5 מיליארד אירו, כלומר ב-1.4 מיליארד אירו פחות בהשוואה לנתון המקביל ב-2006. עם זאת, השנה שבה החל משבר הסאב-פריים התאפיינה במגמות מנוגדות: אם במחצית הראשונה של 2007 המשקיעים הזרים היו אחראים ללא פחות מ-63% משווי העסקאות במדינה, הרי שבמחצית השנייה, ובפרט ברבעון האחרון, הזרים תרמו "רק" 43% לנפח הכולל. כדי להעניק פרופורציה לירידה זו נציין שבשנים הראשונות של המילניום עמד שיעור ההשתתפות של המשקיעים הזרים בפעילות הנדל"ן בשוודיה על אחוזים ספורים.

אם כן, האם הזרים בורחים משוק הנדל"ן השוודי? "לא הייתי אומר שהם בורחים", אומר פרדריק אלווינג, מנהל קרדיט סוויס נדל"ן באירופה, יליד שוודיה שמתגורר בלונדון זה 20 שנה, "אני לא בטוח שיש מכירות משמעותיות. בשוק הבריטי, למשל, הפעילות ברבעון הראשון קרסה ב-50% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. אני חושב שזו מגמה פאן-אירופית ולא מגמה שמצביעה על אי שביעות רצונם של המשקיעים מהנעשה בשוודיה".

שוודיה, אחת מ-27 הדמוקרטיות המרכיבות את האיחוד האירופי, צמחה בממוצע בשנים 2003-2007 ב-3.2%. "כלכלות סקנדינביה הפגינו ביצועים טובים יותר לעומת מרבית הכלכלות באירופה, ועד ממש לאחרונה שוודיה צמחה בקצב שנתי של כ-4%," מציין אלווינג.

ב"אקונומיסט" מעריכים, שקצב הצמיחה יואט, ושבמהלך השנה וב-2009 יצמח התמ"ג ב-1.9% וב-2.1%, בהתאמה. כמו הבריטים והדנים, גם השוודים דחו ב-2003 את כניסתם לגוש האירו, המונה עתה 15 מדינות. בימים שבהם מימון חוב הופך לנטל כבד יותר ויותר, בשוודיה בוודאי מרוצים מהעודף בחשבון השוטף שעמד על כ-7% במונחי תוצר ב-2007.

ההיסטוריה הכלכלית השוודית לא תמיד הייתה יציבה. "בשנות ה-90 המוקדמות סבלה שוודיה ממשבר חמור במערכת הבנקאית, שנחשפה יתר על המידה לשוק ההלוואות לנדל"ן", מציין אלווינג, "הממשלה נאלצה להתערב ולהלאים נכסים. כשהתחילה ההתאוששות הכלכלית לקראת סוף העשור הקודם, רבים מהנכסים הונפקו בבורסה, מהלך המסביר את השיעור הגבוה של נכסי נדל"ן המוחזקים בידי חברות ציבוריות וכן את העובדה שהשוק השוודי הוא אחד השווקים הנזילים והשקופים באירופה, אם לא השקוף ביותר".

בוכט מציינת ששוק ההשכרות היה איתן בשנתיים האחרונות, והיא צופה שדמי השכירות עשויים עוד לעלות בהמשך השנה. "מאוחר יותר," ממשיכה בוכט, "דמי השכירות צפויים להתייצב. התשואות, עם זאת, צפויות לעלות, אך לא בשיעור דומה למתרחש במדינות אחרות".

שטוקהולם - עיר ירוקה-כחולה

שטוקהולם הבירה, שהיא גם העיר הגדולה במדינה, מאכלסת 1.9 מיליון נפש. "זו עיר ירוקה-כחולה," מתאר אלווינג את שטוקהולם, "זאת משום שהיא שוכנת על המים, מסודרת ומאורגנת. יש מעט מאוד בנייה לגובה בהשוואה לערים בינלאומיות אחרות, בגלל תקנות מחמירות". גם בוכט מתארת עיר "נמוכה": "בשטוקהולם מספר גורדי השחקים הוא מצומצם ביותר. אחד מגורדי השחקים הוא מתחם הוטורגט, הכולל חמישה בנייני משרדים בני 18 קומות כל אחד, בגובה 72 מטר - גובה שאינו תואם להגדרה של גורדי שחקים בהשוואה לשאר העולם, אבל הבניין בהחלט בולט בנוף העירוני. מגדל קיסטה למדע, בן ה-33, קומות מתנשא לגובה של 117.2 מטר. בנייתו הושלמה ב-2003 והוא נחשב היום למגדל המשרדים הגבוה בסקנדינביה".

התעניינות המוגברת בשוק הנדל"ן השוודי, ובפרט בשלושת השווקים המרכזיים - שטוקהולם, גוטנברג (Goteborg) ומאלמה (Malmo) - נתנה את אותותיה בצורה מובהקת בתשואות, ואלה ירדו במרבית מגזרי הנדל"ן - משרדים מודרניים, קניונים, בנייה למגורים ומבני תעשייה.

בשטוקהולם רבתי קיימים כ-11.6 מיליון מ"ר של שטחי משרדים. שיעור התפוסה בעיר נע בממוצע סביב 90%, והוא אף גבוה יותר במיקומים אטרקטיביים ובבנייני משרדים מודרניים. ב-CBD (רובע העסקים הראשי), שבו כ-1.8 מיליון מ"ר, שיעור התפוסה היה נמוך במעט מ-95%.

מרכז העסקים הראשי, הנמצא בלב הבירה השוודית, נקרא סטורפלאן (Stureplan, כיכר בשוודית) ומזכיר את אזור "משולש הזהב" של פריס. מרוכזים בו מרבית הגופים העסקיים לצד מסעדות יוקרתיות, ובאזור זה שיעורי התפוסה ודמי השכירות הם הגבוהים במדינה.

במחירי השכירות נרשמה בשנה שעברה עליית מחירים של כ-10% ואלה הגיעו ל-3,800-4,500 קרונות שוודיות (630-750 דולר) למ"ר עבור שטחי משרדים באיכות הגבוהה ביותר (AA) ברובע העסקים הראשי של העיר. במיקומים מרכזיים פחות המחירים הם 2,700-3,400 קרונות (450-560 דולר) למ"ר.

גם בשטוקהולם, כמו בערים נוספות בעולם, תופס נמל התעופה הבינלאומי מקום מרכזי ומשפיע בנוף העירוני - השדה מרוחק בערך 40 ק"מ מהעיר, כ-20 דקות נסיעה ברכבת או כ-40 דקות נהיגה, לדברי אלווינג. בתווך בין מרכז העיר לבין נמל התעופה משתרע המתחם שנודע בעבר כ"עמק הסיליקון הנורדי", קיסטה (Kista) ובו מרכזי היי-טק. מאז 2003 אף ממוקם בו המטה הראשי של ענקית ציוד הסלולר אריקסון.

גוטנברג - מרכז לוגיסטי

עם בערך חצי מיליון תושבים, גוטנברג היא העיר השנייה בגודלה במדינה. היסטוריית העיר נסמכה על תעשיית המספנות ועל הנמל. בעוד שהשם הגדול בקיסטה הסמוכה לשטוקהולם הוא אריקסון, הרי שבגוטנברג ניתן לדבר על וולוו, המחזיקה שם במפעל גדול. למעשה, העיר ידועה גם כמרכז הלוגיסטי של סקנדינביה ובה ממוקם הנמל הגדול בסקנדינביה. לדברי אלווינג, "בעיקר בקיץ, החוף המערבי חם הרבה יותר מהמזרחי. במונחי נדל"ן העיר הרבה פחות מרכזית משטוקהולם, השוק בה פחות נזיל ואני סבור שמרבית המשקיעים הזרים מתמקדים בבירה ובסביבתה המיידית". בוכט מוסיפה כי השוק בגוטנברג מתאפיין בתשואות ובנזילות פחותות בהשוואה לאלה שבבירה.

לגבי שוק הנדל"ן המסחרי, נציין כי שטח המשרדים הכולל מגיע ל-4.5 מיליון מ"ר, עליהם יש להוסיף 1.5 מיליון מ"ר של שטחי מסחר. שיעור השטחים הפנויים בעיר הוא כ-8.5%-9%, ירידה מהשיעור של כ-10% ב-2006.

מאלמה - תעשייה נעלמת

אוכלוסיית העיר, שמבחינה היסטורית הייתה עיר של מעמד הפועלים, נאמדת בכ-280 אלף נפש. העיר נמצאת בעיצומו של מעבר מעיר תעשייתית לעיר המבוססת על שירותים ונתוני הצמיחה בדרום המדינה מצביעים על גידול של 4.5% בתוצר המקומי ב-2007, בנקודת אחוז גבוה יותר מאשר הממוצע הארצי, 3.1%.

"היסטורית, העיר התבססה במידה רבה מאוד על תעשיית המספנות שכמעט אינה קיימת עוד", מציין אלווינג, "כלכלת העיר סבלה מהיעלמות התעשייה הזו. לפני מספר שנים נפתח, לאחר 30 שנות בנייה, גשר שמחבר בין מאלמה לבין בירת דנמרק, קופנהגן, וניתן לעבור בין הערים תך 10-12 דקות". בנוסף, דנים רבים עובדים בקופנהגן אבל מתגוררים בשוודיה שבה מחירי הנדל"ן זולים יותר.

שטח המשרדים הכולל בעיר נאמד בלא פחות מ-1.5 מיליון מ"ר. כמו כן, היקף הבנייה בעיר נמשך ובשנים הקרובות צפוי שיעור הגידול הממוצע של שטחי משרדים להגיע לכ-30 אלף מ"ר בשנה.

נדל"ן מסחרי - השקעה אטרקטיבית

"אני סבור ששוק המשרדים הוא מגזר הנדל"ן הגדול ביותר בשוודיה והוא נוטה להיות הפכפך יחסית", אומר אלווינג. ואכן, 2007 הייתה שנה מצוינת לענף הקמעונאות השוודי. מנתוני התאחדות המסחר השוודית עולה שנרשמה עלייה של כ-6.5% בפדיון השוטף בשנה שעברה בהשוואה ל-2006. השנה צפויה ירידת מה בשיעור הגידול, אך הנתון יהיה עדיין מרשים - כ-5%.

בסקירה עדכנית של Newsec נכתב ש"שוק הנדל"ן המסחרי ממשיך להוות השקעה אטרקטיבית מאוד עבור משקיעים בינלאומיים, האחראים ללא פחות מ-90% מנפח העסקאות בתחום הנדל"ן לצרכים קמעונאיים במדינה ואשר היקפו עמד על כ-2 מיליארד אירו בשנה שעברה.

גם במגזר זה בשוק הנדל"ן יהיה קשה לשחזר את ההצלחה של 2007, על רקע הדי המשבר הפיננסי העולמי. גולת הכותרת במגזר בשנה שעברה הייתה רכישת תיק נכסים של 10 מרכזי קניות בשטוקהולם רבתי לפי שווי של 1.1 מיליארד אירו, ששיקפה תשואת התחלתית של 4% בקירוב.

הישראלים טרם גילו את שוודיה

רו"ח אמיתי ובר, ראש מגזר הנדל"ן בדלויט בריטמן אלמגור זהר, מציין ש"שוק הנדל"ן בשוודיה יציב בשנים האחרונות, ומהווה יעד עיקרי למשקיעים זרים באירופה. המידע בדבר הנדל"ן נגיש לכל, ובשנים האחרונות חברות ישראליות נכנסות גם הן לשוק נדל"ן זה". ואכן, לאחרונה נכנסה אלוני חץ שבשליטת נתן חץ לשוק השוודי, כשרכשה נכסים מניבים בכ-82 מיליון שקל.

גוף ישראלי אחר, בית ההשקעות פרופימקס לנדל"ן העולם, הנציג של קרדיט סוויס בישראל, בודק אף הוא כניסה לשותפות בשוודיה עם שותף מקומי שפעיל בשוק הסקנדינבי כבר 20 שנה. "בדירות מגורים התשואה המושגת כיום היא כ-8%, במרכזי קניות ובמבני תעשיה כ-10%. בהשוואה למחיר הכסף ניתן ליהנות ממרווחים טובים בין עלות הכסף לתשואות המושגות", אומר אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל ומבעלי פרופימקס. *

gil-s@globes.co.il

michal-m@globes.co.il

למה להשקיע בשוודיה - על קצה המזלג

* שיעורי מיסוי נמוכים יחסית על העברות כספים ועל רכישות נדל"ן וכן עלויות עסקה זהות או נמוכות יחסית למדינות אחרות באירופה.

* שוק הנדל"ן בשוודיה מאופיין בשקיפות ומידע נגיש לכל. במדינה הוקמו מספר מרכזי מידע נגישים לבירור פרטים בנוגע להשקעות נדל"ן כגון IPD , DASCHA.

* פרוצדורה המשפטית הנדרשת לעסקאות נדל"ן בשוודיה הינה פשוטה יחסית בשל אחידות ההסכמים.

* עלויות שירותי ייעוץ והכוונה נמוכות יוצרות סביבה יעילה לעסקאות נדל"ן.

* נזילות שוק הנדל"ן המקומי.

* תחום הנדל"ן המסחרי מאפשר לפעול בשוק העסקי בצורה חופשית, עם הגבלות רגולטוריות מזעריות. השיטה המקובלת היא חתימת חוזים ארוכי טווח. כך, לדוגמה, על-פי הדין השוודי, היצמדות למדד תיעשה רק בחוזים לתקופה של שלוש שנים או יותר, שבהם תקופת השכירות נקובה באופן מפורש. הודעה על אי-הארכת חוזה שכירות תיכלל בהסכמים לתקופה של תשעה חודשים או יותר ותתבצע תשעה חודשים לפני תום תקופת החוזה המקורי בהיעדר הסכמה אחרת.

* הנגישות למקורות מימון בשוודיה וכן תנאי המימון במדינה נוחים יחסית.

באדיבות מגזר הנדל"ן בדלויט בריטמן אלמגור זהר