בוועדה רפואית אין רופא?

בהתעלם מהמלצות אנשי מקצוע ונציגי הציבור, עבר בקריאה שלישית בכנסת בשבוע שעבר, 7/7/2008, תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, תיקון שפוגע קשות באזרח הקטן ובשוק המקרקעין.

תיקון 84 מבטל מנגנון יעיל ומהיר במחלוקת על גובה תשלום היטל השבחה לוועדות המקומיות בעת מימוש (מכירת נכס או קבלת היתר). התיקונים הועלו כמחטף, ולראשונה ביום הדיון בוועדת הפנים ובשונה לחלוטין מהצעת החוק שפורסמה ברשומות (תיקון 83). במחי יד נמחק תיקון 76 לחוק התכנון והבנייה שאושר בכנסת בשנת 2006, ושנועד להגן על האזרח ולשפר את מהלכי ההתדיינות בין האזרח והפקיד.

אין ספק שבמהלך הדיון בוועדת הפנים לא הוצגו בפני יו"ר הוועדה, ח"כ אופיר פז-פינס, הידוע ברגישותו לזכויות האזרח, אילו קשיים יעמדו בפני האזרח הקטן בעת שימכור את דירתו או נכסו לכשיקבל חשבון היטל השבחה המבוסס על שומה מוגזמת של ועדות התכנון והבנייה.

ניגוד עניינים

בתיקון 84 נתכוונו המציעים ליצור איזון בין האזרח והמדינה בהכרעות ממוניות, ולמנוע ניגוד עניינים עקב העובדה שהשמאי המכריע ממשיך גם בפעילות השגרתית של משרדו, ובהנחה שהשמאי המכריע אינו פוסל עצמו ככל בורר בעת ניגוד עניינים. אלא שהרגולציה המוצעת אינה מאוזנת, ותוצאתה המעשית פגיעה באזרח.

תיקון 84 עוסק בהיטלי השבחה הנתבעים מהאזרח, ובתביעות פיצויים אותם תובע האזרח מהרשויות על נזקי תכנון. שיעור היטל ההשבחה נדון עד כה לאחר הגשת השגה, והוכרע בהסכמה או ע"י שמאי מכריע מוסכם על שני הצדדים. הכרעת השמאי המוסכם התנהלה בהליך דמוי בוררות, כשבפניו הופיעו וטענו נציגי ושמאי הצדדים. תביעה על נזקי תכנון לפי סעיף 197 נידונה בפני ועדת ערר.

עפ"י הצעת החוק, אין אפשרות להגיש השגה או שומה אחרת, ולהגיע לשמאות מוסכמת בשומות היטלי השבחה שהוצאו ע"י הוועדה המקומית.

אין תקדים בשום חוק העוסק במיסוי לפיו לא ניתן להגיש השגה ולהגיע להסכמה. אפילו בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) קיים הליך לפיו רשאי מנהל הארנונה לקבל את ההשגה. יתרה מזו, רק עתה עבר תיקון לתקנות סדר דין אזרחי בו מחויבים בעלי דין בתובענות אזרחיות במקרים מסוימים להשתתף בישיבת קדם-גישור חובה, לפני דיון בבית המשפט, כאחד הפתרונות למניעת קריסת בתי המשפט תחת העומס.

גם הליך הבוררות קיים מקדמת דנא - כבר בפקודת בניין ערים המנדטורית כל חילוקי דעות בשאלת סכום ההשבחה או בעניין ממוני אחר הובאו לבוררות. כך סעיף 256 לחוק התו"ב מתיר לצדדים בסכסוכי ממון להסכים לבוררות. למותר לציין, שבהליכי הבוררות המקובלים בכל העולם נבחר בורר שהינו איש מקצוע מהימן על הצדדים, ומי שנגוע בניגוד עניינים פוסל עצמו.

החוק מוביל את האזרח הקטן ישר לערכאות משפטיות העמוסות לעייפה, ללא אפשרות להשגה או הסכמה בהליך פישור. לשם הדגמה, מתוך 1,200 שומות השבחה בעיריית תל אביב, כ-800 נסגרות בהסכמה. לפי התיקון הנוכחי לא ניתן להגיע להסכמות בחיובי היטלי השבחה, והדיון ואלפי שומות אלה יועברו לערכאות משפטיות. חלק גדול משומות ההשבחה הינן על חיובים מינוריים (כמו פרגולות ומרפסות). עפ"י התיקון ייווצר עומס רב על הוועדות, והאזרח יאלץ לשלם סכומים אלה אף שאינו חייב בהם, רק כדי לא להיגרר להוצאות ועינוי דין.

את השמאי המכריע ניתן למנות בהסכמה בלבד. מתן תשובותיהם של השמאי המכריע וועדת הערר אינה מוגבלת בזמן, ומניסיוננו בוועדת ערר, בהליכים של תביעות לפיצויים לפי 197, משך הזמן עד למיצוי ההליכים יכול להימשך שנים. עוגמת הנפש שתיגרם במקרים אלה לאזרח רבה, עד כדי פגיעה בזכות קניינו. לדוגמה: עד שלא ימוצו ההליכים, לא יוכל האזרח לקבל אישור להעברה בטאבו או לממש היתרי בנייה, וכל עיכוב יגרום להפסדים כספיים ניכרים.

אין הסכמה חלקית

לפי התיקון, כאשר אזרח ביקש להעביר את דירתו בטאבו, ניתן לשלם את היטל ההשבחה שחושב ע"י שמאי הבעלים כסכום שאינו שנוי במחלוקת, וליתן ערבות בנקאית על יתרת הסכום. כעת, משנמחקה האפשרות להגשת השגה, לא נקבע מנגנון שיאפשר לדעת מהו הסכום שאינו שנוי במחלוקת. מכאן, שהאזרח יאלץ להמתין להכרעה בערכאות המשפטיות, או לחילופין לשלם מראש את שיושת עליו למימוש זכויותיו.

ולא רק זאת: אחת ההסתייגויות העיקריות של לשכת עורכי הדין ולשכת השמאים הינה הוצאת שמאי המקרקעין מהרכב ועדת הערר. ישנם מאות שמאים הבקיאים בתכנון ובנייה, וביניהם מהנדסי ערים, מתככני ערים, אדריכלים, מהנדסים ושמאים ששימשו בצוותי תכנון ברמות ארציות ומקומיות. אין ספק שאיש מקצוע כזה לא רק שיתרום למתן החלטות ראויות בוועדה, אלא גם ימנע קבלת הכרעות מוטעות.

שומות היטלי השבחה ותביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה הינם תחומים שמאיים מובהקים הדורשים ידע, בקיאות וניסיון רב. במסגרת תיקון 76 הוקמה ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, אשר בסמכותה להחליט ולדון בעררים על החלטות ועדה מקומית. הרכבה של ועדת הערר בתיקון זה כלל יו"ר עורך דין, נציג מתכנן המחוז וכלכלן או שמאי מקרקעין הבקיא בענייני תכנון ובנייה.

בתיקון 84 הוצא שמאי המקרקעין מוועדת הערר מתוך נימוק: "מאחר ועל פי התיקון המוצע יהיה ניתן לערור על החלטת השמאי המכריע לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה, אין זה ראוי שבין חבריה יהיה שמאי מקרקעין אחר". במקומו ימונה איש מקצוע הבקיא ב"מינהל עסקים, ראיית חשבון או הנדסה".

לא צריך להכביר במילים שאין למהנדס או לרואה חשבון שאינם שמאים את הניסיון והידע שיש לשמאי המקרקעין בעררים מעין אלה. הנימוק שניתן בדברי ההסבר להצעת החוק מוטעה - שכן גם שופטים הנם עורכי דין, ואיש אינו מעלה בדעתו לפסול עו"ד כחבר בוועדה. היעלה על הדעת שבוועדה רפואית לא ישב רופא?

הממשלה לא דאגה ליישם את תיקון 76 שהתקבל לפני שנתיים (בו נכלל השמאי כחלק מחברי הוועדה). זו שערוריה כשלעצמה, מכיוון שכל התיקים בתביעות לפיצויים על נזקי תכנון לא נדונו ונוצר צוואר בקבוק לאורך שנים. רק לאחרונה מונתה שמאית בוועדת ערר מחוז מרכז, וזאת בעקבות איום בהגשת עתירה לבג"ץ על אי איוש הוועדות.

הוצאת שמאי הוועדה הינה טעות קיצונית שתגרום לסחבת. באנגליה לדוגמה קיים זה 60 שנה בית משפט מיוחד בנושאי מקרקעין, Land Tribunal Court, בו השמאי חבר מלא, וכשהדיון עוסק בשומה בלבד השמאי משמש כשופט יחיד. התוצאה - הדיונים מקצועיים וההחלטות מהירות.**

כהן כיהן כשמאי הממשלתי הראשי. שלז משפטנית ושמאית, חברת וועדת החקיקה בלשכת השמאים.

הקבלנים והשמאים כבר מגבשים תיקון לחוק

התאחדות הקבלנים כבר מגבשת הצעת חוק פרטית, שמטרתה לשנות את תיקון 83 לחוק התכנון והבנייה, שאושר בכנסת ב-24 ביוני ומעניק תפקידים נוספים בצד מגבלות לשמאי המכריע. בהצעה תשתף התאחדות הקבלנים פעולה עם לשכת השמאים, מרכז השלטון המקומי ופורום 15 הערים הגדולות. לדברי סגן נשיא התאחדות הקבלנים, ראול סרוגו, התיקון לחוק "בא לברך ויצא מקלל", בעיקר בשל ההחלטה לבטל לחלוטין את שלב ההשגה. לדעתו, ביטול שלב ההשגה בוועדה המקומית יגרום לעיכוב של חודשים בקבלת היתרי בנייה.

בהצעת החוק יוצע להחזיר את שלב ההשגה, תוך יצירת שקיפות מלאה שתמנע את אותה "מסחרה" שהיתה לדברי יוזמי החוק בשיטה הקודמת. עוד יוצע להקים ועדה סטטוטורית בתוך הוועדה המקומית שתורכב ממהנדס העיר, היועץ המשפטי והשמאי של הוועדה. הם יאשרו את השומות המוסכמות בהליכי ההשגה, במידה שיהיו שונות מהמקוריות.

לדברי סרוגו, "נכון להיום 85% מאלפי שומות בשנה נסגרות בהליך ההשגה בפני הוועדה המקומית. בחוק החדש התוצאה תהיה התמשכות הדיונים בנושאי היטל השבחה ותביעות לפי סעיף 197 במשך חודשים ואף למעלה מכך".

לדבריו, החוק החדש גורם עוול לאזרח הקטן כשהוא מחייבו להיכנס להליך שיפוטי יקר וארוך גם על היתר פשוט, כמו לפרגולה. בנוסף, "מבחינת הוועדה המקומית זוהי פגיעה אנושה במעמדה ובוודאות תזרים המזומנים שלה".

שמאים נגד הכנסת

התיקון הינו בניגוד להמלצות בתי המשפט להעדיף גישור ופישור.

התיקון יעמיס תיקים נוספים על בתי המשפט הכורעים תחת הנטל.

התיקון יטיל על האזרח מעמסה כבדה. יוטלו עליו הוצאות נוספות והליכים ממושכים.

התיקון יגרום לעיכוב ממושך ברישום נכסים בלשכת רישום המקרקעין.

חוסר האפשרות לקבל פרה רולינג טרם ביצוע עיסקה ימנע מהיזמים לכלכל מעשיהם.

ההכרעה ניטלה מאנשי מקצוע בעלי ניסיון לטובת וועדת ערר ללא שמאים