תקוות גדולות

עם זאת, חשוב להדגיש שבכלכלה הגודל קובע ובטווח הארוך למדינה המרכז אירופית עם אוכלוסייה של 38 מיליון תושבים יש פוטנציאל גדול. כמו כן, על רקע אירועי הספורט האחרונים, נציין שפולין נבחרה ביחד עם אוקראינה לארח את אליפות אירופה בכדורגל בשנת 2012.

למרות ההאטה בקצב הצמיחה בחודשים האחרונים, כלכלת פולין עדיין צומחת בקצב גבוה, במקביל לירידה בשיעור האבטלה ולעלייה בהכנסות. הגידול בהכנסה הפנויה תרם לאינפלציה שנגדה מנסה כיום הבנק המרכזי בפולין להילחם, ולאחרונה היא הועלתה ב-25 נקודות בסיס נוספות לרמה של 6%. המטבע המקומי כיום הוא עדיין הזלוטי, אך בשנים הקרובות האירו יהפוך להיות המטבע הרשמי של המדינה עם השלמת הצטרפותה של פולין לאיחוד האירופי.

ארגון מחדש

"שוק המשכנתאות בפולין רק נפתח ואנשים מתחילים להבין מה אפשר לקבל. יחס היקף המשכנתאות לתוצר נמוך בהרבה מאשר במערב אירופה, ואם אתה עובד על פלח שוק נכון אתה יכול להצליח. לוורשה יש עוד לאן לגדול ולצמוח כי בעיר הבירה מתגוררים 5%-10% מהאוכלוסייה. יש הגירה חיובית מהפריפריה כי המשכורות בוורשה גדולות פי 2 ופי 3 והצעירים רוצים לחיות שם", כך אומר אוסקר כצנלסון, מנכ"ל נאנט, חברת הנדל"ן מקבוצת אולימפיה, הפועלת בפולין, ברומניה, בקרואטיה ובהונגריה.

חברות הנדל"ן הישראליות, בהן אלביט הדמיה, GTC ואחרות, נהנו מהפריחה של פולין ופיתחו בשנים האחרונות במדינה הפוסט-קומוניסטית קניונים ופרויקטים נוספים. אבל בחודשים האחרונים המנגינה השתנתה וחברות ויזמים דיווחו על האטה משמעותית בקצב מכירות של דירות, על דחייה של פרויקטים ועל היקף עסקאות נמוך יותר.

"יש האטה ב-5 החודשים האחרונים של כ-25%-30% במכירות, אך אני מאמין בשוק הנדל"ן בפולין ומעריך שבשנים 2009-2010 תהיה פריצה. פולין עברה מהפכה ב-10 השנים האחרונות, היא הפכה להיות מערבית, והיא תעשה מהפכה שנייה ב-10 השנים הקרובות", לדברי כצנלסון.

בימים אלו מתכננת נאנט לארגן מחדש חלק מהחברות שהיא מחזיקה בפולין תחת חברת אחזקות אחת - Robyg - במטרה להנפיק אותה בבורסה בוורשה. נאנט פעילה בפולין כבר 7 שנים ויש לה היום מלאי דירות של כ-10 אלף יחידות דיור ב-9 פרויקטים בוורשה, בגדנסק ובוורוצלב.

בתחום המשרדים, הצמיחה הכלכלית בפולין הביאה לביקושים גבוהים, אך גם ההיצע גדל על רקע בנייה מחוץ למרכז ורשה, בעיקר באזור שדה התעופה. דמי השכירות במרכז העיר נעים סביב 30 אירו למ"ר ומחוץ למרכז בכ-17 אירו למ"ר. בשנת 2007 ההיצע של שטחי משרדים גדל בכ-200 אלף מ"ר וסך השטח המשרדי הגיע ל-2.7 מיליון מ"ר.

בתחום הקמעונאי, בוורשה יש כיום יותר מ-30 מרכזים מסחריים על פני שטח של 1.3 מיליון מ"ר ויש תוכניות לבנייה נוספת של מרכזים מסחריים. בשלב זה הביקושים נותרו גבוהים ושיעורי התפוסה עומדים על למעלה מ-90%. טווח השכירות רחב מאוד ותלוי במיקום הנכס ובגודלו, לדוגמה, נכס טוב בשטח של 100 מ"ר יכול לנוע בין 55 ל-65 אירו למ"ר. עם זאת, ישנם שטחי מסחר קטנים יותר, המושכרים ב-25 אירו למ"ר.

בתחום התעשייתי, היקף שטחי המחסנים בוורשה עומד על 1.7 מיליון מ"ר עם שיעור תפוסה של כ-92%. גם בתחום זה יש מספר פרויקטים שצפויים להעלות את ההיצע. בצד הביקוש, מחירי השכירויות נעים בין 2.5 ל-5 אירו למ"ר.

בתחום הקרקעות, המחירים כיום גבוהים וקשה מאוד להשיג מציאות, לכן יש יזמים שמעדיפים לרכוש קרקע חקלאית ולנסות לשנות את הייעוד שלה. הביקוש הגבוה לקרקע מביא את היזמים גם לחפש שטחים בטווח של עד 30 ק"מ ממרכז ורשה.

בית נבנה ונגור בו

מנתונים של Colliers עולה כי המחיר לקרקע למגורים במרכז נעים בין 1250 ל-4440 אירו למ"ר ובפרוורים בין 330 ל-690 אירו למ"ר. קרקע לפיתוח מסחרי במרכז עולה 420-470 אירו למ"ר ובפרוורים 190-330 אירו למ"ר. מחיר הקרקע לתעשייה נעים בטווח של 25-150 אירו למ"ר.

בתחום המגורים נציין שבשנת 2007 נבנו בפולין כמעט 13 אלף דירות חדשות. במרכז ורשה נמכרות דירות במחירים של למעלה מ-4,000 אירו למ"ר, אך המחירים זולים יותר ככל שמתרחקים מהמרכז. כצנלסון מוסיף כי "אנו בונים לעשירון 7-9 והמחירים נעים בין 2,500 ל-3,000 אירו למ"ר. דירה של 2 חדרים עולה כ-140 אלף אירו ודירת 3 חדרים כ-200 אלף אירו". **

Shauly-a@globes.co.il