אי גילוי נאות מצד הבנק מבטל המשכנתא - כמו בערבות

סיוט של כל בנק שנותן משכנתא הינו כי בבוא העת וכשיבוא לממש את הבטוחה שעל בסיסה ניתנה משכנתא, הבטוחה תישמט מתחת לרגליו. מצב זה מתרחש בדרך כלל באחד משני המצבים: או שהבנק מגלה כי הוא אינו בעל הזכות היחידה ולפניו יש עוד "משעבדים" למינהם שלא ידע עליהם, או שהממשכן (קרי בעל המקרקעין) מצליח להוכיח כי השטר שחתם עליו אינו תקין וכי לא הבין על מה הוא בדיוק חותם.

האמת ניתנת להאמר, כי בנק הינו אחד הגופים החשופים היחידים שכשבעיות מסוג אלו מתעוררות אצלו זה מאוחר מידי, כי הכסף יצא מהבנק ובמלואו. לדוגמא, אם במהלך קיום של הסכם המכר, הקונה מגלה בעיה כלשהי בזכויות של המוכר שלא ידע עליה, עדיין יוכל להפסיק את זרם התשלומים ובכך לפחות להקטין את הנזק.

בתי המשפט ממעטים לקבל טענות מסוג "לא הבנתי על מה אני חותם". חזקה על מי שחותם על מסמך כלשהו, גם אם לא יודע קרוא וכתוב, שישאל את מי שאמון עליו על משמעות המסמך.

זו אחת מהסיבות כי תקנות מקרקעין (ניהול ורישום) מחייבות כי חתימה על שטר המשכנתא תהיה בנוכחות של עורך דין, אשר מעיד שאכן הסביר את המהות המשפטית של העיסקה ושוכנע שאכן מי שחתם על השטר הבין את משמעותו. דא עקא, כי לא בכך סגי. חובה על הבנק להסביר לחותם על השטר גם על מצבו הכלכלי של מי שלמענו נותנים את ההלוואה, לפחות מבחינת הרשומים בבנק.

כזה היה המצב בפסק דין ע.א 8564/06 סעיד חסן סולטאני ז"ל נגד בנק לאומי ואח', שנדון בבית המשפט העליון בפני השופטים א'. גרוניס, א'. חיות, י'. דנציגר. בעניין דנן המנוח חתם על שטר משכנתא, לפיו שיעבד לטובת בנק לאומי מקרקעין שבבעלותו לטובת אחד מהבנים שלו. דא עקא, שבשעת החתימה על שטר המשכנתא הבנק לא הודיע למנוח כי לבן יש חובות קודמים אשר משכנתא זו באה בין היתר להבטיח את פרעונם.

הבן לא עמד בתנאי החזר המשכנתא, והבנק ביקש לממש את הנכס. בית המשפט המחוזי אכן קבע שהיה פגם בתפקוד הבנק אשר לא ביצע גילוי נאות ולא הסביר על גודל החובות כמו שעל פי הדין יש להסביר לערב, אך אין בזה כדי לבטל את השטר.

השופט יורם דנציגר קיבל את הערעור וביטל את המשכנתא, בקובעו: "לדידי, הפרת חובת הגילוי בנסיבות אלה מביאה לבטלות שטר המשכנתא באופן מוחלט, הואיל ונתון בדבר חובות קיימים בחשבונות במועד החתימה על שטרי המשכנתא הינו מהותי ביותר, קל וחומר כאשר מדובר בעסק המצוי בקשיים פיננסיים, ויתכן בהחלט כי אילו היה המנוח מודע למצב החוב בחשבונות לא היה ממשכן את הנכס שבבעלותו".

השופט דנציגר קובע כי פסיקת ביהמ"ש המחוזי אינה מתיישבת עם הלכה קיימת בנוגע לתוצאות הפרת חובת הגילוי לערב, הלכה שיש ליישם אותה גם בנסיבות של הפרת חובת הגילוי לממשכן.

השופטת חיות מוסיפה פן נוסף לפסק הדין. בית המשפט המחוזי הלך לפי שיטת "בטלות החסרת", כלומר קבע כי המשכנתא בטלה לגבי חובות שהיו לחייב לפני המשכנתא, אך ביחס לאלו שהצטברו לאחר מכן המשכנתא תעמוד. השופטת חוית קבעה כי תורת בטלות יחסית לא חלה כאן, ובשטר משכנתא ברגע שיש פגם כלשהו כל השטר בטל.