שיערוכי IFRS - הדור הבא

רוב החברות נהנו משערוכים כלפי מעלה, אם כי המגמה בשטח השתנתה בחודשים האחרונים - המחירים החלו לרדת, ובמקביל רואים פה ושם את השטח מתבטא בספרים. אבל לא צריך לדאוג לחברות הנדל"ן, אוטוטו הן יקבלו מתנה נוספת מהתקינה החשבונאית הבינלאומית. אחת מהתוספות לתקן בינלאומי מספר 40, שמדברת על נדל"ן להשקעה ואמורה להיכנס לתוקף לכל המאוחר בדוחות השנתיים של 2009 (אך ניתן כבר כעת ליישמה), מאפשרת להציג גם את הנדל"ן המניב בהקמה, כלומר את הפרויקטים של החברה שעדיין לא הושלמו והם מיועדים להפוך לנכסים מניבים, לפי ערכם ההוגן.

כן, שוב הרעיון המרכזי של התקינה הבינלאומית מתבטא כאן - הצגה לפי ערך כלכלי ולא לפי עלות, אבל במקרה הזה העניין בעייתי הרבה יותר מאשר בהערכת נכס שכבר מניב. בראש ובראשונה זאת בעיה חישובית לא פשוטה. איך אפשר להעריך את שוויו של נכס בהקמה, מה גם שיש מספר שאלות שמגדילות את אי הוודאות לגבי שוויו - משך הקמת הפרויקט, גובה דמי השכירות שהוא יניב; העלות הנוספת שדרושה להקמתו עד לתפעולו השוטף וכמובן - שיעור הריבית, פרמיית הסיכון של הפרויקט ושיעור ההיוון הנדרש, כאשר כל פיפס בריבית משנה את החישובים למעלה ולמטה בסכומים מהותיים.

אכן, המתודולוגיה לא ברורה, וזה לא רק אצלנו. הנחיה זו של התקינה הבינלאומית גורמת לכאב ראש לא קטן אצל רואי חשבון רבים, שיחד עם המחלקות הכלכליות שלהם מחפשים פתרונות פשוטים לשאלות המרוכבות האלו. נראה שהלחץ שיגיע מצד החברות יכריע את הכף, ובמילים פשוטות - יימצא הפתרון המתאים.

עבור הרבה חברות ישראליות מדובר בעיתוי מושלם. התקופה ממש לא טובה בשבילם - המחירים של הנדל"ן בחו"ל בכיוון מטה, הדולר החלש גורם לתרגום ערך נכסים נמוך יותר בשקלים (אם כי בשבועות האחרונים הדולר התחזק), והאינפלציה מכה בהוצאות המימון. כל הסיבות האלו, כשבמקביל הסקטור כולו, לרבות החברות הגדולות בו, סובל מהורדות דירוג, מתבטאות היטב במחירי מניות הנדל"ן בבורסה ,המשקפים ברוב המקרים ירידה של עשרות אחוזים מתחילת השנה. התקופה הרעה הזו נובעת מבעיות אמיתיות בשוקי הנדל"ן והאשראי בעולם, והצגה לפי ערך הוגן, להבדיל מערך שוק, של נכסים מסוימים לא תטאטא כמובן את הבעיות האלו, אך היא יכולה להחליש באופן מסוים את הסנטימנט השלילי.

באילו חברות זה יתבטא? ובכן, משרדי רו"ח עדיין לא יודעים איך להתייחס לסוגייה הזו; ממש לא מוחלט וברור שהיא תיושם, וגם אם כן, לא ברור שהדבר יקרה לפני הדוחות השנתיים, אם כי סביר שפה ושם נתחיל לראות את הביטוי בדוחות.

החברות שיושפעו מכך הם אותן חברות שמקימות נכסים לשם הפקת הכנסה מהם בעתיד. הדבר הזכיר לנו שממש בשבועות האחרונים נתקלנו בחברה עם היקף אדיר של פרוקיטים בהקמה. קוראים לה מיינל, והיא בעצם חברת נדל"ן אוסטרית שהקשר הישראלי שלה הוא גזית גלוב, שרכשה יחד עם קרנות של סיטי את השליטה בחברה, שהיתה עמוק בצרות פיננסיות. החברה ייצרה תזרים תפעולי נאה מהנכסים השוטפים, אבל הסתבכה עם פרויקטים גדולים שלא היתה לה אפשרות למממנם. כאן נכנסה גזית לתמונה, והבעיות האלו, במקביל להזרמת הון והנפקת זכויות, צפויות להיפתר.

גיוס קל יותר

מה שמעניין על רקע ההנחייה החשבונאית החדשה בקשר לנדל"ן להקמה, שגזית עשויה להינות מהשבחה (חשבונאית) מהירה מההשקעה הזו. למיינל, שהחליפה את שמה במקביל להעברת השליטה ל"אטריום", יש 152 מרכזי קניות מניבים ו-10 מגרשים בפיתוח, בשווי הוגן של 1.9 מיליארד אירו. בנוסף יש לה 34 נכסים בפיתוח והרחבה, שעלותם הכוללת, לרבות עלויות ההשלמה הצפויות, עשוייה להסתכם ב-3.4 מיליארד אירו. סכום מדהים, שמסביר שנקודת הזמן הנוכחית על ציר הזמן היא רגע (וזה יהיה כמה שנים) לפני שהחברה גדלה פי כמה בהיקף הנכסים, ובהתאמה בהיקף ההכנסות.

הפרוקיטים בפיתוח עולים פי כמה על ערך הנדל"ן המניב הקיים. הדבר מסביר גם את הפוטנציאל להשבחה במקרה של הערכת הנכסים בהקמה לפי ערך הוגן. זאת עשויה להיות הצפת ערך של מאות מיליוני אירו, ואולי יותר, ולמרות שמדובר בסופו של דבר רק בעניין חשבונאי - הצגה לפי ערך הוגן, כבר ראינו בפעם הקודמת בשלב הראשון של הצפת הערך של הנדל"ן להשקעה, שהוא יכול להשפיע גם במקומות אחרים - גם בבורסה וגם מול הבנקים. הון עצמי גדול יותר יסייע לחברות לגייס אשראי מוגדל מהציבור ומהבנקים.

כך או אחרת, קיימים למעשה שני תנאים כדי שניתן יהיה לשערך את הנדל"ן שבהקמה. ראשית כאמור צריך יהיה למדוד אותו, ושנית יצטרכו למדוד אותו נכון לתקופת הדוח. לא יהיה ניתן לשערך בדיעבד את הנכסים, אלא רק בצמוד לדוחות.

התנאי הראשון יוצר הסתמכות גדולה מאוד על אומדנים והערכות. זה נכון גם בעת שערוך של נדל"ן מניב להשקעה, אבל במקרה זה הנדל"ן כבר מניב הכנסות, ויותר פשוט להעריכו, אם כי כמובן שגם כאן מדובר על הערכות.

בנדל"ן שבהקמה ההשענות על אומדנים היא אפילו משמעותית יותר, והדבר תלוי גם בשיעור הגמר של הפרויקט. סביר להניח, אם כי זה לא מחייב, שניתן יהיה להעריך ביתר פשטות פרויקט בשלב מתקדם יותר מאשר פרויקט בשלב מוקדם יותר. השאלה מאיזה שלב אפשר להעריך את הפרויקט - האם משלב של השלמה של אחוזים בודדים? אין לכך תשובה ברורה. בעיקרון התקן מדבר על כך שברגע שאפשר לשערך ניתן לעשות זאת, ובכלל התקינה החשבונאית הבינלאומית הרי סולדת משימוש בכלים כמותיים ומעדיפה את הכללים האיכותיים. עם זאת, הערכת נדל"ן שכזו יוצרת מצב לא טבעי של הסתמכות אפילו ביתר על שמאים ומעריכי השווי. אמנם, המתודולוגיה ועבודת השווי נבדקת על-ידי רואי החשבון (המחלקות הכלכליות), אבל יישום של תקן זה יהפוך את הדוחות לנזילים עוד יותר. **