עננים בשמי דבלין

הדמיון בין הזירה הפוליטית של אירלנד לזו של ישראל עובר גם לזירת המגורים בדבלין, שכן המחירים שם דומים למדי לאלו שרואים בארץ. לדברי קובי פישרמן, מתווך נדל"ן למגורים בישראל, "דירת 70-80 מ"ר טובה בת"א, במקומות טובים כמו רוטשילד או קרוב לים, תעלה בין 1.5 ל-2 מיליון שקל".

באופן דומה, מחירה של דירת שני חדרים טיפוסית בגודל 70-80 מ"ר בדבלין נע בין 350 ל-400 אלף אירו (1.9-2.17 מיליון שקל). באותו מחיר ניתן לקנות דירת שלושה חדרים בגודל 100 מ"ר במערב דבלין. כך לפי רונאן ליונס, אנליסט בכיר בחברת ייעוץ הנדל"ן האירית daft.ie.

מיתון ראשון בחצי יובל

כאן מסתיים הדמיון. בעוד הכלכלה הישראלית ממשיכה לצמוח (התמ"ג גדל בקצב שנתי של 5.4% ברבעון הראשון), נכנסת כלכלת אירלנד למיתון, הראשון זה 25 שנה. המשק האירי זכה לכינוי "הנמר הקלטי" ושימש מודל להצלחה, ולכן העננים המתקדרים מעל כלכלת האי מעוררים עניין כה רב. "מצב הרוח השתנה בחטף בחצי השנה האחרונה", אומר ליונס, "בעוד שבאמצע 2007 המומחים עדיין צפו שהצמיחה באירלנד ב-2008 תעקוף את הצמיחה הממוצעת העולמית והאירופית, הרי שכעת מרבית הפרשנים והכלכלנים מעריכים שאירלנד, שכבר נכנסה למיתון, תחווה התכווצות כלכלית ראשונה מאז 1983".

בריאן קואן, שר האוצר לשעבר ומי שירש את תפקיד ראש הממשלה, התייחס לאחרונה למשבר הכלכלי ואמר כי "נביאי הפסימיות ממש לא עוזרים. עלינו לשמור על פרספקטיבה. הדיבורים על מצב הכלכלה - עד כדי שרטוט תרחישי קץ הימים - חייבים להיפסק".

ליונס מציין כי "משבר האשראי משפיע על אירלנד, אבל מוקד הרעש האמיתי של ההאטה במדינה הוא במגזר הבנייה והנדל"ן. נתח גדול מאוד משוק העבודה האירי מורכב מעובדים בענף הבנייה, כאשר לאחרונה נרשמה צמיחה גדולה בתעסוקה במגזרים הקשורים לענף הנדל"ן והמשכנתאות.

"היקף המועסקים במגזר הבנייה והנדל"ן באירלנד מצטמצם, ואפקט המכפיל צפוי להעביר את הפגיעה גם למגזרים כמו 'עשה זאת בעצמך' וריהוט לבית. התקשורת, שהתעניינה מאוד בנושא המיתון, סייעה ללא ספק להביא את הבשורה לחזית התודעה הלאומית ולתודעתו של האזרח הממוצע".

בחברת בלומברג, המספקת חדשות פיננסיות, מדווחים כי כ-75% ממתווכי הנדל"ן האירים מעריכים כי לא יחול שיפור בפעילות בשוק הדיור במהלך 12 החודשים הקרובים. אירלנד, בדומה ספרד, היא מדינה שחשופה בצורה יוצאת דופן למשבר העולמי, בשל צמיחת עלויות המימון ובשל העובדה שתעשיית הבנייה מהווה כ-10% מכלכלתה, פי שניים מהממוצע באיחוד האירופי.

עוד מדווחת בלומברג, כי מספר התחלות הבנייה במדינה צנח ב-60% במארס השנה בהשוואה למארס אשתקד. ההאטה אף הביאה את חברת תיווך הנדל"ן Lisney הפועלת בדבלין, לקצץ כ-10% ממצבת העובדים, כשם שעשה הסניף האירי של חברת ייעוץ הנדל"ן CBRE.

ליונס, מצידו, טוען כי "למרות שאירלנד בפירוש חווה את ההשלכות של ההאטה הכלכלית בארה"ב ובבריטניה, הרי שמרבית הבעיות המתעוררות כעת הן 'תוצרת בית'. תמריצי מס יצרו מצב שבו מגזר הבנייה תרם לכלכלה פי שלושה מהממוצע לנפש באיחוד האירופי. בעוד שזה בהחלט היה נחוץ לאירים להדביק את אירופה במונחים של סך שטח נדל"ן למגורים לנפש, הרי שזה לא היה מחויב המציאות לייצר מלאי מגורים לשבע עד 10 שנים בתוך פרק זמן של כחמש שנים".

בבלומברג מספקים, עם זאת, גם "נקודת אור": עשור של צמיחה הותיר את אירלנד עם משאבים להקל על המצוקה. המדינה היא בעלת החוב הממשלתי הנמוך ביותר בגוש האירו אחרי לוקסמבורג, והממשלה החליטה להותיר על כנה תוכנית להשקעה בתשתיות בהיקף של כ-184 מיליארד אירו.

בעוד העולם כולו כורה אוזן לפיצוץ בועת הנדל"ן האמריקנית, נשאלת השאלה אם גם באירופה מדובר בבועה. ב"אקונומיסט" מספקים תשובה מאוד לא מנחמת - באירופה ישנם שוקי דיור שהתחממו יתר על המידה, אפילו בהשוואה לארה"ב. אירלנד היא המקום שבו נרשם הפער הגבוה ביותר בהשוואה בין המחירים ב-1997 לבין 2000, כ-30%. נתון זה עולה מבדיקה של קרן המטבע והוא מתייחס לעליית מחירי הנדל"ן תוך נטרול גורמים פונדמנטליים לעליית מחירים דוגמת שיעורי הריבית. מיד אחרי אירלנד מופיעות הולנד ובריטניה.

אולם המשבר נותן את אותותיו, ולפי daft.ie המחירים המבוקשים ברמה הלאומית ירדו ב-12 החודשים שקדמו ליוני בכ-8%, כאשר הירידות החדות ביותר נרשמו בבירה דבלין. "נכון לעכשיו, עם זאת", טוען ליונס, "בשוק לא בטוחים באשר לרמת המחירים לאחר פיצוץ בועת הנדל"ן. אינדיקציות מארבע הערים המרכזיות במדינה מאותתות כי תיקון המחירים בהן יהיה הרבה פחות 'כואב' בהשוואה למקומות אחרים באירלנד. בדבלין, למשל, ישנן כ-8,000-10,000 דירות יד שנייה על שוק של כ-1-1.25 מיליון דיירים. לעומת זאת, בפרובינציה הצפון-מערבית Connacht ישנם אולי כחצי מיליון תושבים וכ-20-22 אלף נכסים למכירה".

לומדים מוושינגטון

בהתייחסו למרקם הארכיטקטוני של דבלין, מסביר ליונס כי "כמו בוושינגטון הבירה, ישנה הגבלה דה-פקטו על גובה הבנייה, מה שגורם לאנשים לחשוב על דבלין כעל סוג של כפר מגודל ולא עיר. יש בניין בן 17 קומות קרוב ללב העיר, ותוכניות בדבר כמה בניינים אחרים בגובה מתוכנן דומה נידונות בין יזמים, אבל באופן כללי חמש-שש קומות הן הגבול. רובע הפיננסיים של העיר בנוי ברובו בגובה דומה והסטייל הוא 'glass box'".

"דבלין נהנית משוק נדל"ן מגוון", מציין ליונס, "ניתוח הנתונים שנאספו ב-daft.ie מתמקד בשישה שוקי משנה. אזור מרכז העיר מתאפיין בעיקר בדירות בנות חדר או שניים, בעוד שאזורי צפון ודרום העיר מתאפיינים בדירות שהן בעלות אוריינטציה משפחתית יותר".

הוא מוסיף כי "ישנם כיסים של נכסים מאוד יקרים כמו למשל דבלין 4 (מקבץ שכונות דרומיות), שכונת האות' שבצפון העיר, דבלין 6 (אזור הפרברים) ושכונת קאסלנוק שבמערב העיר. שלושה שווקים נוספים נמצאים מחוץ לגבולות המסורתיים של העיר, אך הם נתפסים יותר ויותר כחלק מהעיר - האחד הוא צפון מחוז דבלין, שם שוכנות כל העיירות החדשות שצצו על קרקעות חקלאיות לשעבר; השני הוא מערב דבלין, לשם התרחבו פרברי העיר; והשלישי הוא דרום מחוז דבלין, שם ממוקמים מרבית הבתים היקרים ביותר במדינה".

גלובס: כיצד מתאפיינת הבנייה למגורים בעיר הבירה?

ליונס: "בית דו-משפחתי הוא בית המגורים הטיפוסי בדבלין, למרות שישנה תנופה של בניית דופלקסים, בתים טוריים צמודי קרקע (Townhouse) ועוד פתרונות דיור יעילים יחסית בניצול השטח. וילות או בתים בודדים שמחוץ לדבלין נחשבים לנורמה, נתפסים בתוך העיר כמגורי יוקרה.

"אירלנד היא אומה של אנשים המתגוררים בבתים - להבדיל מדירות" מעיר ליונס, "מגורים בדירות היא תופעה חדשה יחסית במדינה, ומרבית הדירות נבנו בעשור האחרון ובמרכז העיר. עם זאת, לצד 'בום' הבנייה במהלך שלוש-ארבע השנים האחרונות מקבצי דירות רבים נבנו בפרברים".

ומה בדבר שטחי המשרדים?

"אני סבור ששוק המשרדים צפוי לחוש את המיתון", אומר ליונס, "אנחנו ב-daft.ie צפויים לפרסם את המחקרים שלנו על שוק המשרדים מאוחר יותר השנה. בגדול, התשואות במשרדים בדרגת איכות גבוהה (Prime) מיישרות קו עם המגמות באירופה וקרובות ל-4%. אולם, כמו במגזר המגורים, יכנסו לשוק יותר משרדים. תהליך זה ילחץ את המחירים כלפי מטה יותר מכפי שהם היו יורדים ללא היצע יתר. שנית, תוצאה שתיווצר בעקיפין תהיה ששכר הדירה יירד וזה יקרה רק אם הביקוש יהיה מהוסס בגלל חוסר הוודאות הגלובלית".

למרבה ההפתעה שוק המשרדים של דבלין הראה ביצועים יפים במחצית הראשונה של 2008, עם סגירת חוזי שכירויות בהיקף של 80 אלף מ"ר, זאת לפי סקירה של CBRE. העסקאות המשמעותיות יותר שנראו שם בתקופה האחרונה כוללות השכרת 4,330 מ"ר לחברת המכוניות פולקסווגן בבלוק C שבליפי וואלי במערב דבלין וכן השכרה של 3,250 מ"ר לחברת ייצור המכשירים הרפואיים Tyco בבלוק G שבצ'ריווד, בפרברים הדרומיים של העיר.

שדה התעופה של דבלין מרוחק 10 ק"מ בקו אווירי צפונית למרכז העיר. מרבית התעסוקה באזור קשורה למגזרי שירותי תיירות ולוגיסטיקה תיירותית. ישנם כמה פארקים של עסקים ומבני תעשיה בטווח של שניים-שלושה ק"מ, אבל באופן מסורתי המקום לא מושך פרויקטים משרדיים גדולים.

הרחוב המסחרי עדיין חזק באירלנד. מחירי השכירות ברחוב גרפטון (Grafton), אחד משני הרחובות המסחריים המרכזיים בדבלין, נעים ברמות שיא של כ-10 אלף אירו למ"ר, בעוד שבמרכז קניות טיפוסי מדובר על דמי שכירות של 2,000-4,000 אירו למ"ר. "הייתי מצפה לירידה כלשהי בדמי השכירות", אומר ליונס, "זאת משום שהיצע חדש ממשיך לזרום לשוק, בעוד שהביקוש יורד בצורה משמעותית עם הירידה בהיקף המכירות הקמעונאיות.

"בעשרים השנה האחרונות הייתה אירלנד בית למה שהיה בזמנו אחד מהמרכזים המסחריים הגדולים ביותר באירופה. נכון לעכשיו, הקניון הגדול במדינה, Dundrum Shopping Centre, מכיל כ-80 אלף מ"ר של שטחי קניות. מדובר בקניון המרוחק כ-5 ק"מ ממרכז דבלין וממוקם על קווי הרכבת הקלה וקרוב גם ל-M50, אחד מעורקי התחבורה הראשיים במדינה. לכך יש להוסיף את העובדה שהקניון ממוקם באחד הפרברים היותר אמידים בדבלין, כך שהמיקום שלו בבירור סייע לפופולריות שלו".

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה באירלנד הודיעה לאחרונה כי היקף המכירות הקמעונאיות באירלנד ירד ב-3.2% במהלך 12 החודשים שקדמו לאפריל 2008. יחד עם ירידה זו הורגשה גם ירידה בסנטימנט של הצרכן לאור היחלשות הכלכלה. שינויים אלה החלו להשפיע על השוק הקמעונאי במדינה וב-CBRE לא צופים לראות תוכניות בנייה משמעותיות בתחום הקמעונאי בזמן הקרוב.

לא על דבלין לבדה

ליונס מסביר כי הערים קורק (Cork), שלחופה הדרומי של אירלנד, וגולוויי (Galway), שלחופה המערבי של המדינה, הן טבורים חשובים למדי עבור משקיעים בינלאומיים - קורק בתחום התרופות וגולוויי בתחום המכשור הרפואי. "ככאלה", הוא מוסיף, "יש לשתיהן פוטנציאל צמיחה כלכלי ארוך טווח."

עוד הוא מציין כי "העיר הרביעית בגודלה במדינה, לימריק (Limerick), שבדרום המדינה, נהנית מתשואות הנדל"ן למגורים הגבוהות במדינה - כ-4.5% ברבעון הראשון של השנה - על רקע 'תמחור חסר' מסורתי של המחירים אל מול ביקוש יציב בשוק ההשכרה מצד העסקים בעיר והאוניברסיטה."

למרות מצב הרוח הכלכלי השפוף שבו נמצאת אירלנד כיום, מספק ליונס זריקת עידוד ששופכת מעט אור בקצה המנהרה. "כמו ישראל, גם אירלנד היא מדינה שמצטיינת במשיכת משקיעים זרים", הוא אומר, "בעיקר בתחומי המחקר והפיתוח, שמנבאים טובות לצמיחה כלכלית רחבה. זהו הגורם המכריע האולטימטיבי למגמות ארוכות טווח בנדל"ן".

והישראלים מראים נוכחות?

"לא, לצערי הרב", אומר ליונס, "ואם הם שם, אנחנו כנראה לא מכירים אותם".**

gil-s@globes.co.il michal-m@globes.co.il