עושים אקזיט

א ף אחד לא היה שש לעבור ניתוח בידי רופא מנתח שגם מחזיק בבעלות על בניין בית החולים, ומנהל את אחזקתו ואת שכירויות המשנה בו ואת כל ענייני הנדל"ן, בנוסף לעבודתו כמנתח. קרוב לוודאי, שאותו מנתח לא היה עובד בפוקוס מלא על שולחן הניתוחים ודעתו היתה נודדת לעתים ל"כאבי הראש" של אחזקת הבניין.

בדיוק בגלל השאלה הזו מתעוררות כעת חברות היי-טק ואחרות שמחזיקות בבעלות על בנייני המשרדים שלהן ומעמידות אותם למכירה, תוך שהן מתחייבות לשכור אותם מהרוכש לתקופה ארוכה. כך הן יכולות להתפנות לעיסוק הליבה שלהן - פיתוח היי-טק, וודאי בתקופה מאתגרת כמו זו בה נתון העולם עכשיו.

"כלי נגיש למימון"

בחודש וחצי האחרונים עלו לכותרות שורה של חברות שהחליטו להעמיד את נכסיהן למכירה בשיטת Sale and Leaseback (S&L), במסגרתה מתחייבות החברות לשכור מהרוכש את הנכס לתקופה ארוכת טווח.

בתחילת החודש שעבר פורסם ב"גלובס" כי חברת גילת לוויינים מעוניינת למכור את שני בנייני המשרדים בהם היא מחזיקה באזור התעשייה קריית אריה בפתח תקווה, תמורת 70 עד 80 מיליון דולר. גילת, העוסקת בפיתוח, ייצור ושיווק של תחנות לוויין זעירות המשמשות לתקשורת, תשכור את הבניינים בחזרה מהרוכש לתקופה של עשר שנים (לפחות). שני בנייניה, המתנשאים לגובה של חמש קומות כל אחד, נמצאים בפארק דניב שברחוב יגיע כפיים בפתח תקווה. מדובר בשטח כולל של 25 אלף מ"ר, מתוכם משכירה החברה 6,000 מ"ר לחברת טבע ו-2,000 מ"ר נוספים לקבוצת שקל, כששטחים נוספים מושכרים לחברות קטנות.

מספר ימים לאחר מכן ביצעה חברת הלואו-טק בסט קרטון, שבפארק העסקים קיסריה, עסקה במסגרתה היא מכרה לחברת אמות השקעות את המתחם שבבעלותה תמורת 77 מיליון שקל בהסכם S&L, לפיו היא התחייבה לשכור מאמות את המתחם עד שנת 2023. הנכס משתרע על פני קומה אחת וכולל 26 אלף מ"ר. בסט קרטון מייצרת קרטון גלי לתעשייה ולענפי החקלאות.

חברת ההיי-טק ECI, שבבעלות שאול שני ו-Ashmore הבריטית, צפויה למכור את בניין המשרדים הראשי שלה ברחוב הסיבים בפתח תקווה ב-150 מיליון שקל לחברת כלל ביטוח, תוך התחייבות לשכור את הנכס מהרוכש לתקופה של 10 עד 15 שנה. מדובר בבניין בן חמש קומות, הכולל 22,500 מ"ר שטחי משרדים ו-135 מקומות חנייה.

בשבוע שעבר פורסם ב"גלובס" כי חברת ההיי-טק מג'יק תעשיות תוכנה, מקבוצת פורמולה, בוחנת למכור את בניין מטה החברה שבבעלותה באור יהודה תמורת 25 מיליון שקל, כדי לשכור אותו מחדש מהרוכש.

"בעבר גיוס הון באמצעות S&L היה נחשב לדפוס התנהגות של חברה במצוקה ולצעד של המפלט האחרון", נכתב במאמר שפרסמה מחלקת הייעוץ הפיננסי של משרד רואי החשבון KMPG סומך חייקין, במגזין של חברת ייעוץ הנדל"ן מ.א.ן נכסים מקבוצת CBRE. אולם היום, נכתב במאמר, "קיימת מגמה בולטת שבה חברות רבות פונות לגיוס הון באמצעות מכירת נכסיהן ושכירתם מחדש ככלי נגיש ופרקטי למימון מסחרי".

מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב, עמוס גלזר, אומר כי "אנחנו בישראל לא שונים מהעולם המערבי. שם מקובלות מאוד עסקאות S&L בכל התחומים ושם החוזים הם חוזים ארוכי טווח, שניתנים לדיירים שמוכנים להישאר בנכס גם לתקופות שמעבר ל-25 שנה. בתחום תעשיית הקרטון יש התפתחות שבה הציוד יקר מאוד והחברות התעשייתיות מאמינות שבענפי הייצור שלהן הן מסוגלות להרוויח על העבודה יותר מ-10%, ולכן הן לא רוצות להחזיק נכסים שמכבידים על ההון העצמי של החברה ומחפשות להקטין את המחויבויות לבנקים.

"התחלנו לראות את המגמה בשנים האחרונות גם בכל נושא סניפי בנקים, שהרי הבנקים מאמינים שעל ההון שלהם הם מסוגלים לעשות יותר מ-8%. זה ממש כמו שריפה בשדה קוצים, החברות שעושות את הצעד הזה מעדיפות שחברות בעלות הון, שמסוגלות לגייס הון ייקנו את הנכסים וישכירו להן אותם לתקופות ארוכות".

אבי מוסלר, מנכ"ל אמות, שביצע את רכישת מתחם בסט קרטון בקיסריה בשיטת S&L, אומר כי "החברות רוצות לשפר את מבנה ההון שלהן והן עושות אקזיט מהנכס. בצורה הזו הן מבצעות מהלכים בשני אספקטים - האחד הוא שיפור במבנה המאזן שלהן וההון העצמי והשני הוא שיפור תזרים המזומנים שלהן בצורה משמעותית והגדלת המשאבים. זהו למעשה סוג של גיוס ולכן הן גם משפרות את תזרים המזומנים ומפנות את המשאבים שגוייסו לפעולות השוטפות שבליבת העסקים שלהן, כמו מחקר, פיתוח, ייצור, וכך למעשה הן מתנתקות מטיפול בנדל"ן".

"זה הזמן לממש"

יעקב טייב, מנהל מחלקת מבנים תעשייתיים ולוגיסטיים בחברת רשף נכסים השרון, מסביר ש"החברות האלה ראו את הפריחה הנדל"נית והם רוצים לנצל את התקופה ולמכור את הנכס במחיר גבוה עם תשואות גבוהות, לפני שתחול ירידה בשוק". לדברי טובה דנגו, מנהלת מחלקת משרדים ברשף נכסים השרון, "זהו מהלך שהחברות מתפתות להיכנס אליו, היות שהשוק היה כל כך חם וזה הזמן לממש".

תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת ייעוץ הנדל"ן צ'מנסקי-בן שחר, טוען כי "זהו תהליך מאוד ברור שקורה לא רק בהיי-טק אלא גם בתחומים אחרים. כל עסק צריך להתחרות בתחומים שבהם יש לו יתרון תחרותי ומה שעושות חברות היי-טק זה פשוט להפנות את ההון הזה שנחסך להן, לפעילות שבה יש להן יתרון תחרותי. באופן הזה מתפנה לאנשים הרבה מאוד כסף להשקיע בתחומים בהם הם פועלים".

אבל האם למעשה בשוק ההיי-טק מתרחשים תהליכים שנובעים בעיקר מהמשבר הפיננסי העולמי, שמניע את החברות לגייס הון דרך מכירת מבנים, או שמניע אותן לצמצם את הנכסים בגלל צמצום צפוי של כוח אדם?

"כל מה שמדברים עליו בתחום ההיי-טק מורגש בנושא כוח האדם בצורה חלקית ומינורית בלבד", אומר פרופ' משה צבירן, סגן דיקאן הפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, עורך סקרי שכר בתעשיית ההיי-טק ויועץ בכיר בתחומי השכר ומשאבי האנוש. הוא מוסיף כי "חברות ההיי-טק היום הן יותר זהירות בנושא גיוסים וגידול במצבה אבל לא מורגש קיטון דראסטי המצריך הקטנה הולמת של שטחי הנכסים. נראה כי עסקאות ה-S&L הן נושא פיננסי טהור כחלק ממגמה שמטרתה לממש נכסים. יכול להיות שהנכסים הגיעו לרמות שיא ושווה למכור אותם. יכול להיות שיש תהליך שהוא קיים, אבל משבר בהיי-טק וקיטון בנכסים, שבו אנשים מוכרים את הנכסים ויורדים לשכירות, זה לא משהו שמורגש. יכול להיות שאחת הסיבות למימוש הכנסים למזומנים היא על מנת לעבור תקופה שאולי תהיה קשה".

״החברות מתבגרות״

עו"ד אבירם דוויק, העוסק בייצוג חברות היי-טק בענייני נדל"ן, אומר כי "לעסקאות S&L יצא שם רע כי חברות ההיי-טק שמחזיקות בנכסים משחקות במגרש שבו המשקיעים בחברות היי-טק לא מבינים את הכללים שלו. כשחברת היי-טק עושה עסקת S&L, אז כמו שהיא קנתה את מבנה המשרדים שלה, כך כשהיא מוכרת ושוכרת מחדש, השוק מתייחס לזה כאל חולשה ומתחיל לחשוש בנוגע למצב החברה. בתחומים אחרים, כשחברות עושות כאלה מהלכים השוק מבין למה. כשזה קורה בהיי-טק הוא לא מבין כי הוא לא רגיל לדבר במונחים האלה. חברת היי-טק לא יודעת ולא צריכה לנהל נדל"ן - היא לא מבינה בהשקעות בנדל"ן.

"מה לעשות שמסיבות היסטוריות כל מי שעושה חיל אצלנו במשק משקיע בנדל"ן. חברות ההשקעה שהן בנות גילה של המדינה הן חברות שיושבות כבד בשוק הנדל"ן. בגלל זה הרבה פעמים יש כל מיני רכישות ממונפות של חברות שבעסקת S&L הקונה מחזיר לעצמו את ההשקעה ונשאר בעלים של חברה מסחרית, עם תוצאות נהדרות, שאיננה בעלים של נדל"ן.

"חברות ההיי-טק בסך הכל מתבגרות וברגע שהן מתבגרות הן גם מבינות שהן צריכות להשקיע בעיסוקי הליבה שלהן, שזה חדשנות, טכנולוגיה, יזמות, לפעמים גם שליטה על כוח אדם כישרוני בתחומים מסוימים. בדרך כלל אין לחברות ההיי-טק יתרון בניהול נדל"ן ואין שום סינרגיה בין נדל"ן לבין תחום הפעילות של חברת היי-טק". *

michal-m@globes.co.il