אין להם אשליות בקשר ללונדון

שוק הדיור לא מפסיק לספק בשורות רעות ולכן קשה להאשים את המשקיעים שמפגינים כעת ספקנות רבה כלפי השקעות בנדל"ן. אלא שלמרות שהבנקים והמשקיעים לא רוצים לראות נדל"ן בתיקים שלהם, יש אינספור הזדמנויות צמיחה דווקא בתחום הזה, החל בדירות בסידני וכלה בבנייני משרדים בשנחאי. המשקיעים האמיצים, שמוכנים ללכת נגד כיוון הרוח, נמצאים בימים אלה במסע שופינג אגרסיבי בשוק הנדל"ן העולמי.

בעוד שמשקיעים, החל מקרנות פנסיה בפריז ועד ספקולנטים מהמעמד הבינוני בלאס וגאס, נכוו מהבעיות בשוק הדיור האמריקני, משקיעים פרטיים ומוסדיים רבים עטים על הזדמנויות בסקטורים אחרים. רק באחרונה, לדוגמה, רכשה ממשלת אבו דאבי 90% ממגדל קרייזלר האייקוני במנהטן ב-800 מיליון דולר.

גורד שחקים אמנם לא תמיד נמצא בחלומות ובתקציב של כל משקיע, אך ייתכן שזהו העיתוי הנכון לחפש מציאות בערים ברחבי העולם.

התאחדות המשקיעים הזרים בנדל"ן, AFIRE, גוף שלא למטרת רווח, אוספת נתונים על ההשקעות של חבריה, כדי לקבל רעיונות ולאתר מגמות. מדובר על 200 חברים שיחד מחזיקים בנדל"ן מחוץ למדינותיהם בשווי של 700 מיליארד דולר. רוב ההשקעות הללו הן אמנם בנדל"ן מסחרי, אך יש גם השקעות בנדל"ן למגורים, בשטחי מסחר ובשטחי תעשייה.

בזכות היציבות

במבט ראשון, השווקים של ארה"ב ושל בריטניה נראים כמו שווקים שצריך להתעלם מהם, מאחר ששניהם ניצבים בפני האטה כלכלית ועלייה באינפלציה. אך בזמנים של אי-ודאות בכלכלה העולמית, המשקיעים פונים לשווקים שהוכיחו את יציבותם בטווח הארוך. זו הסיבה שניו יורק ולונדון תופסות עדיין את המקומות הראשונים ברשימת היעדים של AFIRE, כשאחריהן וושינגטון ופריז.

גם מקומות שלא נפגעו ממשית מהאינפלציה וממשבר הסאב-פריים, כמו טוקיו, מושכים תשומת לב. יפן היא אחת המדינות הבודדות שהאינפלציה בה אינה עולה על 1% והבנקים שלה נשארו בריאים ביחס לבנקים במערב.

המשקיעים שונים מהרוכשים הפרטיים, במובן זה שהפרטיים שקונים בית מתעניינים במחיר, בסיכוייו לעלות ובערך ההוגן בהתבסס על המיקום או השכונה. המשקיעים מתעניינים יותר ביחס בין מחיר הנכס להכנסה המניבה שלו. הדוגמה הטובה כאן היא ההבדלים בין שוקי הדיור בהונג קונג ושנחאי. הנכסים בהונג קונג יקרים יותר, עם ערך ממוצע של כ-22,000 דולר למ"ר.

להשכיר בשנחאי, לקנות בהונג קונג

נכס ממוצע בשנחאי נמכר ב-3,600 דולר למ"ר בלבד. כלומר, אם אתה מחזיק בדירה בשתי הערים, תהיה עשיר יותר אם תמכור בהונג קונג מאשר בשנחאי. אך כשמכניסים לתחשיב את ההכנסה מהשכרה של שני הנכסים, שנחאי עדיפה בהרבה. התשואה על הנכס בהונג קונג היא 3.3% בשנה. בשנחאי מדובר על 6.9%. השקעה ראשונית נמוכה בהרבה מול תשואה גבוהה יותר הופכת את שנחאי לשוק עדיף למשקיעים.

אך השקעה בשוק הדיור הסיני היא בעיה בפני עצמה, כי הממשלה מגבילה את הבעלות הזרה על נדל"ן למגורים. זה הופך את סקטור המשרדים בשנחאי להשקעה אטרקטיבית יותר, בייחוד כשקרן המטבע הבינלאומית צופה צמיחה של 9% בתמ"ג הסיני בשנה הבאה. מה שאומר שליותר חברות יהיה יותר כסף להשקיע בשטח משרדי. מבחינת המשקיעים המקומיים, זה אומר תנועה של כספים משוק הדיור לשוק המשרדים.

"אנחנו מאמינים שהמשקיעים יתרחקו משוק הדיור בסין, כי הוא יעד עיקרי של מדיניות ההידוק המוניטרי הנוכחית", אומר שבייר וונג, מנהל המחקר בנייט פרנק בהונג קונג. "זה ייטיב עם שוק המכירות של משרדים באיכות הגבוהה".

המעברים הללו ממגזר למגזר, הם הסיבה לכך שהמשקיעים משנים את היעדים שלהם לעיתים כה תכופות. במחצית הראשונה של העשור הנוכחי, לדוגמה, המשקיעים הבינלאומיים נהרו לשווקים מתפתחים כמו מזרח אירופה. בשנים האחרונות, הכסף יוצא מהאזור הזה, בין היתר בגלל שהמשקיעים לא חשים שהם מקבלים תמורה על הסיכון שלהם במזרח אירופה.

הסיכון לא משתלם

"הרבה אנשים מאמינים שיש דחיסה של התשואות בכמה מהשווקים המתעוררים", אומר ג'ים פטגטר, מנכ"ל AFIRE. "הם חשים שמוטב להם להשקיע בשוק ממוסד ושקוף, ולא במקומות עם המון סיכון, שאתה לא מקבל עליו תגמול ראוי".