ארץ המחירים היורדים?

גם דמי שכירת המשרדים ביפן הם מהגבוהים בעולם. לפי נתוני CBRE, בירת יפן נמצאת במקום השלישי בסולם זה, מיד אחרי ה"ווסט אנד" של לונדון ומוסקבה. הנקודה המפתיעה בדירוג אינו המקום הגבוה שבו נמצאת טוקיו, אלא המקום הנמוך (מספר 13) שאליו הידרדרה ניו-יורק, "בירת" העולם.

"המחירים של בנייני המשרדים בטוקיו הם מהגבוהים בעולם, וגבוהים פי 2.5 בהשוואה למחירים בניו-יורק," מציין ג'יי לונג, מנהל בקבוצת ההשקעות טאונסנד (Townsend), שהיא "שומרת הסף" הגדולה בעולם ובעלת מחלקת המחקר הנדל"נית מהמובילות בעולם.

כנציג של קרן זרה, מציין לונג, כי "ליפן היסטוריה רבת שנים של חשדנות תרבותית כלפי זרים, כשעד לפני עשור הון זר לא התקבל בסבר פנים יפות". בתחום המגורים, למשל, יתקשה דייר זר לסגור חוזי שכירות, כי מרבית בעלי הבתים לא נוטים להשכיר דירות לדיירים שאינם דוברי יפנית. "היפנים מתייחסים למימון זר כאל 'הרע במיעוטו' ואמצעי לחילוץ מ'העשור האבוד'". מדובר בכינוי שניתן לשנים 1991-2001, שבמהלכן קרסו מחירי המניות והקרקעות בכ-60% ובכ-70%, בהתאמה.

גם בורסת יפן טרם התאוששה מאותה בועה. ה-NIKKEI-225, המדד המרכזי של בורסת טוקיו, שהאמיר עד לכ-38,950 נקודות בסוף 1989, התרסק עד לרמה של כ-8,000 נקודות לפני כחמש שנים, וטרם חזר אפילו למחצית ערכו ערב פקיעת הבועה.

זו הכלכלה טמבל

בשבוע שעבר התפטר ראש הממשלה הלא פופולרי, יסואו פוקודה (ממפלגת ה-LDP), לאחר שנה בלבד בתפקיד, וימים ספורים לאחר שהכריז על זריקת עידוד פיסקלית. מדובר בחבילת תמריצים הכוללת השקעות חדשות בשווי 1.8 טריליון ין, והלוואות וערובות אשראי בשווי של קרוב ל-10 טריליון ין. היקפה הכולל של החבילה נאמד בכ-105 מיליארד דולר. על רקע הסכומים הנכבדים, יש לזכור שיפן היא, כבר עתה, המדינה המתועשת בעלת שיעור החוב הממשלתי הגבוה ביותר ביחס לתוצר.

הצעד של פוקודה נועד להפיח רוח במנועי הצמיחה, שכן המשק היפני, שצמח בקצב של כ-2% בשנה מאז 2002, קצב צמיחה מתון אך יציב, שינה לאחרונה כיוון. ברבעון הפיסקלי הראשון (שתם ביוני) נרשמה ירידה של 0.6% בתמ"ג, הנתון "החלש" ביותר בשבע השנים האחרונות, שמשקף קצב התכווצות שנתי של 2.4%.

נתון מדאיג במיוחד ביפן הוא הירידה הרבעונית בשיעור של 0.5% בצריכה הפרטית, האחראית ל-57% מהתמ"ג. נציין, שהצמיחה הנאה בשנים האחרונות הושגה בזכות גידול בייצוא של התאגידים היפניים, ואילו הצריכה הפרטית שוב נותרה מאחור.

האם לפנינו "עשור אבוד" נוסף? לא ממש. קיאיצ'י מורשימה, הכלכלן הראשי של "ניקו סיטיגרופ", העריך שהרבעון הנוכחי (יולי-ספטמבר) והרבעון הבא יניבו צמיחה של 0.1% כל אחד, כך שיפן תצליח לחמוק מההגדרה האמריקנית למיתון - שני רבעונים רצופים של התכווצות. מספר כלכלנים שהתראיינו לאחרונה ל"וול סטריט ג'ורנל" אף ציינו שמיתון, אם יגיע, יהיה הרבה פחות חריף בהשוואה לתקופות המיתון הקודמות של 2001 ו-1998.

הנדל"ן מתקרר

שוק הנדל"ן המסחרי היפני ידע מאז 2003 ארבע שנים של עדנה על רקע התאוששות הכלכלה, בזכות התאגידים היפניים, ששכרו יותר ויותר עובדים ושטחים. בחודשים האחרונים ניכרת התקררות בשוק המשרדים בטוקיו בהשוואה ל-2007, שהייתה שנה מצוינת ביפן.

לפי שעה, שכר הדירה עדיין נמצא במגמת עלייה, אך בקצב נמוך מבעבר, ומחירי הנכסים בעסקאות חדשות אינם עולים. שיעורי התפוסה צפויים, למרות הכול, לשמור על רמות גבוהות מאוד בגלל צפי לתוספת משרדים חדשים דלה יחסית בשנה הנוכחית, כ-25% בלבד מסך השטח המשרדי שהתווסף לשוק אשתקד.

עדות נוספת להיחלשות ענף הנדל"ן היא התואר המפוקפק שנפל בחלקה של יזמית הנדל"ן Urban - פושטת הרגל הגדולה ביפן מתחילת 2008. כבודה של Urban במקומו מונח, אך שלוש ענקיות הנדל"ן ביפן הן "מיצובישי אסטייט", "מיטסוי פודסאן" ו"סומיטומו ריאליטי אנד דיבלופמנט". לונג מציין ש"מיצובישי אסטייט" היא החברה הגדולה מכולן עם מעמד מיוחד בטוקיו. למעשה, מדובר בבעלת השליטה בכמה מהנכסים המסחריים הכי איכותיים בטוקיו כולה, ובמיוחד בשוק המשנה של Marunouchi (רובע עסקי)".

מרווח חיובי נוסח טוקיו

ביפן, בניגוד לקבוצת הייחוס שלה - מועדון המדינות המתועשות, נרשמה במחצית הראשונה של השנה עלייה של כ-11% בהיקף העסקאות בהשוואה למחצית המקבילה אשתקד. מכל מקום, במחצית של ינואר-יוני תפסה יפן את המקום השני, לאחר ארה"ב, בצמרת טבלת שוקי הנדל"ן הפעילים בעולם עם עלייה של כ-100% בנפח ההשקעה לכ-12.6 מיליארד דולר. כך עולה מנתוניReal Capital Analytics (RCA).

שלא כמו בארה"ב, בבריטניה, בצרפת ובהונג קונג, במחצית הראשונה של השנה נרשמה ביפן ירידה של 40 נקודות בסיס בשיעור ההיוון הממוצע שעמד על 4.7%, כך לפי נתוני RCA. עם זאת, בחברת המחקר מציינים שסדרת מכירות של נכסים משובחים במיוחד בטוקיו יצרה הטייה כלפי מטה בנתון.

כשנשאל מדוע כדאי להשקיע ביפן, מנה לונג, בין היתר, את העומק ואת הנזילות של השוק, אשר במסגרת אסטרטגיית ההשקעה באסיה מגוון את התיק והופך אותו לפחות תנודתי. בימים אלה, שבהם מחנק האשראי נותן את אותותיו ולא מעט עסקאות בעולם הנדל"ן הממונף מתבטלות בשל מרווח שלילי, מוסיף לונג, כי ביפן של היום הפער בין עלויות מימון רכישת הנכסים לתזרים הצפוי עדיין חיובי. "הריבית הנמוכה הופכת רכישה של נכסים איכותיים בטוקיו לאטרקטיבית".

בנוסף, אומר לונג כי "יש עתה בעלי נכסים שלחוצים מאוד למכור, מה שמספק הזדמנויות רכישה. על אלה יש להוסיף את העובדה ששיעור התפוסה בטוקיו גבוה מאוד, 98%, ומלווה בעלייה במחירי דמי השכירות, אם כי קצב העלייה הואט לאחרונה".

ואכן הסיפור המעניין ביפן הוא המרווח החיובי בין הריבית הנומינלית האפסית שמנהיג זה זמן רב הבנק המרכזי (BOJ), שמכתיבה בתורה תשואות נמוכות מאוד במכשירים חסרי הסיכון לבין התשואות שניתן להשיג בנדל"ן.

בהתייחס לתנאי השוק מציין לונג עוד, כי "כיום מדובר בשיעורי היוון של 3%-4% לנכסים במיקומים מצוינים. ומה שאנו רואים, ושוב זה לא מיוחד ליפן, שלגבי נכסים פחות אטרקטיביים שיעורי ההיוון עלו בצורה משמעותית מאוד, בין היתר, בגלל פגיעת 'משבר האשראי' שהוא מוחשי מאוד. בשוק הנדל"ן למגורים שיעורי ההיוון עלו ל-6% ובשוק מבני התעשיה לכ-5%.

לונג, המשתייך ל-Townsend, שריכזה ב-2007 כ-28% מכל ההתחייבויות שנעשו ברמה הגלובלית לקרנות פרייבט אקוויטי נדל"ן בשנה זו או כ-19.8 מיליארד דולר, אמר בהקשר למימון רכישת הנכסים, כי "עד לפני כשנה יכולת לקחת הלוואות ברמת מינוף של 90% ומעלה, אבל עכשיו אותם שחקני CMBS (אג"ח מגובות הלוואות לנדל"ן מסחרי) פשוט נעלמו מהשוק. ככה שקשה מאוד להשיג מימון, ושיעור המינוף ירד לסביבות 60%".

ישראלים בטוקיו

רוב יזמי הנדל"ן הישראלים, שכמעט שום פינה בעולם אינה זרה להם, טרם גילו עניין באי המרוחק, בעל הכלכלה השנייה בגודלה בעולם. יזם שדווקא גילה עניין הוא אלפרד אקירוב שנכנס, באמצעות קבוצת אלרוב, להשקעה של כ-144 מיליון שקל בטוקיו בשני פרויקטים בתחום המשרדים ובתחום המגורים.

עם זאת, הישראלים, בהיותם עמיתים בגופי החיסכון ארוך הטווח, דווקא כן מושקעים ביפן באמצעות קרנות הפרייבט אקוויטי נדל"ן דוגמת פרופימקס. אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל ומבעלי פרופימקס, אומר, שבקרן חדשה של פרופימקס הישראלית, שתנוהל על ידי טאונסנד, המשקיעים, בעיקר גופים מוסדיים אך גם פרטיים עם מעל מיליון דולר להשקעה, ייחשפו בשיעור של 5% לשוק הנדל"ן ביפן.**

gil-s@globes.co.il

michal-m@globes.co.il