מגה קומבינה

האם מתחם לוגיסטי שמיועד לחברת אופיס דיפו יקום במודיעין על מגרש בו התוכנית העירונית (התב"ע) לא מתירה בכלל מחסנים או שטחי אחסון? החברה הציבורית מגה אור, שבשליטת היזם צחי נחמיאס, דיווחה לבורסה לפני כעשרה ימים כי תקים מרכז לוגיסטי במגרש 30 שבאזור התעסוקה במערב העיר עבור אופיס דיפו, שחתמה על מזכר עקרונות לשכירת המתחם המתוכנן. את המגרש רכשה מגה אור מידי חברת ליגד הציבורית, שבשליטת דורון שולדנפרי, אחד המועמדים לראשות העירייה, כשלושה שבועות קודם לכן. בדיקה של "גלובס" מעלה, כי טרם הוגשה בקשה להיתר בנייה, ועל המתחם חלה תוכנית המאפשרת ייעודים אחרים, שלא כוללים לוגיסטיקה.

הבקשה לא אושרה

מגה אור עוסקת בייזום, השבחת קרקע, הקמה וניהול מרכזים מסחריים. נכסיה המניבים כוללים את המרכז המסחרי בית וולפסון הממוקם בבית החולים וולפסון בחולון, בית ירדן ובית גלי בשילת, מרכז מסחרי ביישוב קדימה, פאואר סנטר במודיעין ומרכז מסחרי בטבריה. את מגרש 30 היא רכשה מליגד ב-15 באוגוסט תמורת 12.5 מיליון שקל ודיווחה כי ייעוד המקרקעין הוא לתעשייה ולמלאכה ושבכוונתה להקים שם מבנה לוגיסטי בכפוף לקבלת האישורים הנדרשים.

הבעיה היא, שב-3 בספטמבר התקיימה ישיבה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מודיעין בה נידונה בקשה של מגה אור להגדלת התכסית במגרש 30. הבקשה לא אושרה אלא הועברה לדיון מליאת הוועדה בפורום מלא. בדרך כלל דיונים עוברים למליאה כשחלק מחברי הוועדה מביעים התנגדות או הסתייגות. העברת הדיון למליאה נעשתה בצל המלצות הוועדה בדיון שנערך ב-15 ביוני, שלא להפוך את מרבית אזור התעסוקה למגרשים לוגיסטיים.

אם כן, אישור להקמת מרכז לוגיסטי במגרש 30 לא התקבל ב-3 בספטמבר, כי טרם הוגש, ובכל זאת הוציאה מגה אור דיווח לבורסה ב-10 בספטמבר, בו היא מודיעה על מזכר העקרונות שנחתם עם אופיס דיפו. במסגרת מזכר זה מתחייבת מגה אור להקים עבור אופיס דיפו מתחם לוגיסטי בשטח בנוי של 13 אלף מ"ר שיכלול מרכז אחסנה וכן את משרדי הנהלת אופיס דיפו. מגה אור התחייבה כי בניית המתחם תסתיים תוך 18 חודשים ממועד חתימת מזכר ההבנות וכי היא תשכיר את המתחם לאופיס דיפו לתקופה של 15 שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות, תמורת דמי שכירות של 34 שקל למ"ר לחודש בתוספת מע"מ, כלומר 5.3 מיליון שקל לשנה ויותר מ-106 מיליון שקל לכל 20 שנות השכירות.

מגרש 30, ששטחו 24,986 מ"ר, נמצא באזור התעסוקה שבמערב העיר באזור הרכס, סמוך לכביש 6, כביש 1 ולכביש 431 שסלילתו צפויה להסתיים ב-2009. הוראות לגבי המגרש קיימות בתוכנית המתאר מד/21 לאזור התעסוקה, שנערכה בשנת 1995 על ידי משרד משה ספדיה אדריכלים ואושרה בשנת 1998. תוכנית זו מגדירה את אזור התעסוקה כאזור נקי מבחינה סביבתית, ולכן "לשם שמירת צביונו כאזור נקי, תכנון האזור ואיכלוסו ייעשו במסגרת מגבלות סביבתיות לפליטת מזהמים, תוך מניעת סיכונים סביבתיים".

בתוכנית זו מסומן מגרש 30 בכוכבית, יחד עם עוד מגרשים המכונים "מגרשי רכס", עליהם חלות מגבלות גובה. לפי התוכנית, במגרשי רכס, תכסית הבניינים לא תעלה על 35% משטח המגרש. כן מוגדר המגרש תחת "סיווג 2" המתייחס לאזור בו קיימות מגבלות סביבתיות וחל בו איסור גידול בקצב ובכמות פליטת המזהמים. בסיווג זה מותרים עסקים משרדיים כמו מרכזי ניהול, בתי תוכנה, חממות תעשייתיות ללא פליטות, מכוני צילום והעתקות אור, מכללות מקצועיות, בתי דפוס, מכוני גרפיקה, משרדי הנדסה ושימושים אחרים וכן עסקים שתכליתם ייצור והרכבה של ציוד רפואי, מכשירים אופטיים, כלי מוזיקה, שעונים, צעצועים, כלים חשמליים ועיבוד של מזון. תחת סיווג זה, מציינת התוכנית, לא יותרו, בין היתר, מחסנים ושטחי אחסון. כמו כן, בסיווג זה מוגבל שטח האחסון החיצוני ל-10% משטח המגרש ברוטו. הוועדה המקומית רשאית להתיר שטחי אחסון חיצוניים בשטח שעולה על 10% ובלבד שיינקטו אמצעים תכנוניים ועיצוביים לשילובם בפיתוח.

אדריכל מירון כהן ממשרד ספדיה, שהיה בצוות ההיגוי של התוכנית, אומר כי "בדרך כלל מרכז לוגיסטי הוא בניין רחב מימדים שקשה קצת להכניס אותו לטופוגרפיה משופעת. צריך לזכור שהתוכנית נערכה ב-1995 בשיא הבועה של ההיי-טק, וחשבו שתהיה פה בוננזה אבל לא כך היה וצריך להתאים את התוכניות למציאות. השאלה באיזה מחיר. בתוכנית הזו ניסינו ליצור אזור תעשייה טבול בירק עם מגרשים גדולים ועם הרבה ירוק מסביב לכל מגרש. יש מגרשים עם כוכביות וכל מי שבונה בהם צריך להביא זאת בחשבון".

באמצע שנות ה-90 נטה צביונו של אזור התעסוקה לתעשייה עתירת ידע - תמהיל אליו כיוונו משרד הפנים, משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל. אולם לפני מספר שנים חלחלה בעיריית מודיעין ההבנה שרמת הביקושים למבני היי-טק נמוכה באזור.

התעוררות הביקושים ללוגיסטיקה, כפי שניתן להבחין בה בפארק התעשייה חבל מודיעין ובמתחם איירפורט סיטי, מלמדת שלוגיסטיקה יכולה לייצר הכנסות חיוביות לרשויות המקומיות בדמות ארנונה גבוהה יותר. ייתכן שזו הסיבה שבגללה הזמינה העירייה הכנת מסמך מדיניות כלכלית לפיתוח אזור התעסוקה מידי חברת ייעוץ. המלצות החברה היו לתכנן, לפתח ולשווק את האזור התעסוקה לשימושים כמו לוגיסטיקה ואחסנה, תעשייה עתירת ידע, משרדים בתחום השירותים העסקיים, הפיננסיים והמסחר. אולם רוב חברי מליאת הוועדה המקומית סברו בדיון שנערך בחודש מארס השנה, כי תהיה זו טעות לאמץ את ההמלצות להפוך את מרבית האזור למרכזים לוגיסטיים. באותו הדיון קבעה המליאה כי היא רואה חשיבות בהמשך מיתוג האזור כאזור המיועד לשמש, לפי ייעודו המקורי, לתעשייה עתירת ידע.

"עם זאת", נכתב בהחלטה, "מודעת הוועדה לצורך במתן מענה למרכזים לוגיסטיים ולפיכך הוועדה פונה למהנדס העיר ומבקשת לאתר שטח של כ-200 דונם שלגביו ייבחן שינוי תב"ע בסמכות מחוזית והוספת תכלית למחסנים לוגיסטיים". בהתאם להחלטה זו, הציג מינהל ההנדסה של העירייה תוכנית לתוספת תכלית של מרכז לוגיסטי ל-17 מגרשים מוגדרים, מתוכם שבעה שכבר שווקו למרכזים לוגיסטיים כמו למשל קרביץ, הפנינג, מליבו, ליגד וסולומון. הוועדה המליצה על תוכנית מינהל ההנדסה להפקדה. מגרש 30 לא מצוי ברשימת 17 המגרשים. בתוכנית מינהל ההנדסה נכתב כי "במגרשים המסומנים בכוכבית, להם מתווסף שימוש לוגיסטי, לא תותר סטייה מהוראות הבינוי הקבועות בתוכנית הראשית, וכל שינוי או הקלה מהן יהווה סטייה ניכרת".

לא בפעם הראשונה

אם אכן תחל מגה אור בהקמת המתחם הלוגיסטי, לפני קבלת היתר בנייה, לא תהיה זו הפעם הראשונה. החברה מחזיקה במחצית מזכויות החכירה ממינהל מקרקעי ישראל במרכז המסחרי 'בית ירדן', הממוקם בחלקו הדרום-מזרחי של אזור התעשייה של מושב שילת, על הגבול עם מודיעין, ושטחו 1,870 מ"ר על פני שתי קומות. ייעוד הקרקע לפי הסכמי החכירה הוא לתעשייה למגזר החקלאי, ומגה אור הגישה למינהל ולוועדה המקומית בקשה מחודשת להיתר לשימוש חורג בדצמבר 2007.

בדוח השנתי האחרון של החברה נכתב כי "נכון למועד פרסום הדוח פועלת קבוצת מגה אור במקרקעין האמורים ללא היתר לשימוש חורג בתוקף. להערכת הקבוצה היא צפויה להשלים את קבלת ההיתר עד סוף הרבעון השלישי לשנת 2008. במקביל לטיפול בקבלת ההיתר לשימוש חורג החלה הקבוצה לפעול להגשת בקשה לשינוי יעוד המקרקעין". עוד נכתב בדוח, כי "על פי הקבוע בחוק התכנון והבנייה, העונש הצפוי בגין שימוש חורג ללא היתר הוא קנס כספי בסכום מירבי של 67,300 שקל או מאסר של שנתיים וכן רשאי בית המשפט ליתן כל צו שייראה לבית המשפט, לרבות צו איסור שימוש וצו התאמת השימוש לתוכנית או להיתר". בהמשך נכתב, כי "להערכת הקבוצה היא איננה חשופה לתביעות מצד השוכרים במרכז בשל היעדר ההיתר לשימוש חורג".

כמו כן, באזכור נוסף בדוח השנתי האחרון מציינת החברה שגם במרכז המסחרי 'בית גלי' היא פועלת ללא היתר בתוקף לשימוש חורג. בית גלי הוא מרכז מסחרי בשטח של כ-2,110 מ"ר על פני שלוש קומות באזור התעשייה שילת. יעוד הקרקע לפי הסכם החכירה הוא לתעשייה והחברה הגישה בקשה מחודשת להיתר לשימוש חורג למינהל ולוועדה המקומית בדצמבר 2007, אבל "נכון למועד פרסום הדוח פועלת הקבוצה במקרקעין האמורים ללא היתר לשימוש חורג בתוקף". גם כאן מציינת החברה מהם העונשים הצפויים.

בנוסף, בחודש נובמבר 2005 התקשרה החברה עם חברת ביג בהסכם לרכישת זכויות בקרקע ששטחה כ-34 דונם המיועדת לתעשייה באזור התעשייה קרית שמונה. שתי החברות פועלות להקים מרכז קניות חד קומתי פתוח. הן קיבלו היתר בנייה, אבל לבית המשפט העליון כבר הוגש ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בנצרת, שאישר את השימוש למסחר.**

תגובות

חברת ליגד, שמכרה למגה אור את מגרש 30, עוסקת בייזום, בנייה וניהול פרויקטים בענף הבנייה. ביוני מכרה החברה את מגרש 22 שבאזור התעסוקה לחברת מ. רודניצקי ולחברת י.ד.מ.ש שבשליטת גיל שולדנפרי, אחיו של דורון. המגרש, בן ה-20 דונם, נמכר תמורת 11.25 מיליון שקל. מגרש זה גם הוא מסומן בכוכבית בתוכנית המתאר לאזור התעסוקה וגם הוא מכונה "מגרש רכס". הוא מוגדר בתוכנית תחת "סיווג 1", שהוא אזור נקי מיצירת מזהמים והוא מתאפיין במשרדים, מכללות ובתי דפוס. מגרש זה אף נכלל בין 17 המגרשים שמינהל ההנדסה הציג בתוכנית לתוספת תכלית של מרכז לוגיסטי.

במגרש 22 מתוכנן מתחם לוגיסטי עבור חברת ניסקו וגם עבור תוכנית זו הוגשה בקשה להגדלת התכסית, שנידונה ב-3.9 בוועדה המקומית והועברה לדיון המליאה.

דורון שולדפנרי, האם במכירת המגרשים לשני גורמים שמתכוונים להקים מרכזים לוגיסטיים אתה מכין לעצמך קרקע נוחה לשינוי אזור התעסוקה ללוגיסטיקה?

"קבוצת ליגד מכרה את המגרשים ללא שום התליה ולכן מה שיעשו הקונים במגרשים הוא העניין שלהם. הם הגישו את הבקשות חודשיים לפני הבחירות כך שזה לא רלוונטי אלי. בכל אחד מהמגרשים הכוונה היא של הקונים ולא של ליגד. בשני המקרים לא מדובר במגרשי לוגיסטיקה קלאסיים. מה שיוקם לאופיס דיפו ולניסקו יהיה משרדי הנהלה יחד עם לוגיסטיקה. לאופיס דיפו מוקמים משרדי הנהלה פלוס Call Center עם 300 עובדים כך שזה לא בדיוק לוגיסטיקה. בניסקו מדובר ב-200 עובדי הנהלה ויחידת לוגיסטיקה. למעשה בהגדרה אלו מרכזי ניהול. התב"ע היא תב"ע סביבתית, ובגדול היא לא אומרת שאסור להקים מרכזי ניהול או לוגיסטיקה, אלא אסור להקים מתחמים מזהמים. הצהרתי שאם אכהן כראש העירייה לא אשתתף בכל דיון במגרש של אחי".

"כל נתניה בשימוש חורג"

גורם המקורב לתוכנית של מגה אור ואופיס דיפו ציין כי "התב"ע במודיעין מאפשרת שימושים לוגיסטיים ל-250 דונם ראשוניים, והיום ממוקמים בהם שבעה מתחמים לוגיסטיים". לדבריו, "אנחנו לא נצטרך שימוש חורג אלא רק להגדלת התכסית. עדיין לא הגשנו בקשה להיתר בנייה. הגשנו שאילתה לוועדה, בה שאלנו האם ניתן להקים מרכז לוגיסטי וקיבלנו תשובה חיובית. שאלנו אם ניתן להקים על המגרש מרכז לוגיסטי בתכסית של 35% או 40% ומשרדים בשטח 3,000 מ"ר בקומה השנייה. התשובה שקיבלנו היא תשובה עקרונית חיובית. במידה שהתכסית תעלה על 35%, יידרש לכך היתר לשימוש חורג. אנחנו כרגע בשלב התכנון".

צחי נחמיאס, בעלי מגה אור, מכחיש שהוא מנסה לאשר דברים תוך כדי תנועה, כמו בתוכניות קודמות, למשל בשילת. נחמיאס: "היינו שם בוועדה ורשמתי לפי התב"ע בדיוק אחד לאחד. אופיס דיפו זה מחסן? זה מרכז ניהול שמתוך זה 3,000 מ"ר יהוו משרדי הנהלה ועוד 4,000 מ"ר יהוו מסוע, שזה ממש בית מלאכה. דרך אגב, איך קרביץ, שהוא מגרש צמוד אלינו באותו הייעוד, קיבל? היינו בעירייה, אנחנו לא מבקשים שום הקלה, לא מבקשים שום שימוש חורג, לא מבקשים שום דבר.

"באנו לקבל את ברכת הדרך של ראש העירייה. אנחנו בונים בדיוק על פי התב"ע, לא מבקשים שימוש חורג, לא מבקשים שום הקלה. את צודקת, תהיה גם אחסנה של ארגזים ודברים כאלה, אבל התב"ע מתירה 10% אחסנה חיצונית. אנחנו לא חורגים במילימטר".

האם יש היתר בנייה?

"היתר בנייה? לא. אנחנו עכשיו מגישים. אבל תחשבי שאת בנעליים של אופיס דיפו, ואת הולכת להקים פרויקט מאוד גדול, לא היית שמחה לפגוש את ראש העירייה? לא היית רוצה לדבר איתו על נושא הארנונה אם יש הקלות מסוימות? היית רוצה לבוא לשמוע. זה מה שאנחנו עשינו. לא היית רוצה להגיד לראש העירייה שאת מביאה למקום 300 מקומות עבודה?".

אבל בדרך כלל מה שמגישים לוועדות זה בקשות להיתר בנייה.

"את צודקת. אחרי שעכשיו הם (אופיס דיפו) החליטו ועשו בחירה בשבוע שעבר, חתמו איתי על הסכם, עכשיו אנחנו מגישים בקשה להיתר בנייה. אבל לפני שחותמים על משהו, בכל פרויקט, אנחנו תמיד נפגשים עם ההנדסה ועם ראש העירייה".

בדוח הכספי ל-2007 נכתב שבית ירדן ובית גלי פועלים ללא היתר לשימוש חורג בתוקף.

"נכון. אבל כבר קיבלנו. תראי בדו"חות הקרובים שקיבלנו שימוש חורג בשני פרויקטים שבאמת היו בלי שימוש חורג והסדרנו את זה. וזה שני פרויקטים יחידים מתוך קרוב ל-70 אלף מ"ר שאנחנו בונים ומשכירים. אז יש לנו שני פרויקטים של 4,000 מטר שאת צודקת, הם בשימוש חורג. אבל במקביל אנחנו מכינים גם תב"ע למסחר, שהוגשה והוועדה המקומית אישרה. התב"ע יושבת עכשיו בוועדה המחוזית ומחכה לדיון ובינתיים יש לנו שימוש חורג. כל נתניה יושבת בשימוש חורג או לא? איקאה יושבת בשימוש חורג? יושבת. טיב טעם יושב בשימוש חורג? יושב. אז לא צריך להיטפל ל-4,000 מ"ר בשימוש חורג, מתוך 70 אלף מ"ר".

michal-m@globes.co.il