"אני לא מוטרד"

בשבועות הקרובים יעמדו במרכזו של שימוע ציבורי (Public Inquiry) בלונדון שני פרויקטים לבניית מגדלים מהגבוהים בעיר. אחד מהם הוא הפרויקט של היזם הישראלי גיל לוי, במקור מבאר שבע, במסגרתו ייבנו ברחוב בלאקפרייארס בעיר שני מגדלים - האחד בגובה 148 מטר והשני בגובה 105 מטר המיועדים לשימושים מסחריים ולמגורים. הפרויקט כולו אמור להשתרע על פני 135 אלף מ"ר. לפי הערכות בשוק, עלות בנייתו אמורה להסתכם ב-405 מיליון ליש"ט (2.5 מיליארד שקל).

לוי, שממעט לדבר עם גופי התקשורת בבריטניה ובארץ, מספר ל"גלובס" מביתו שבקיימברידג' כי "להרבה אנשים המצב לא טוב. במצב של היום בבריטניה, הבנקים לא מלווים ואין להם כסף". בכל מקרה, הוא נשאר אופטימי ואומר: "יש הרבה משקיעים שיש להם המון כסף. אם הדירות ייבנו עכשיו הן יהיו מוכנות בעוד שלוש שנים וחצי בערך, שזה זמן מספיק ארוך בשביל המיתון להתייצב ולמחירים לעלות. אני לא מוטרד מהמצב".

"סטייה למגדלים"

לוי בן ה-47, המתואר בעיתוני בריטניה כמיליונר, רכש ביולי 2007 את האתר עליו ייבנו שני המגדלים ברחוב בלאקפרייארס 20 מקרן השקעות הנדל"ן הבריטית Land Securities, הנסחרת בבורסה בלונדון, תמורת 90 מיליון ליש"ט (אז 777.5 מיליון שקל), יחד עם חברת Circleplane העוסקת בשינויי ייעוד. רחוב בלאקפרייארס נמצא באזור סאות'ווארק שבדרום-מזרח לונדון והוא עובר בין סנט ג'ורג'ס סירקס בקצהו הדרומי לבין גשר בלאקפרייארס שמעל נהר התמזה בקצהו הצפוני, והוא מוביל אל הסיטי של לונדון.

חברת Land Securities, שרכשה חלק מהמתחם מידי רשת הסופרמרקטים Sainsbury's בשנת 2003 תמורת 38 מיליון ליש"ט (את שאר המתחם היא רכשה בצורת תשלומים מאוחר יותר), תכננה להקים בו מגדל משרדים בן 23 קומות ומגדל מגורים בן 42 קומות והגישה את הבקשות בפברואר 2007. חברת Circleplane המשיכה בתכנון מאותה הנקודה בה עזבה Land Securities. גם משרד האדריכלים הבינלאומי Wilkinson Eyre, שתכנן את הפרויקט עבור Land Securities ממשיך את התכנון עבור Circleplane ולוי ואף שינה ועדכן את עיצובו לאחרונה. משרד אדריכלים זה זכה בפרסים רבים על עיצובים שצלחו "בעיות תכנוניות". בין הפרויקטים הבולטים שתכנן המשרד נמצא גשר המילניום בגייטסהד שמעל הנהר טיין בצפון מזרח אנגליה, סמוך לעיר ניוקאסל. המשרד גם אחראי בין היתר גם על תכנון פרויקט גני קיו, שהם גנים בוטאניים מלכותיים בין ריצ'מונד וקיו בדרום מערב אנגליה.

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה סאות'ווארק אישרה את התוכנית בחודש ינואר השנה. אולם בחודש מארס התערבה בתוכנית שרת השלטון המקומי בממשלה, הייזל בלירס, וביקשה להעביר את התוכנית לשימוע ציבורי לפני אישורה הסופי. שימוע ציבורי, לפי חוקי התכנון והבנייה בבריטניה, מאפשר לחוקר להחליט האם היתר בנייה יכול להינתן או לא. החוקר שומע עדויות מהיזם, מהרשות המקומית וכל אחד אחר שיש לו עניין בתוכנית. שימוע ציבורי הכרחי בעיקר במקרים של תוכניות בנייה רחבות היקף או "שערורייתיות", או כאלה שמעוררות רגשות עזים בציבור. שימוע ציבורי מעניק זכות דיבור לכל אחד שעלול להיות מושפע מהתוכנית.

בלירס ביקשה להעביר את תוכנית בלאקפרייארס 20 לשימוע ציבורי כדי לוודא ש"בניין כזה גבוה אכן מתאים במיקום זה" וכדי לוודא שהתוכנית תואמת למדיניות התכנונית הלאומית והמקומית". בדרך כלל, שימוע ציבורי חיוני במקרים בהם תוכנית הבנייה מתייחסת לבניין גבוה שעלול לפגום בקו הרקיע או לחסום את הנוף של מקומות אסטרטגיים או של אתרים היסטוריים, כמו בית הפרלמנט או גשר לונדון.

מאז היבחרותו של בוריס ג'ונסון לתפקיד ראש עיריית לונדון בחודש מאי השנה מסתמן בעיר עידן פחות ידידותי לגורדי השחקים. מי שמכהן כיועץ לענייני תכנון ובנייה של ג'ונסון, סר סיימון מילטון, אמר השנה באחת ההזדמנויות: "הסטייה (fetish) הזו לבניינים גבוהים בכל מקום ואתר תמיט על לונדון אסון". בנוסף, ג'ונסון הכריז לאחרונה כי תחת שלטונו לא יאושרו תוכניות לרבי קומות שהתהליכים לגביהן כבר החלו בקדנציה הקודמת, של קן ליווינגסטון כראש העירייה, שהיה ידוע כחובב גורדי שחקים.

המגדלים יחליפו בניינים נטושים שקיימים במקום היום. "המגדל בן ה-23 קומות מיועד למשרדים" אומר לוי, "והמגדל בן -42 קומות מיועד למגורים. יהיו שם 293 דירות כש-119 מהן יהיו יחידות דיור מהסוג של מה שאנחנו קוראים פה housing affordable, כלומר, דיור מסובסד. Circleplane היא לא חברה שלי, אלא חברה שאיתה אני בשותפות והיא עוסקת בשינויי ייעוד, היא זו שהגישה את בקשות התכנון".

ומבחינת הגובה אלו יהיו הבניינים הכי גבוהים בעיר?

"בין הגבוהים אבל לא הכי גבוהים. יש בניין אחד שקיבל היתר ל-50 קומות באזור ווקסהול קרוס ומגדל הרון טאואר שנבנה היום בסיטי של לונדון קיבל היתר ל-43 קומות".

איך משפיע משבר האשראי ומצב שוק הנדל"ן בבריטניה על התחלות בנייה או על הוצאתן של תוכניות אל הפועל?

"מובן שיש השפעה. מה שקורה כרגע זה שקשה לקבל משכנתאות, וכאשר קשה לקבל משכנתאות יש פחות קניות. השאלה איזה סוג מוצר מנסים למכור. המוצרים היותר יקרים מסכום מסוים נמכרים, כי אנשים לא צריכים משכנתא עבורם. יש להם מספיק כסף לקנות בלי משכנתא. אבל מבחינת דירות רגילות יש הרבה הפסקות בנייה, הרבה חברות בנייה נמצאות במצב כלכלי מאוד גרוע, וגם ערך המנייה שלהן ירד, אז חברות הפסידו על הנייר. המנייה של חברת הבנייה למגורים Barratt צנחה בכ-90%. מדובר בחברת הבנייה מספר שתיים בבריטניה וכשיש מיתון בכל העולם, נוצר פה מצב שכזה".

מה לגבי עלות הבנייה?

"הכל תלוי מתי מתחילים לבנות. היום עלות בנייה למ"ר היא בסביבות 3,000 ליש"ט למ"ר. המגורים צפויים להיות באיכות מאוד גבוהה. מדובר בבניין גבוה עם מעטפת מיוחדת, עם זכוכית ורמת גימור מאוד גבוהה, בסגנון מודרני שיעמוד בכל הקריטריונים".

לוי הגיע לבריטניה בשנות ה-80, אחרי הצבא, ומאוחר יותר חזר לארץ. בתחילת העשור חזר לבריטניה ומאז הוא שם. לגבי השפעת המשבר על הכלכלה הישראלית הוא צופה: "זה אפקט הדומינו, זה יגיע גם לישראל. לא יכול להיות שזה לא יגיע".

כאמור, ראש העיר הקודם, קן ליווינגסטון, עודד את תרבות המגדלים בלונדון, אבל ראש העירייה החדש, בוריס ג'ונסון, חושב שמקומם של המגדלים בעיר אחרת.

האם שינוי הקו, כפי שהוא מוכתב על ידי ג'ונסון, עלול לפגוע בהוצאת הפרויקט אל הפועל?

לדברי לוי, "בוריס ג'ונסון רק עלה לתפקיד לא מזמן. הוא לא אוהב מגדלים. אבל הוא לא יכול מעשית להתערב כי ההחלטה לאשר את התוכנית בוועדה המקומית התקבלה תחת ראש העירייה הקודם. אם היינו מגישים את הבקשה היום, יכול מאוד להיות שג'ונסון לא היה אוהב את הבקשה. היחס שלו למגדלים לא רלוונטי לפרויקט הספציפי הזה, כך שזה לא משנה פה אם הוא אוהב או לא אוהב מגדלים".

מאיפה יגיע המימון לפרויקט?

"אני לא רוצה להיכנס לזה, כי זה לא רלוונטי כרגע. מה שחשוב, זה שהכל בסדר".

יש לך דוגמאות של פרויקטים קודמים בהם היית מעורב?

"יש עסקה שאני עובד עליה והיא יותר גדולה אבל אני לא רוצה להיכנס לזה כי עוד לא הגשנו את בקשת תכנון הבנייה. אבל זו עסקה בשטח גדול יותר במרכז לונדון".

ראש מחלקת התכנון של חברת ייעוץ הנדל"ן הגדולה CB Richard Ellis, סטיוארט רובינסון, שייעץ ל-Land Securities בנוגע לתוכנית בבלאקפרייארס 20, לפני שהאתר נמכר ללוי, אמר למגזין הנדל"ן הבריטי Property Week כי המבט אל הנהר מאזור St James's Park גם כך מופרע על ידי גלגל הענק ה-London Eye, כשנשאל על החסרונות הנופיים של הפרויקט.

אתם תצליחו בהליך השימוע הציבורי?

"אין בכלל ספק".

ובאקלים הנוכחי מתי אפשר יהיה להתחיל לבנות?

"כל ההליך התכנוני צפוי להסתיים בחודש אפריל בשנה הבאה. אני לא מוטרד מהמצב. קודם כל נקבל את האישור ואחרי זה נראה. חברות ציבוריות עושות שיערוך כל שלושה חודשים וכשאין מכירות ואין כסף בשוק, הערך של הנכסים שלהן יורד. ברגע שהמנייה יורדת נגמר הכסף. הם לא יכולים להשקיע, הכסף נגמר. נעלם. אין קניות היום בשוק. אבל היזמים שמחזיקים הרבה כסף מחכים לשוק שיגיע לתחתית ואז הם מקווים להעריך מהי התחתית ואז לקנות. בגלל זה הערבים היום לא קונים הרבה. הערבים הרי מחכים שהמצב יגיע למטה ואז הם יופיעו עם כל מאות המיליארדים שלהם. כי הרי יש להם הרבה כסף. הערבים עדיין לא התחילו לקנות באנגליה. אבל זה יקרה. אני מניח שבחצי השנה הקרובה הערבים יתחילו לקנות".

ומה קורה מעבר ללונדון? אתה גר בקיימברידג'. תאר מה המצב שם ובאנגליה.

"גם קיימברידג' די נרגעה כי אין מי שיקנה את הבתים. חברות הבנייה לא ממשיכות לבנות. אבל קיימבריג' היא העיר המספר אחת מבחינת נדל"ן מסחרי. העיר שהתפתחה הכי הרבה מבחינת מסחרית בבריטניה זו קיימברידג'. שם רוב הקרקעות שייכות לאוניברסיטה. מי שיש לו קרקע פרטית שם ובונה, בחר לו מקום לא רע בכלל.

"מעבר לכך, מרכז לונדון עדיין די שומר על הערך. האזור לא נפגע בצורה דרמטית כמו הערים מסביב, מנצ'סטר, ליברפול או שאר צפון המדינה. מרכז לונדון עדיין בסדר. לא שמוכרים כמו פעם, אבל עדיין בסדר, שומרים על הערכים. אני מדבר על הנדל"ן למגורים. מבחינת נדל"ן מסחרי בלונדון המצב לא מי יודע מה". **

michal-m@globes.co.il