עו"ד קובי גינדי: "המשבר יגביר את ההשקעות בנדל"ן"

גינדי, יחד עם שותפו מזה 15 שנה, עו"ד זיו כספי, עומד בראש משרד עורכי דין בראשל"צ המעסיק כ-15 עו"ד. "אני הייתי עו"ד עוד לפני שבני המשפחה נכנסו לתחום והיו יזמים. כשפתחתי משרד, האחים שלי עוד היו בעסקי המסחר. הייתי מעורב קצת ביזמות, אבל בחרתי במקצוע המשפטי".

אביהם של האחים הנדל"ניסטים לא עסק ביזמות, אך הסב שהגיע לראשל"צ מחלב שבסוריה ב-1935 היה היזם הראשון במשפחה. הוא בנה בית עם עשרות חדרים להשכרה, אולם ב-1938 הוא נרצח בפרעות.

גלובס: בתור מי שעיסוקו המשפטי הוא בתחומי הבנייה והתכנון, מה להערכתך צפוי למחירי הדיור?

גינדי: "כעת אנשים בורחים מההשקעות הפיננסיות שהתאדו, ורוצים לחזור לנכס בר קיימא ולהשקעה בנדל"ן, וזה שוב יוצר עליית מחירים. גם החלטת הממשלה על הקפאת הפשרות הקרקע במרכז הארץ מביאה למחסור ולהתייקרות מסיבית של דירות, בין ברכישה ובין בשכירות. הליכי הרישוי והתכנון כל כך מסובכים ובירוקרטים, כך שגם בקרקע במרכז העיר, שברור שהיא מיועדת לבנייה, לא ניתן לאשר תוכניות בנייה אלא רק בהליכים שאורכים 5-6 שנים. יש לבטל את החסמים ואת הבירוקרטיה והליכי התכנון הארוכים. כל תוכנית הכי קטנה דורשת אישור הוועדות המחוזיות, האישור שם מתארך ומסתרבל וזה יוצר חוסר בדירות ובקרקעות לפיתוח, ומביא לעליית מחירים. אין שום סיבה שפקידים בוועדות המחוזיות יידעו טוב יותר מהמערכת העירונית. צריך להחזיר את הול"לים (ועדות מיוחדות לבנייה למגורים) ואת הסמכות לאשר תוכנית בצורה מהירה יותר, כדי לעצור את עליית המחירים. הרווח היזמי לא גדל בשל התייקרות הקרקעות, וגם רוכשי הדירות מפסידים".

משרדך מלווה פרויקטים בהונגריה ורומניה, כיצד המשבר ישפיע על הפעילות שם?

"היום יש לחצים שמקשים בתנאי המימון, ובאופן טבעי קשה יותר להוציא תוכניות. המשבר במזרח אירופה זו הזדמנות של המדינה להחזיר ארצה את היזמים, שהוכיחו שיש להם את היוזמה והגמישות לבנות. אנחנו מאמינים שיש הרבה אפשרויות בארץ. הניסיון שלנו הראה שניתן לאשר תב"עות בתקופה קצרה של חודשים, ולדבר על מאות ואלפי יח"ד, במקום שהוועדות ומי שקובע יתייחסו לכיס של היזם, כמה הוא מרוויח וכמה לא. הליכי התכנון בארץ מתמשכים והיזמים צריכים לשלם לבנקים 5 שנים ריבית. כעת זו הזדמנו פז להחזיר צבע אדום ללחיים של האנשים הרבים שעוסקים בפיתוח ובנייה בארץ".

באיזו בעיות בולטות אתה נתקל?

"הבעיה מתחילה בתוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35). בכל תוכנית שינוי ייעוד אתה מגדיר לצורכי ציבור הרבה יותר ממדיניות הפקעות של 40% שמרשה החוק. התמ"א מגדירה ציפוף בשטח נטו, והוא לפחות 60% מסך התוכנית, אולם כאשר הדונם נטו הוא למעשה רק 30% או 40%, אתה נפגע. ניתן להפקיע 40% ועל ה-60% שנשאר ניתן לבנות 22-24 יח"ד לדונם, אבל כאשר התוכנית מפקיעה 70% הקטנת את התוכנית משמעותית. הצרכים הציבוריים, הבנייה הירוקה ודרישות התחבורה הרבה יותר גדולים, אבל אין התאמה בין מדיניות ההפקעה ומדיניות התכנון מול הצרכים האמיתיים. הגיעה העת שמדיניות התכנון תתאים למה שקורה בוועדות.

"לא יכול להיות מצב בו שככל שתתן יותר שטחים למדינה תקבל פחות יחידות דיור, תיענש על זה בבניית יחידות דיור. כשבאים לוועדה עם תוכנית בודקים את התאמתה לתמ"א 35. מוצאים שהיא לא מתאימה, וגם דיני ההפקעה לא מתאימים, ולכן עושים איחוד וחלוקה מחדש. הרשויות לא רוצות לשלם תמורת ההפקעה, ומאידך הן לא יתמכו בתוכנית אם לא תוותר מראש על הפקעה של מעל 40%. מעגלים את המרובע ללא הרף כדי להגיע לתוצאה המצופה".