עיר הרוחות מול עיר השמש

"אי של יציבות" כינו לא מזמן ב"וול סטריט ג'ורנל" את עסקי הנדל"ן המסחרי - בנייני משרדים, קניונים ובתי מלון - בארה"ב. אם שוק ההון משמש אינדיקטור אז הדימוי מחזיק מים - שיעורי חדלות הפירעון בניירות CMBS (אג"ח מגובות הלוואות לנדל"ן מסחרי) עומדים על 0.47% בלבד מסך ההתחייבויות. עם זאת, נכון לעכשיו, שוק ה-CMBS הענק, שייצר מדי שנה מימון בהיקף של 200 מיליארד דולר, משותק ועורק המימון המרכזי בעבור תעשיית הנדל"ן המסחרי הסתייד.

שוק הדיור האמריקני, לעומת זאת, הוא ה"ים" של חוסר היציבות מסביב ל"אי" של הנדל"ן המסחרי, אבל בינתיים זורמות לשוק אינדיקציות שגם יסודות שוק הנדל"ן המסחרי מתערערים. ברבעון השלישי של השנה בעלי העסקים בארה"ב פינו יותר שטח משרדי מאשר שכרו, ורמת נטישת המשרדים הגיעה לשיא שלא נצפה מאז 2002. עובדה מדאיגה, ולא ממש מפתיעה, היא שהערים שנפגעו בצורה הקשה ביותר ממשבר הדיור - דוגמת סן-ברננדינו (קליפורניה) או טמפה (פלורידה) - הן גם אלה שמחירי השכירות ושיעורי התפוסה בנכסים מניבים בהן מובילים את הירידות.

רבים, ביניהם סם זל, איל הנדל"ן שמכר את אקוויטי אופיס פרופרטיס לבלקסטון תמורת 39 מיליארד דולר חודשים ספורים לפני המפולת, מזהירים מקשיים גוברים במחזור הלוואות לאותם נכסים מסחריים שנרכשו במינופים גבוהים ב-2005-2007. בארה"ב מקווים עכשיו שתוכנית החילוץ הפדרלית בהיקף של 700 מיליארד דולר תפשיר את הקיפאון העמוק בשוק האשראי.

זל, אגב, טוען שהתוכנית הוגשה באיחור של 6-8 חודשים, ומאשים את הפוליטיקאים בעיכובים. בתהליך קבלת ההחלטות בוושינגטון כבר משתתף הנשיא הבא של ארה"ב, בין אם זה יהיה ברק אובמה ובין אם ג'ון מקיין, אחד מהם יידרש להוביל את שיקום הכלכלה.

הבחירות יתקיימו ב-4 בנובמבר, והעובדה שצמד המועמדים מגיע ממקומות מרוחקים מאוד פוליטית וגיאוגרפית, היא הזדמנות לבחון את שוקי הנדל"ן בערי הבית של מקיין ואובמה, פיניקס (אריזונה) ושיקגו (אילינוי), בהתאמה. *

gil-s@globes.co.il

שיקגו

שיקגו ממשיכה לשמור בבטחה על מקומה כעיר השלישית בגודלה בארה"ב, אחרי ניו-יורק ולוס אנג'לס. 2.8 מיליון תושבי העיר מצליחים להתגבר על מזג האוויר ועל משבי הרוח האימתניים מאגם מישיגן, שעל גדותיו היא שוכנת, וששורקים בין גורדי השחקים ב"לולאה" ("Loop") - מרכז העיר - האזור שבו מרוכזים גורדי שחקים מהמרשימים בארה"ב.

פרנסי העיר, המכונה "עיר הרוחות", דווקא מתעקשים שהרוחות בה אינן עזות יותר מאשר בערים אחרות. אם מדברים על רוחות הסערה הכלכלית אז הצדק עימם. העיר, המטרופולין ואף המחוז נחשבים לצוק דמוקרטי איתן, גם בשל האוכלוסייה המגוונת, והסנטור ברק אובמה צפוי לנצח כאן בקלות.

המצב בשוק הנדל"ן בשיקגו, בהשוואה לשוק הנדל"ן הלאומי, היה עד לאחרונה סביר. הכול בעירבון מוגבל כי אנו בתקופה שבה אפילו במעוז האחרון, שוק דירות היוקרה הניו-יורקי, מתהפך גרף המחירים, ששמר עד כה על יציבות.

איל הנדל"ן דונלד טראמפ, שבניין בן 70 קומות בצומת עלית בר"ג כבר לא יישא את שמו, כמעט סיים לבנות בשיקגו מגדל יוקרתי במיוחד בן 92 קומות של מגורים וחדרי מלון (המחיר: 385 דולר ללילה), שיהיה השני בגובהו בעיר, תואר מכובד בעיר של גורדי שחקים. טראמפ, למזלו, כבר הספיק למכור 75% מדירות הקונדו בבניין.

"זה הבניין היחיד שהושלם. אתם יכולים לראות מסביב גולגולות של גורדי שחקים מפוזרים בשטח. הימים של בניינים כאלה הסתיימו. ייקח עכשיו 10 שנים עד שיממנו שוב גורדי שחקים כאלה," אמר טראמפ ל"שיקגו טריביון". "הרבה בניינים שחשבתם שייבנו בשיקגו, ובמקומות אחרים, כבר לא ייבנו".

כשיזם הנדל"ן הססגוני אומר גולגולות הוא מתכוון לאתרי בנייה דוממים כמו זה של המתחרה - בניין ה-Chicago Spire שעל עיצובו הופקד סנטיגו קלאטרווה (החתום על גשר המיתרים בכניסה לירושלים). בינתיים אתר הבנייה הזה לא פעיל בגלל המשבר; אם יוקם, בעיצובו הנוכחי, הוא ייטול מבניין סירס (Sears), אחד מסמלי המטרופולין, את התואר של הבניין הגבוה בעיר.

משרד בעיר הרוחות

שיקגו משמשת מרכז כלכלי רב חשיבות - ב"לולאה" ובסביבתה ממוקמים מטות של 12 מבין החברות ברשימת "פורצ'ן 500", בדומה לדאלאס (טקסס), אך הרבה פחות מאשר בניו-יורק המובילה את הרשימה עם 43 חברות. לרשימה זו, אגב, פיניקס לא מצליחה להיכנס. עדות נוספת למרכזיות של העיר נמצאת בהיותו של שדה התעופה העירוני שלה העמוס ביותר בעולם אחרי זה שבאטלנטה - ב-2007 נחתו והמריאו בו 926 אלף טיסות.

נתוני הנדל"ן העירוניים מצביעים על תמונה של יציבות יחסית בהווה, עם עתיד לא ברור. שיעורי התפוסה עלו אמנם ברבעון השני לרמת שיא של שש שנים - כ-11%, אך עם זאת, הנתון נבע יותר משינוי יעוד של בניינים ממשרדים לדיור ומלונות, בהיקף של כ-650 אלף מ"ר ופחות בשל עלייה בשטח השכור.

מחוץ לרובע העסקים המרכזי (CBD) המצב שונה לגמרי - הביקוש לשטחי משרדים נפל לשפל של שמונה שנים, ושיעור השטחים הפנויים עלה ב-110 נקודות בסיס (1.1%) ל-16.6%, הגבוה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2006.

טוד ליפמן, סגן נשיא ב-CBRE התייחס לשיא השש-שנתי בשיעורי התפוסה במרכז העיר ואמר: "זה לא יימשך. אתה רואה האטה. עם כל הטירוף הכלכלי מסביב, שיקגו הייתה מקום די יציב, אבל נדל"ן הוא Lagging Indicator".

פחות רוכשים

אנדרו ווינר, שותף בפירמת עורכי הדין הבינלאומית מוריסון פורסטר, המשמש גם כראש חטיבת הנדל"ן בה, מסר לגבי שיקגו, כי "עד החודש האחרון העיר הייתה במצב טוב יחסית. בנייני משרדים נמכרו בשיעורי היוון של 7%-8% ומחירי השכירות שמרו על יציבות תוך ציפייה לירידת מחירי השכירות בשל היצע חדש. אין קריסה במחירים, אלא האטה בפעילות. יש פחות ופחות רוכשים במחירים המוצעים". *

שיקגו

* מדינה: אילינוי

* אוכלוסייה: 2.83 מיליון תושבים

* קצב גידול אוכלוסיה מ-1 באפריל 2000 עד 1 ביולי 2006: -2.2%

* שטח: 581 קמ"ר

* קהילה יהודית: כ-265,000 נפש

* נתוני בחירות 2004 (מחוז קוק): ג'ורג' בוש - 29%, ג'ון קרי - 70%

פיניקס

2,330 ק"מ דרומית מערבית לשיקגו, באזור מדברי, נמצאת "עיר השמש" פיניקס, בירת אריזונה והמגרש הביתי של הסנטור ג'ון מקיין. הסיפור של העיר הוא במידה רבה הסיפור של בועת הנדל"ן בשוק הדיור האמריקני - אשראי בזיל הזול שהביא לביקושי ענק לבתים פרטיים שתרם לזינוק במחירים והתפתחות אווירה ספקולטיבית ואז, כצפוי, נפילה גדולה בביקוש ובמחירים שאת סופה טרם ראינו.

העיר המדברית שהפכה לביתם של מיליון וחצי אמריקנים היא החמישית בגודלה בארה"ב תוך עקיפת ערים היסטוריות כמו פילדלפיה, כחלק מהגירה של אוכלוסייה מאזורים קרים לערי החוף והמדבר. פיניקס רשמה את גידול האוכלוסייה הרב ביותר בין 2005 לבין 2006 - כ-43 אלף תושבים חדשים שהביאו את מספרם הכולל, כאמור, ל-1.5 מיליון נפש.

מנתוני National Association of Realtors עולה שהמחיר החציוני של דירות קונדו ובתים מ"יד שנייה" באזור המערבי - הכולל את קליפורניה, נבאדה ואריזונה - ירד באוגוסט ב-24% לעומת אוגוסט אשתקד ל-251,600 דולר, כאשר ברמה הלאומית נרשמה ירידה של 9% ל-203,100 דולר.

באוגוסט נרשמה יציבות בכמות הבתים שנמכרה במערב. מספר הבתים המעוקלים מדבר בעד עצמו - בלוס אנג'לס בתים מעוקלים מהווים כ-34% מסך הבתים למכירה בשוק, מיד אחריה צועדת פיניקס עם 33% ואחר כך מיאמי עם 14% מסך ההיצע בשוק.

פיניקס יכולה להתהדר בשבע מחברות "פ'ורצן 1,000" אשר בחרו לקבוע בעיר את המטה המרכזי (לעומת 20 בשיקגו). בשדה התעופה של פיניקס נחתו והמריאו בשנה שעברה 539 אלף טיסות, נתון שממקם את השדה במקום ה-9 והמכובד בעולם - בין פריז לבין שרלוט (צפון קרוליינה).

ספיגה שלילית ראשונה מ-1988

עכשיו גם הנדל"ן המסחרי בעיר סובל. בפעם הראשונה מאז 1988 נרשמה "ספיגה שלילית" של שטח משרדי. רובו ככולו של עודף השטח נבע מהיעדר ביקוש למשרדים מדרגת איכות נמוכה יחסית (B ו-C) ולא מהיעדר ביקוש למשרדים בדרגת איכות עליונה (A).

גם שוק המשרדים העירוני הושפע, כמובן, ממשבר האשראי והדיור - שיעור השטחים הפנויים טיפס ברבעון השני ב-140 נקודות בסיס ל-16.3%. שנה קודם לכן השיעור עמד על 13% בלבד. חלק מהירידה בתפוסה נבעה מגידול של כ-825 אלף מ"ר חדש של משרדים. ב-CBRE לא משאירים מקום לפרשנות - "השוק בפיניקס הוא שוק של שוכרים", כותבים בחברה.

"עד החודש האחרון המצב בפיניקס היה פחות טוב בהשוואה לשיקגו חוץ מאשר במקטע מבני תעשיה. המרכז תפקד טוב מהפרברים, אבל כל שוקי הנדל"ן במטרופולין נפגעו מירידת מחירים. דמי השכירות ירדו ב-20%-25% לפחות ובניינים במיקומים מרכזיים נמכרו בשיעורי היוון של 7.25%-8% באותן מתי מעט עסקאות שכן הושלמו".

"מקטע המגורים נפגע קשות בפרברים, ובמידה פחותה במרכז, אך חלה ירידה של ממש במחירים ובהיקף הפעילות. אם יש הבדל מרכזי בין השוק של שיקגו לשוק של פיניקס הוא בשוק הבתים הבודדים (וילות) - בו המצב בפיניקס גרוע הרבה יותר".

שדה קרב פוליטי

כמו שידור חוזר של בחירות 2000, פלורידה על 27 האלקטורים שלה מסתמנת שוב כשדה קרב פוליטי. פלורידה, בעלת מגדלי הדירות המפוארים במיאמי והפרברים האינסופיים סביב אורלנדו, היא דוגמא מעניינת לצורה שבה המשבר הכלכלי משנה מגמות פוליטיות באחד ממוקדי הרעש המרכזיים של משבר הדיור. בתקופה שבה אחד מבין כל שישה בתים בארה"ב שווה כיום פחות כסף מאשר המשכנתא שמשלמים עליו בעלי הבית, מבינים מדוע שני המועמדים רוצים להצטייר כ"רובין הוד".

מקיין מבקש להורות לאוצר האמריקני לרכוש משכנתאות בפיגור באופן ישיר תוך שימוש באותם 700 מיליארד דולר של "חבילת ההצלה". התוכנית, כפי שאושרה, מאפשרת, אבל לא מחייבת, רכישה ישירה של משכנתאות. "זה אמנם יקר, אבל עלינו לטפל בלב הבעיה שהיא משבר הדיור," אומר מקיין, איש התומך בימים רגילים ב"ממשלה קטנה".

אובמה, מצידו, אינו פוסל רכישה ישירה של משכנתאות "רעות", אך לפי ה"USA Today" בסביבתו מציינים שההבדל המשמעותי הוא שאובמה רוצה שהמלווים יספגו את ההפסדים, ולא משלם המיסים. "המוטבים המרכזיים בתוכנית של מקיין יהיו אותם מוסדות פיננסיים שהכניסו אותנו לבוץ הזה", תוקפים שם את מקיין. במטה מקיין לא נשארו חייבים וטוענים כי תוכנית הפעולה שלהם תוכל לסייע באופן מיידי ל-10 מיליון חייבים.

"בתחילת אוקטובר תנאי השוק השתנו באופן דרמטי - כל עסקה שאני יודע עליה או מוקפאת או נמצאת בבחינה מחדש. בלתי אפשר להשיג מימון עבור עסקאות חדשות. אחרי השבועות האחרונים איש לא יודע מה יהיה," אומר וינר.

שווקים לא נורמליים

"חשוב לזכור שהשווקים אינם 'נורמליים' - מתחילת השנה ועד תחילת החודש כל השחקנים ישבו על הגדר ותהו אם הזמנים יהיו טובים יותר או רעים יותר. השנה החלה עם ציפייה כללית שהדברים יתחילו להסתדר מהמחצית השנייה של 2008, אחר כך מהמחצית הראשונה של 2009, ואחר כך דיברו על תאריך מאוחר יותר".

בשבועות האחרונים הכול נעצר. בהתחלה חשבתי ש-2009 תהיה שנת מפנה נהדרת. אני עדיין סבור שנראה הזדמנויות השקעה, אבל נפח הפעילות יהיה תלוי בהפשרת שוקי האשראי והנכונות של מוסדות פיננסיים להוריד את מחיר הנכסים וההלוואות שבפורטפוליו שלהם. כדור הבדולח שלי לא מספיק טוב כדי להגיד מתי זה יקרה". *

פיניקס

* מדינה: אריזונה

* אוכלוסייה: 1.51 מיליון תושבים

* קצב גידול אוכלוסיה מ-1 באפריל 2000 עד 1 ביולי 2006: 14.5%

* שטח: 1,214 קמ"ר

* קהילה יהודית: כ-83,000 נפש (2002)

* נתוני בחירות 2004 (מחוז מריקופה): ג'ורג' בוש - 57%, ג'ון קרי - 42%