עו"ד יצחק חג'ג': "יש משקיעים שמריחים דם והזדמנויות; תקופות מיתון הן הכי טובות לקבוצות רכישה"

לפני שבועיים הודיעה אפריקה ישראל כי העניקה אופציה לקבוצת רכישה שארגן איש העסקים עידו חג'ג' לרכישת 80 מגרשים שהיא משווקת בסביון, בהנחה של 35% ומעלה מהמחיר בו אפריקה שיווקה את המגרשים בעצמה בשנה האחרונה. כעת ישווקו המגרשים שלא הצליחה למכור אפריקה ישראל, מומחית שיווק ומיתוג הנדל"ן, לחברי הקבוצה של חג'ג', שכנראה מספק היום יותר ביטחון למשקיעים.

מאידך, בשבוע שעבר נודע כי אחת מקבוצות הרכישה הגדולות והמדוברות ביותר של הזמן האחרונה נפחה את נשמתה בטרם עת. דווקא ב.ס.ר פרויקטים שבבעלות נחשון קויתי וקלמן סופרין, חברה שנחשבת במובנים רבים לממציאת השיטה, הודיעה כי לאור המצב הכלכלי תבוטל קבוצת הרכישה של הפרויקט בשכונת פלורנטין בתל אביב. זאת, למרות שכבר עם הודעתה הראשונית ב-12 באוגוסט השנה דיווחה על שיווק 100 מ-280 הדירות, ולאחר שבועיים נוספים פורסמו במספר עיתונים דיווחים כאילו החברה שיווקה כמעט 80% מהדירות, וצפתה כי ההרשמה תינעל תוך ימים ספורים.

למרות הביטול בפרויקט זה, דומה כי בזמן המיתון הצפוי, וכאשר גם בשוק הנדל"ן המחיר הופך חשוב יותר על חשבון החלומות והפנטזיות, קבוצות הרכישה יהוו מרכיב חשוב ומדובר בענף. "בתקופה האחרונה קיימים שלושה מנועי צמיחה עיקריים בשוק הנדל"ן בישראל: בנייה באמצעות קבוצות רכישה, פינוי-בינוי וייזום במסגרת תמ"א 38. המנוע החזק והעוצמתי ביותר שייך לקבוצות הרכישה", אומר עו"ד ורו"ח שי עינת, בעל משרד עורכי דין פרטי המתמחה במסים, ולשעבר בכיר בחטיבה למיסוי מקרקעין ברשות המסים.

בניסיון להסביר כיצד התפרקה קבוצת הרכישה בפלורנטין שלוותה בפרסומים ובהתלהבות כה רבה רק לאחרונה, אומר נחשון קויתי ל"גלובס" כי "אני המומחה מספר אחת לקבוצות הרכישה. יש הרבה חובבנים בעסק הזה. בפלורנטין ארגנו את הקבוצה והגענו ל-85% של הרשמה, כולל חתימות ופיקדון. אנחנו עובדים מזה 4 חודשים, וקרה משהו בשוק בשלושת החודשים האחרונים, וזה החריף בחודש האחרון. כל האווירה הקודרת של נדל"ן שיורד וחברות נדל"ן בקריסה שמופיעה בתקשורת, יצרה מין פאניקה, והתחושה הגיעה גם לפרויקט שלנו".

קויתי מספר, כי "כל השותפים היו מאוד איכותיים שמבינים בכלכלה וקוראים עיתונים, ולא גברת לוי מחדרה. הם אמרו 'אנחנו רוצים ללכת לבעלי הקרקע ולקבל הנחה של 15%-20% על מחיר הקרקע שנקבע לפני 5 חודשים'. אנחנו כמובן תמכנו בזה, כי אני פועל כנאמן של השותפים, וזה כסף שהם משלמים בגין הקרקע, אני רק הלידר והמנהל המקצועי שעוסק בליווי השוטף של הפרויקט. בעלי הקרקע לא הסכימו להפחית במחיר, ואמרו שהם לא קוראים כלכלה ושיש להם קרקע מצוינת. אני הפסדתי כי השקעתי המון בגיבוש הקבוצה, ואני יכול להצטער, אבל עשינו את המעשה הנכון".

"הקרקעות ייחתכו"

עו"ד עינת מדגיש כי עיקר הנהירה לבניית דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה נובע מחסכון בעלויות. "בפועל העלות המרכזית הנחסכת הינה מע"מ בגין הקרקע. כל עוד קבוצת הרכישה תרכוש קרקע מאדם פרטי אשר אינו מחויב במע"מ, הרי היא הוזילה באופן משמעותי את מחיר הדירה. לדעתי אין כל טעם כלכלי ממשי להצטרף לקבוצת רכישה שרוכשת קרקע שחבה במע"מ, למשל ברכישה ממינהל מקרקעי ישראל. אולם, בימים אלה דווקא חברות נדל"ן ציבוריות הן הגורם המרכזי המבקש למכור קרקעות".

עינת מסביר שכדי שהרכישה מחברות שכאלה תהיה אטרקטיבית לעומת רכישה מאנשים פרטיים, סתם הורדת מחיר לא תועיל ועל החברות יהיה להוריד עוד את המחיר (ב-13.5% בממוצע), כך שלאחר תוספת המע"מ הן תעמודנה בשורה אחת עם בעלי הקרקעות הפרטיות. "הקרקעות של החברות פשוט יעשו דמפינג למחירים".

עינת צופה, כי לאור האמור מחירי הקרקעות ייחתכו בעשרות אחוזים. "העיתונות הכלכלית מפמפמת לציבור שהמחירים עוד ירדו, ולכן הציבור שמוצע לו להצטרף לקבוצת רכישה מחכה וממתין, כי הוא חושב שהמחירים יהיו יותר אטרקטיביים בעוד מספר שבועות. אני חושב שהציבור צודק, המחירים עוד יכולים לרדת בשיעורים חדים מאוד, העסקאות פשוט תקועות. ברגע שהשוק יגיע לתחתית, קבוצות הרכישה ישתלטו על הקרקעות. אם חברות נחתכות ב-90% מערכן, אין שום סיבה שקרקע לא תחתך ב-30%-40% מערכה".

לכן, סובר עינת, כי בשבועות הקרובים קבוצות הרכישה יהיו בקיפאון, כי הציבור מעדיף להמתין. "המצב בשוק משחק כעת לטובת קבוצות הרכישה, שכן רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה עשויה להיות בטוחה יותר מקבלן ממונף, מאחר ואיננה תלויה במצב היזם. למרות האמור, על כל משתתף לבצע את שורת הבדיקות המקדימות הרגילות עוד קודם להצטרפות לקבוצה".

עינת עומד גם בראש ביה"ס לפרקטיקה משפטית המארגן ימי עיון שונים, כאשר בחודשים האחרונים אלה העוסקים בקבוצות רכישה זוכים לביקוש עצום. "יזמים מביעים קושי אמיתי לגבש את הקבוצה, האנשים מחכים לירידת המחירים, עוד לא הגענו למיצוי של הירידות בסקטור הפיננסי. כשנגיע למיצוי זה, יבוא המיתון בשוק הריאלי, ואז נראה ירידות יחסית חדות בשוק הנדל"ן שתמשכנה מספר חודשים, אולם כבר כעת יש בלימה רצינית בעסקאות נדל"ן ובלימה דרסטית בנדל"ן המניב. הקבוצות ייכנסו חזק לשוק כאשר הציבור ירגיש שהנדל"ן יגיע חזרה לרמות סבירות. אני סבור שבתקופה האחרונה בהחלט היתה בשוק בועה. זה הזמן לקבוצות רכישה, והן עדיפות על חברות נדל"ניות בינוניות או קטנות בגלל הסיכון המימוני, אבל מי שיכול כדאי לו להמתין עדיין. הנחת היסוד היא שנכס הבסיס שנקרא קרקע עוד ירד", מעריך עינת.

במפתיע מסביר עינת כי פער המחירים בין רכישה מקבלן לעלות דירה בקבוצת רכישה דווקא יצטמצם. "אם ניקח את הדירות של הקבלנים שמשווקות היום - יש מבצעים, וכך גם הקרקעות של חברות שצריכות את הכסף, בעוד בעלים פרטיים שמוכר קרקע לקבוצת רכישה הוא פחות לחוץ, וכך הפער יקטן".

עו"ד יצחק חג'ג', העומד בראש משרד עורכי דין מוביל בתחום ליווי קבוצות רכישה שגיבש גם את קבוצת הרכישה בסביון, אומר כי די ברור שקבוצות רכישה נהיו הגורם הכי דומיננטי בשוק הנדל"ן. "זה לא סוד שאף חברה לא ניגשת לרכוש מקרקעין. כמעט אף חברה לא תקבל מימון בתנאים שנחשבו נורמאליים בעבר, כמו 70% מימון. רק קבוצות הרכישה החזקות והטובות מקבלות מימון בנקאי, וחבריהן זוכים למשכנתאות. בניגוד לקשיי המימון והאשראי של היזמים, כאשר לוקחים פרויקט ומחלקים בין 70-80 איש, מאוד קל להשלים את העיסקה", אומר חג'ג'.

ביטחון בעיסקה

חג'ג' מסביר את הדינאמיקה שמוליכה כעת אנשים לקבוצות הרכישה. "כאשר רוכשים מחברה מסתכלים מאיזה חברה קונים. אם האג"ח נסחר ב-60%-70% תשואה, אני לא ידוע אם אמצא חברה מחר בבוקר. אם הולכים לקבוצת רכישה, מהיום הראשון מקבלים הערת אזהרה והגנה שהעיסקה תושלם. כיום יש למשרד 80 קבוצות רכישה בשלבים שונים, מתוכן 25 בצפון תל אביב".

כאשר חג'ג' נשאל האם אנשים לא מושפעים מאווירת המשבר ובורחים בכלל מנדל"ן, הוא אומר: "יש כאלה שהפסידו כסף במניות ולא רוצים להוציא כסף בשוק תנודתי, אבל מבין אלה שרוצים נדל"ן - הם הולכים לקבוצת רכישה. יש משקיעים שמריחים דם, והזדמנויות ותקופות המיתון הן הכי טובות לקבוצות רכישה. אלה שקנו ב-2002-2003 בקו ראשון לים בצפון תל אביב ב-350 אלף דולר, היום זה נמכר במיליון דולר, כאשר הון עצמי של 80 אלף דולר הספיק אז לדירות אלה".

חג'ג' צופה כי מרבית העסקאות בחודשים הקרובים יהיו של קבוצות רכישה. "יש משאים ומתנים עם חברות רציניות שרוצות למכור כדי להנזיל נכסים, הכל זה קבוצות רכישה. אולי מספר הקבוצות יהיה כמו בשנים הקודמות, אבל הנתח גדול יותר, בגלל שהעסקאות האחרות פוחתות".

צביקה ליבנה, מנכ"ל בנק אדנים המתמחה בתחום קבוצות הרכישה, מעריך כי "רכישת דירה באמצעות התארגנות של מספר דיירים יחד היא אחד הפתרונות המוכחים להוזלת מחירי הדירות, ולנוכח המשבר הפיננסי וההערכות כי המשק הישראלי יקלע למיתון, הרי שהצפי הוא שפעילות הקבוצות תתגבר". חג'ג' אומר כי הקבוצות מצילות את השוק בחודשים האחרונים, מכיוון שמי שחייב למכור קרקעות, יכול למכור רק להן.

בתשובה לשאלה כיצד חברה שכה מזוהה עם התחום נערכת לתקופת המיתון הצפויה, לאחר שקבוצת רכישה גדולה אחת נפלה, אומר קויתי כי יצוצו הרבה בעלי קרקעות שירצו לממש קרקעות תוך התחשבות במצב. לאחרונה ארגנה החברה קבוצת רכישה של 35 שותפים לרכישת קרקע בבני ברק להקמת מגדל המשרדים ב.ס.ר 3, שיתנשא לגובה של 35 קומות ויכלול 40 אלף מ"ר ששווקו מראש, כאשר ביצוע הבנייה יחל בראשית 2009.

"מחירי הקרקעות כבר ירדו, וכל יום אני מקבל 2-3 הצעות למכירת מגרשים במקומות טובים בגוש דן. ביצעתי 32 פרויקטים בשיטה הזו, וזה הזמן של קבוצות הרכישה. בימים הקרובים אני הולך להסתער על קבוצות הרכישה ואנחנו לא מרימים ידיים, זה המקצוע שלנו. שום חברה קבלנית או יזמית אינה מסוגלת לקנות קרקע בפלורנטין בסכומים של מעל ל-30 מיליון דולר, מבלי שבנק ייתן לה מימון לעסק הזה".