תחת כיפת השמים

דווקא הופעת מגדלי היוקרה מחד, והבתים צמודי הקרקע מאידך, יצרו שכונות-גטאות של אנשים דומים, אשר כמעט ולא נפגשים בחדר המדרגות, שגם הוא הפך בינתיים ללובי.

אחד החיבורים הבולטים ביותר שנעלמו מבניין המגורים הישראלי הוא מגורי חילונים ודתיים יחדיו. אם בעבר לא היה קשה למצוא בניינים בהם היחס בין חילונים ודתיים היה למשל שני-שלישים ושליש מהדיירים, הרי שכיום הולכים גם הדתיים-הלאומיים ומסתגרים בתוך עצמם, בעוד שכונות אחרות מאכלסות רק משפחות חילוניות.

בעקבות החרדים

סקרים ומחקרים מהשנים האחרונות מראים, כי בעתיד תתאפיין הארץ במרכזי אוכלוסיה נפרדים לאוכלוסיות דתיות וחילוניות. מהמחקרים עולה, כי ככל שהאוכלוסיה דתית-קיצונית יותר, כך היא מעדיפה לגור בנפרד.

במשך שנים, המגזר החרדי אופיין בין היתר במובהקות להעדפת אזורי מגורים המיועדים לו בלבד, וישנם רק מקרים בודדים של קהילות ומשפחות חרדיות הגרות באזור חילוני. החרדים נוטים להתגורר בינם לבין עצמם, בעיקר משיקולי חינוך וקירבה לשירותי דת קהילתיים, כגון בתי כנסת, מקוואות, ישיבות ואולפנות. בנוסף קיים גם הצורך לחיות בסביבה סגורה ושקטה, שלא תפריע למהלך השבת והחגים. בשכונות אלה בדרך כלל מחירי הדירות נמוכים יותר, בין השאר גם בשל ההכנסה הנמוכה מהממוצע של האוכלוסיה החרדית.

לעומתם, בקרב המגזר הדתי-לאומי, או "הסרוגים", עדיין קיימים ביקושים למגורים ביישובים ובפרויקטים מעורבים, המשלבים רצון בחיי קהילה, בשילוב עם ההכרה בהכרח להתערות בתוך קהלים חילוניים.

"בשנים האחרונות חלו שינויים באזורי הדיור בקרב הציבור הציוני-דתי, וכיום מחפשים דירות באזורים שלפני כן הביקושים בהם על ידי אוכלוסיה זו לא היו בשיעורים גבוהים במיוחד", אומרת ד"ר רינה דגני, מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה. לדבריה, האזורים המועדפים ביותר בשיעורים מובהקים הם גבעת שמואל, פתח תקוה, רחובות וירושלים, הנחשבים למעוזים המבוקשים ביותר, ואח"כ בני ברק ונתניה. רעננה מבוקשת על-ידי אחוז נמוך יחסית, בעיקר עקב המחיר הגבוה. כ-70% ממגזר זה מעדיף מגורים באזור המרכז.

אם נחלק את אזורי הביקוש, הרי שרעננה, מודיעין, תל אביב ורמת גן מובילות בקרב בעלי איתנות כלכלית גבוהה יותר, כשרעננה ומתחם בוכמן במודיעין מהווים יעד מועדף למשפחות מבוססות ממוצא אנגלו-סקסי. בפתח תקוה הריכוזים הבולטים נמצאים בשכונת כפר גנים ובשכונת הדר גנים, ובעיר כולה מרכיבים הדתיים 20% מהאוכלוסיה, לפי נתוני גיאוקרטוגרפיה.

איזון עדין

ניר שמול, סמנכ"ל פיתוח עסקי בגינדי השקעות, הבונה פרויקט מגורים יוקרתי לאוכלוסיה מעורבת בגבעת שמואל, מסביר כי "הדתיים החדשים", כפי שהם מכונים בפיו, "מעדיפים לגור בסביבה חילונית במידה. החילוניים יעדיפו לא לגור בסביבה דתית בעלת סימנים מובהקים, אולם בערים ויישובים המתאפיינים באוכלוסיה מעורבת מתפשטת כיום תופעה של חילוניים המבקשים לגור דווקא בסביבה הטרוגנית בה מתגוררים גם דתיים". איתן זמיר, זכיין אנגלו-סכסון בפתח תקוה, אומר כי עדיין יש בעיר בניינים מעורבים של חילונים ודתיים, אבל לזוגות צעירים דתיים-לאומיים חשוב שילדיהם יקלטו במערכות החינוך, והם עוברים לשכונות כמו הדר גנים ונווה גן באם המושבות, שהתאפיינו מתחילתן באוכלוסיה זו. "הדתיים שגרו במרכז העיר נוטים לעבור לאותן שכונות ספציפיות. בפתח תקוה דתי יקנה במרכז העיר כי יש לה צביון מעורב. עם זאת, הסיכוי שחילוני יקנה בנווה גן הוא קטן מאוד".

עדנה אגבר, מנהלת סניף אנגלו-סכסון רמת גן, אומרת שאזור דרום העיר מאופיין באוכלוסיה מעורבת. באזור זה, וגם בשכונת הלל היוקרתית והמעורבת, לא יימנעו חילוניים מלקנות דירות, אולם על גבול בני ברק, החילוני יחשוב פעמיים. לדברי אגבר, הדתיים הלאומיים נשארים בעיר, אבל מי שעובר, בעיקר הצעירים, יעבור לגבעת שמואל.

על-פי שמול, החילוניים מבינים שמגורים עם אוכלוסיה דתית מודרנית יניבו שכנות טובה וסביבת מגורים איכותית, ואין להם התנגדות כל עוד לא יופר האיזון בין האוכלוסיות. בנוסף מציין שמול, בגבעת שמואל האוכלוסיה הדתית מתאפיינת ברמה סוציו-אקונומית גבוהה ובמקצועות חופשיים, כך שההבדלים בינה לבין האוכלוסיה החילונית מצטמצמים.

בקרב אנשי נדל"ן, וכנראה גם בקרב הציבור הרחב, רווחת האמונה כי שכונה חרדית, כמו גם ערבית או של עולים, מורידה משמעותית את המחירים. כאשר אוכלוסייה דתית-לאומית מהווה נתח נכבד מעיר או שכונה, המחירים שומרים לרוב על רמתם ואף עשויה להעלותם בשל ביקושים גדולים של תושבים חדשים, או בשל איכות האוכלוסיה הדתית. אולם, לפי גורמי נדל"ן, גם במקרים אלה קיימת נקודת איזון, שקשה מאוד להגדירה, אשר מעבר לה, למשל אם הכיפות הסרוגות הופכות לרוב, הביקוש לשכונה והמחירים כבר מתחילים לרדת. ראשי רשויות, משווקי נדל"ן, יזמים ולא פחות מכך הדיירים, כולל הדתיים בעצמם, מנסים שלא לחצות קו זה ולשמור על התמהיל המגוון של האוכלוסיה. עבור היזמים והמשווקים, הנוסחה היא אולי הסוד שיבטיח שיווק מהיר, יעיל ורווחי.

כיצד מתמודדות הרשויות עם האוכלוסיה המעורבת? ראש עיריית גבעת שמואל היוצא, זמיר בן ארי, הסביר ערב הבחירות ש"גבעת שמואל הנה עיר חילונית באופייה. כ-70% מתושבי העיר חילונים, ו-30% דתיים (לפי נתוני גיאוקרטוגרפיה: 40%, א.ר.). יחד עם זאת, שני המגזרים מתקיימים בעיר בהרמוניה מופתית על-פי המנטרה 'חיה ותן לחיות' וכל תושב יכול לבחור לפי צרכיו ואמונתו. בעיר אין שכונות דתיות ולא נסגרים רחובות בשבת ומועדים. הקניון החדש, למשל, לא יפעל בשבת על מנת לא לפגוע ברגשות התושבים, לעומתו הקאנטרי קלאב המשמש את הציבור החילוני פתוח גם בשבתות. גבעת שמואל לעולם לא תהיה בני ברק".

אולם, לפני למעלה משבועיים נפל דבר בגבעת שמואל, שהפכה לעיר רק בסוף 2007. לראשות העיר נבחר המועמד הדתי-לאומי יוסי ברודני ו-7 מתוך 13 חברי המועצה נבחרו מרשימות דתיות. כעת תושבי גבעת שמואל בעלי החתך הסוציו-אקונומי הגבוה והמעורבים כל כך בעסקים ובנדל"ן, חוששים כי התדמית של עיר בשליטה דתית עלולה דווקא להזיק לערך נכסיהם. ייתכן כי ההצלחה בקלפיות הפעם היתה גדולה מדי.

משכנתא למהדרין

עפר שגיב, מנכ"ל חברת מיטל הנדסה וייזום, הבונה פרויקטים למגורים במעלה אדומים ובהר חומה בירושלים, אומר כי "בתכנון פרויקטים באזורים המיועדים לקהל יעד מעורב אנו מנסים תמיד ליצור גמישות בתכנון, שתאפשר שינויים בהמשך הדרך. התכנון מאפשר להוסיף בשלבים מאוחרים יותר כיורים, שעוני שבת או מעלית שבת. לא תמיד ניתן לפתור את הכל מראש. הנושא של מרפסות סוכה הוא בעייתי, משום שאינו הפיך תוך כדי הבנייה. לכן בדרך כלל מנסים לתת לפחות לחלק מהדירות מרפסות סוכה, אך כשכל הדירות האלה נמכרות, זה עלול להוות מחסום בפני רוכשים פוטנציאליים מהמגזר הדתי.

"בהר חומה, למשל, הנחת היסוד של הרשות המתכננת היתה מוטעית, ולא צפו שהשכונה תקלוט אחוז כה גבוה של דתיים. בפועל השכונה הפכה תוך זמן קצר לפופולארית בקרב האוכלוסיה הדתית-לאומית, והקבלנים נאלצו לעשות התאמות תוך כדי בנייה", מסביר שגיב. כיום כבר קיים בשכונה מחסור בבתי כנסת. תושבי השכונה מצאו פתרונות יצירתיים, והקימו בתי כנסת מאולתרים בגני ילדים, בחניונים ובמרתפים.

"במעלה אדומים, לעומת זאת, אנו בונים פרויקט בשכונת מצפה נבו המוגדרת ומתוכננת כשכונה דתית, ונעשה בה סינון של האוכלוסיה מראש. בנינו דירות גדולות בנות 5-6 חדרים, המתאימות למשפחות ברוכות ילדים, חדר השינה של ההורים גדול במיוחד על מנת לאפשר הפרדת המיטות, יש מרפסות סוכה, הכיורים במטבח נפרדים, מעליות שבת ואפילו כיור לנטילת ידיים מחוץ לחדר השירותים", מפרט שגיב.

דודי דביר, מנהל השיווק בבנק אדנים, מנסה להבחין בין החילוניים לדתיים גם בהיבט של מימון רכישת הדירה: "המגזר הדתי אינו הומוגני, עובדה שבאה לידי ביטוי גם בבחירת מקום מגורים. ישנן אוכלוסיות שיעדיפו לגור ביישובים או בשכונות דתיות, המותאמות לאורך חייהם. לצידן ישנה אוכלוסיה גדולה מאוד הבוחרת לגור דווקא בשכונות מעורבות. אין הבדל מהותי בפרופיל הכלכלי של לקוח דתי וחילוני, גם לא מבחינת פרמטרים כמו הכנסה, סוג נכס ויכולת ההחזר".

מנתוני הבנק עולה, כי בקרב הציבור הדתי-לאומי ישנה מעורבות פעילה יותר של הורי הזוג בכל הנוגע למימון הדירה, כשההסבר לכך, מעריך דביר, נעוץ בגיל הנישואין. הממוצע בקרב המגזר הדתי, 25 שנה, הוא גיל צעיר מכדי לצבור נכסים והון עצמי, לעומת הגיל הממוצע בקרב המגזר הכללי, העומד על 28-30 שנה.

הבדל נוסף ומהותי בין שני המגזרים הוא החשיבות הניתנת לנושא רכישת הדירה. "בציבור הדתי, על-פי רוב ההורים משני הצדדים יעשו את מרב המאמצים על מנת שהזוג יתחיל את חייו עם דירה משלו, או לכל היותר שנה עד שנתיים ממועד החתונה, כאשר חלק מנטל המשכנתא יהיה על הזוג עצמו. זוג דתי יתפשר במידה רבה יותר ביחס לזוג חילוני על מיקום או על גודל הדירה, העיקר שתהיה דירה", מסכם דביר.

"גרעינים תורניים"

דגני אומרת, כי שוק המגורים הדתי-לאומי "ממתין על הגדר", כמו במגזר החילוני, למרות שמאפייני הדירה המבוקשת, אזור המגורים והשירותים הסביבתיים הנלווים שונים מהותית. "רמת הביקוש של האוכלוסיה הדתית דומה לזו של האוכלוסיה החילונית. המשבר הנוכחי נותן אותותיו גם בקרב הציבור הדתי, שאף הוא נאלץ "להקפיא" תוכניות רכישה לפי שעה. 35% ממחפשי הדיור סבורים שיקפיאו או יעצרו מעט את תהליך הרכישה, לעומת 45% בציבור החילוני".

תופעה נוספת היא הגירה של צעירים דתיים לערים בהן מספר הדתיים הוא דווקא נמוך. זוגות צעירים, בעיקר מהזרם החרדי-לאומי, בוגרי ישיבות ואולפנות, הקימו בשנים האחרונות "גרעינים תורניים" שמטרתם המוצהרת להתחבר ל"עמך ישראל". בין הערים ניתן למנות את לוד, דימונה, בית שמש, אשדוד, הרצליה, אור יהודה, הקטמונים וקרית יובל בירושלים ולאחרונה אף יפו. לצד אלה, זוגות דתיים-פחות עוברים להרחבות של מושבים ותיקים, בעיקר בפרוזדור ירושלים, כמו תרום ונחושה, וכמובן גם ליישובי יהודה ושומרון. *

חרדים ממגדלים

בניגוד לדעה הרווחת באוכלוסיה החילונית, קיים שוני פנימי מהותי גם בתוך האוכלוסיה הדתית בצרכים למגורים, בעיקר בין הדתיים הלאומיים לבין החרדים. כדוגמה לכך מביא עו"ד צבי שוב, בעל משרד בתחום הנדל"ן, את פרשת המכרז במתחם נחלים, הנמצא באזור העיר פתח תקוה.

מתחם נחלים מצוי מזרחית לכביש 40, בין שכונת הדר גנים לבין אדמות מושב נחלים. במשך העשור האחרון, הוכנה תב"ע לבניית 1,200 יח"ד במגדלים בגובה עד 18 קומות, שיתמקמו בין כביש מכבית לשכונת הדר גנים. התוכנית גובלת בצד הדרומי באדמות היישוב הדתי נחלים, ומהצד הצפוני בשכונת הדר גנים, שמתחלקת בין דתיים לאומיים לחרדים. לאחר אישור התוכנית, כאשר רצה המינהל להוציא קרקעות לשיווק לקבלנים, החל לחץ של חרדים, אשר דרשו שהבנייה הצמודה אליהם לא תעלה בגובהה על 4-5 קומות. הדרישה נבעה מכך שרבים מהחרדים אינם משתמשים במעלית שבת, ומכיוון שכך אינם גרים במגדלים. משמעות השארת התוכנית על כנה, מבחינת הציבור החרדי, היתה מניעת התפתחות השכונה לכיוון דרום ומערב, ולמעשה חניקתה.

החרדים לחצו על העירייה להעביר זכויות מהצד המזרחי של המתחם לצד המערבי, ובכך להמשיך את ההפרדה, מה שעתיד היה לגרום לצד אחד של מגדלים גבוהים מאוד, וצד שני של בניינים נמוכים. הדבר הביא להתנגדות חריפה מצד הדתיים הלאומיים, אשר אותם מייצג עו"ד שוב, המנהלים עד היום מאבק בוועדות התכנון בשל ההשפעה השלילית החזקה שיש למגדלים האימתניים על השכונה - צפיפות אוכלוסין, מחסור במבני ציבור, עומסי תנועה והצללה. *