היזם נותר פרה חולבת

גם בימים אלה של האטה במשק ובשוק הנדל"ן, הרשויות המקומיות ממשיכות לראות ביזמי הנדל"ן "לקוחות עם כיסים עמוקים", שיש ביכולתם לשלם היטלי פיתוח גבוהים.

אחת הדרכים היעילות והמוכרות לכל רשות למלא את קופתה, אם כי לא היחידה, נמצאה בסעיף התקציבי שעניינו אגרות והיטלי פיתוח. על פי סעיף 250 לפקודת העיריות, מוסמכות הרשויות המקומיות להתקין חוקי עזר ובין היתר לקבוע בהן הוראות בדבר גביית היטלים שיממנו פיתוח תשתיות. תעריפי היטלי הפיתוח הינם תוצאה של חלוקת עלויות רלבנטיות לפיתוח התשתיות (במונה) בבסיסי החיוב הרלבנטי, שהם שטחי הקרקע והשטחים הבנויים (במכנה).

החיסרון המרכזי של השיטה הינו הבסיס הספקולטיבי הקיים ביסוד התחשיב הכלכלי עליו מבוסס ההיטל. תחשיב זה, מחמת היותו תחשיב גלובלי הצופה בחלקו פני עתיד, מתבסס מטבעו על הערכות, תכניות, מחירים ומשתנים, שאין כל ביטחון כי אכן יתקיימו, וודאי בימים הללו. בהיות התחשיב בבחינת אומדן, קיים מדרך הטבע פער כלשהו בין צפי עלות התשתית לבין עלותה במציאות.

הכנת התחשיבים לוקה מיסודה, מכיוון שאת החישוב מכינה הרשות המקומית אשר לה אינטרס מובהק למקסם תוצאת התחשיבים, בבחינת "כל המרבה הרי זה משובח". כל שהרשות צריכה לעשות על מנת להגדיל את גובה ההיטלים, זה להיות "ליברלית" בחישוב כמות התשתיות שיותקנו ובמחירים שלהן (מונה) ו"קמצנית" בחישוב סך השטחים שהיא צופה שייבנו בעתיד ואשר אמורים לממן את התשתיות המוניציפאליות. החתול שומר על השמנת.

בפועל, נוצרה אנדרלמוסיה שלמה בתעריפי ההיטלים, העלאות חסרות רסן ומצב שבו התעריפים מתעדכנים (כמובן בכיוון מעלה, אלא מה?) לעיתים קרובות בשיעורים ריאליים גבוהים ביותר הרבה מעבר למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הסלילה, בסיסי ההשוואה היסודי לבחינת ריאליות התעריפים. כבר היום מהווים היטל הפיתוח נטל כבד ביותר על יזמי הנדל"ן, דבר שהפך את סקטור זה לפרה חולבת של הרשויות המקומיות.

ניקח לדוגמא את תל אביב. בין השנים 1985-2008 הועלו תעריפי היטל הסלילה בשיעור של 10,140% ועד ל-18,495%, בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה בתקופה זו ב-1,752% "בלבד". לאור העובדה הרווחת שמרבית התשתיות בעיר הונחו לפני 1985 והיחס בין צפיפות הבנייה לעלות הסלילה התכווץ, היינו מצפים שתעריפי ההיטלים לא יעלו הרבה מעבר לעליית מדד המחירים באותה תקופה. אולם, ראו זה פלא - העירייה מצאה לנכון לעדכן את תעריפי הסלילה ולהעלותם עד פי 10 (!!!) מעליית המדד. העלאה חריגה נמצאה אף בתעריף היטל התיעול בתל אביב.

אבל תל אביב הינה רק קצה הקרחון. הרשויות המקומיות מעדיפות לפעול משיקולים צרים של מילוי קופתן, על חשבון שיקולים לאומיים וטובת המשק. הרשויות צריכות להפנים כי גביית מס או תשלומי חובה בלתי סבירים מהווים מעמסה כבדה מנשוא על יזמי הנדל"ן והם פוגעים, בסופו של דבר, אף בצרכנים.

הכותב הנו כלכלן בכיר בחברת "דראל נכסים".

צרו איתנו קשר *5988