גאווה ישראלית בין עשר קונות הנדל"ן הקמעונאי הגדולות בעולם

עכשיו, כשסיכומי שנת 2008 הופכים לרשמיים ומוחלטים, היקף המשבר הנדל"ני בעולם מתגלה בכל אפיקי ההשקעה. נפח עסקאות הנדל"ן בעולם, הן במספר הנכסים שעברו ידיים והן במונחי כסף, התכווץ אשתקד בחדות וירד בכ-60% לעומת שנת 2007 התוססת. המגמה אף התעצמה ברבעון הרביעי - מוכרים וקונים עברו לשבת על הגדר ועולם הנדל"ן הגלובלי נכנס לקפאון.

כאשר השמש שוקעת, גם שחקנים קטנים יחסית זוכים להטיל צל גדול. דוגמה מעניינת לעין הישראלית מופיעה ברשימת עשר קונות נדל"ן קמעונאי הגדולות בעולם בדו"ח הנדל"ן המניב של פירמת מחקר וייעוץ הנדל"ן Real Capital Analytics (RCA).

למקום השביעי העפילה חברת הנדל"ן הציבורית הגדולה בבורסת ת"א, גזית גלוב של חיים כצמן ודורי סגל, כאשר לסיבה המרכזית לדירוג המרשים קוראים "אטריום" - שאת גרעין השליטה בה רכשה גזית בשיתוף עם סיטי בהשקעה ראשונית של כ-500 מיליון אירו באוגוסט אשתקד.

המקום הראשון שמור לרשת קלפייר הצרפתית, שהייתה בזמנו הצד הרוכש באקזיטים המרשימים שביצעה בעבר אלביט הדמיה של מוטי זיסר במרכז-מזרח אירופה, ורכשה ב-2008 ב-4.6 מיליארד דולר.

אי אפשר גם להתעלם ממיקומן הבולט והמרכזי של קרנות הפרייבט אקוויטי והקרנות הריבוניות בצמרת רוכשי נדל"ן קמעונאי, כמו גם סוגי נדל"ן מניב אחרים - משרדים (תת הפלח המניב הגדול מכולם), מקבצי דיור ומבני תעשיה ואחסנה.

הלהיט החדש: נדל"ן ב"מצוקה"

אם נשוב לנקודת המבט הגלובלית, הרי שעסקאות עם תג של מיליארד דולר ומעלה כמעט נכחדו - בכל הרבעון הרביעי 2008 נרשמו רק שלוש כאלו. עם זאת, העסקה הגדולה של 2008 שיקפה גם מחיר שיא של כל הזמנים למגדל משרדים אמריקני. מדובר בעסקת מכירת בניין ג'נרל מוטורס במנהטן לבוסטון פרופרטיז, גולדמן זאקס והקרן הריבונית של דובאי תמורת 2.8 מיליארד דולר.

המוכר בעסקת מנהטן, הקבלן הארי מקלואו, מייצג כהלכה את אחת הבעיות המרכזיות של השוק בימינו: עסקה במסגרת מכירה כפויה. אחרי הכל, מקלואו, שרכש את הנכס ב-1.4 מיליארד דולר באוגוסט 2003 (מחיר שיא לזמנו) נאלץ למכור רק בגלל קשיי נזילות שאליהם נקלע.

בכלל, תביטו על מי שנאלצו לממש ב-2008 ותראו לא מעט עסקאות נדל"ן שנעשו תחת לחץ ומחנק. עסקת נדל"ן "במצוקה" היא שם קוד לעסקה שמערבת מגוון רחב של בעיות: הלווה הפר "אמות מידה פיננסיות", היזם פשט רגל, הבנייה נעצרה או כמובן "האשם" ששום סקירה אינה שלמה בלעדיו - ליהמן ברדרס - שכמלווה שפשט רגל ודחק אל הקצה לא מעט פרויקטים.

נדל"ן ברמת מצוקה כזו או אחרת צפוי לתפוס פלח נכבד בעולם הנדל"ן בטווח הקצר, עם היקף המוערך בכ-80 מיליארד בשלב מוקדם יחסית של המחזור.

בתור התחלה, ב-RCA מספרים שמיליארד דולר פנויים יאפשרו לכם לרכוש את הנכס "במצוקה" היקר ביותר בנמצא ולהפוך לבעליו של מתחם הקזינו והנופש החצי גמור "קוסמופוליטן" במקום מצוין בווגאס. אפשר רק להניח, שהבנקאים של דויטשה בנק (הנושה), שעיקלו את הנכס, לא להוטים לסובב שם את הרולטות ולחלק ז'יטונים.

"מלחמת השכבות" של העולם הממונף

אי אפשר להגיע עד וגאס ולשכוח את יצחק תשובה ואת נוחי דנקנר שהקרקע שרכשו ב"סטריפ" זכתה לשני תגי מחיר שרחוקים אחד מהשני במאות מיליוני דולרים - יצירתיות ללא ספק. זו הייתה רק המחשה לעד כמה שמאות אינה מדע מדויק, ועד כמה קשה, במיוחד עכשיו, לספק הערכות "מדויקות" ולתמחר נכסים בלי עסקאות, כשעל כף המאזניים מיליארדים רבים של נכסי בסיס ונגזרים.

קצת פחות גלויה היא "מלחמת השכבות" (המטבע שמור ל"וול סטריט ג'ורנל") בעולם הנדל"ן המאוגח לעייפה. כאן, השמאים ומעריכי השווי קובעים מי לחסד ומי לשבט - מי בתוך הכסף ומי לא.

אמנם, כל מחזיקי אג"ח השכבות - החל במחזיקי השכבה העליונה וכלה בחובבי הסיכון בשכבה התחתונה, הם בעלי חזקה על נכס בסיס מוגדר. אבל, בעוד שבעלי החוב "הבכיר" ידחפו על פי רוב לעקל ולמכור נכס "במצוקה" במטרה לפגוש את כספם, הרי שהנושים בשכבות התחתונות ידחפו לתוכנית הבראה והנשמה מלאכותית שתאפשר לנכס לשרוד ולהניב תזרים מזומנים, פשוט כדי לא להימחק לגמרי.