מוגן אך לא רצוי

ניגוד העניינים המובנה ביחסים ארוכי הטווח שבין הדייר המוגן לבעל הנכס גורם סבל והפסדים לשני הצדדים, ומעכב התחדשות עירונית ; שלא במפתיע, מסתבר שמרבית המחלוקות הן כספיות, ולהליך גישור יש סיכויים טובים ליישב מחלוקות ולהתיר הקשר

כאשר יזם מבקש לקדם פרויקט פינוי-בינוי, או כשבעל נכס מעוניין לבנות על חורבות מבנה ישן, נתקלים רבים בבעיה נפוצה במרכזי הערים הוותיקות: הדיירים המוגנים. דווקא במקומות שמטבעם מתאימים להתחדשות עירונית נמצא ריכוז גבוה של דיירים כאלו, בדירות מגורים ובבתי עסק. עובדה זו היא אחד מהחסמים המרכזיים להתקדמות חידוש פני הערים. שוב ושוב מתברר שלא רק לבעל הנכס יש זכויות קנייניות, אלא גם לדייר המוגן.

דיירות מוגנת נפוצה במיוחד בערים הגדולות ובנכסים בני למעלה מ-40 שנה. הרעיון להקנות לשוכר מעמד של דייר מוגן החל כתפיסה סוציאליסטית, הגורסת שיש לאפשר למי שיכולתו הכלכלית מועטה, לשלם לבעל נכס סכום כסף, דמי מפתח, עבור קבלת חזקה לתקופה ארוכה. בדרך זו רכשו שוכרים רבים מעמד של דייר מוגן, היינו דייר שרשאי לגור בדירה או לעבוד בעסק עד לסוף ימיו, וניתן לפנותו רק בהתקיים מספר תנאים מצומצם.

בשנת 1972 חוקק חוק הגנת הדייר, שהקנה לדיירים מוגנים זכויות נוספות. כך למשל, הדיירות המוגנת יכולה לעבור לילדיו של הדייר המוגן ואף ליורשים אחרים שלו. במקרים מסוימים פינוי של דייר מוגן מצריך מתן פיצוי כספי או מציאת דיור חלוף לדייר המוגן.

לפי ההערכות, נותרו בארץ 35 אלף דירות בדיירות מוגנת. מדי שנה נפתחים בבתי משפט 200-300 תיקים הקשורים לדיירות מוגנת. המספר במגמת ירידה, ועיקר הפסיקה נעשתה בשנות ה-60 וה-70, אך עדיין מדובר בנושא רגיש ביותר.

אחד הפתרונות החדשים לעניין הוא מוסד לבוררות וגישור לבעלי נכסים ולדיירים מוגנים שהקים משרד עורכי הדין שטיינברג, רבינוביץ' ושות'. עו"ד נתן שטיינברג, בעל ניסיון של 12 שנה בתחום הדיירות המוגנת והנדל"ן, אומר כי אורכה הממוצע של התדיינות משפטית היא כשנתיים, ובה יוצאים שני הצדדים מופסדים וניזוקים. עם זאת, שטיינברג מאמין כי ניתן לפתור בדרך כלל מחלוקות כאלו בישיבה אחת או שתיים עם הצדדים. "המשמעות היא שפרויקטים ועסקאות בנדל"ן יצאו לפועל בתוך פרק זמן קצר, תוך הקפדה על שמירת מלוא זכויות הדיירים המוגנים".

שטיינברג מציין כי מרבית הדיירים המוגנים נמצאים באזור תל אביב רבתי, כאשר דרום תל אביב נחשבת השיאנית בשכונות כמו פלורנטין, עליה, שפירא, וגם דרומה בחולון ובת ים וכן גבעתיים. עשרות אלפי הדירות ובתי העסק המאכלסים מאות אלפי דיירים מוגנים נמצאים גם בירושלים ובחיפה, כשמרבית הנכסים נבנו לפני שנת 1968.

פתרון מהיר לצדדים

שורש הבעיה הוא בניגוד האינטרסים בין בעל הנכס והדייר המוגן. הדייר המוגן משלם לרוב דמי שכירות נמוכים בהרבה מתנאי השוק, ובעל הנכס מעוניין למקסם תשואה ולהיות מסוגל לבצע בו עסקאות. ההתנגשות מגיעה לשיאה כאשר בעל הנכס מעוניין למוכרו. במקרה זה חותר בעל הנכס לפינוי מהיר של הדייר המוגן, תוך תשלום נמוך ככל האפשר. בפני בעל הנכס ניצבת בעיה נוספת, והיא שמשקיעים נרתעים מנכס שיש בו דייר מוגן.

שטיינברג מדגיש כי חלק גדול מהסכסוכים בין בעלי הנכסים לבין הדיירים המוגנים נושאים אופי כספי בעיקרו, וכאשר השאלות המשפטיות הינן טפלות למחלוקת הכספית, סכסוכים אלה מתאימים לגישור ולבוררות.

במוסד לבוררות פיתחו שיטה דו-שלבית, שעיקרה הפרדה בין ההסכם לפינוי הנכס לבין ההסכם הכספי. הואיל והמחלוקות נוגעות בעיקר לגובה התשלום לדייר מוגן או אופי הדיור החלוף, השלב הראשון הוא להשיג הסכם עקרוני לפינוי תוך שמירה קפדנית על זכויות המפונה.

לדברי שטיינברג, טעות נפוצה, גם בקרב עורכי דין, היא המחשבה שהזכויות הנלוות לדיירות המוגנת פוקעות בעת הפינוי, ולכן אין לפנות את הנכס בטרם קיבל הדייר המוגן את המגיע לו. "טעות זו, יחד עם המחשבה שרק תפיסה עיקשת של הנכס תגרום לבעל הנכס לשלם, גורמת לדיירים מוגנים לנהל מאבק ארוך בהחזיקם בנכס", אומר שטיינברג.

"כוחו של הדייר המוגן לא יגרע כלל אם הוא יפנה את הנכס בהסכם המעגן את זכויותיו, ולאחר מכן ינהל את מאבקו לגבי הפיצוי. ניסיוננו מוכיח בפירוש שפעמים רבות מוכן בעל הנכס לשלם פרמיה עבור פינוי מהיר של הנכס, במיוחד כשבפניו מצויה הזדמנות לעסקה בנכס".

בשלב השני, אומרים במוסד לבוררות, מגיע הסיכום לגבי הפיצוי הכספי או הדיור החלוף. החיסכון לצדדים בזמן ובכסף הוא עצום, ומבחינת בעל הנכס זה יכול להיות ההבדל בין ביצוע לאי ביצוע עסקה בנכס. "גם אם לא מגיעים להסכם, הדייר לא מאבד את הזכויות וילך לבית המשפט עם הסכם המסגרת שאומר שהסטאטוס שלו מעוגן, בעל הנכס מכיר בזכויותיו, ויש קביעה מה קורה למשל עם ילדיו, במקרה ונפטר".

שטיינברג משוכנע כי פתרונות שונים לסכסוכי דיירים מוגנים, וביניהם המוסד לבוררות, יוכלו לקדם פרויקטים כמו קבוצות רכישה ופינוי-בינוי, "משום שהגורם העיקרי שמעכב ביצועם הוא דייר מוגן".

לדבריו, שכונת פלורנטין בתל אביב היא שכונה קלאסית שנשלטת על ידי דיירים מוגנים ופרויקטים בה מעוכבים. "יש בעיות קשות עם עסקים קטנים, כי התב"ע המקורית של פלורנטין היא מסחרית. עסק זה חזק יותר מדירה, שניתן להחליפה. מי שאומר שהוא חנווני בשכונה 50 שנה, ו'כאן כולם מכירים אותי, אבל במקום אחר מי יכיר אותי', יכול בית המשפט לומר לבעל הנכס שמן הצדק ולאור הנסיבות יש לתת לו להישאר".

יצוין, כי כל האמור הוא רק כאשר יש עילת פינוי, כמו אישורי בנייה לבניין חדש, אי תשלום דמי שכירות, גרימת נזק לדירה בכוונה, שכירות משנה ועוד. בהעדר עילת פינוי, הזכות לדיירות מוגנת שרירה וקיימת לכל חייו, ובמקרים מסוימים גם מועברת לקרוביו.

בעיה קשה במגזר הערבי

נושא הדיירות המוגנת משמעותי מאוד במגזר הערבי. סמי הוארי, רכז פרויקט הדיור של שתיל ועמותת אליאטר בעכו, מציין כי רבים מהתושבים הערביים בערים המעורבות הם דיירים מוגנים בעמידר ובחברות כמו החברה לפיתוח עכו העתיקה.

"החברות המשכנות מנצלות את עניין הדיור המוגן ומנסות כל הזמן להשתמש לא לטובת הדיירים בכלים שנתן להם החוק", אומר הוארי. "למשל ממהרים להשתמש בבתי המשפט ובכלים משפטיים על מנת לכפות על הדיירים את הרצונות שלהם, או למכור נכסים בעוד הדיירים מתגוררים בתוכם". כדוגמה מציין הוארי מקרה של מכירת אזור חאן אל-עומדאן בעכו העתיקה לחברת תיירות בריטית במאי 2008, לצורך הקמת מלון בוטיק, כשיש 30 דיירים מוגנים בנכס שנמכר. החברה צריכה לפנות את הדיירים בתוך 5 שנים. הוארי אומר, כי חברות מסחריות אינן אחראיות חוקית או מוסרית כלפי התושבים.

סוגייה כאובה בנושא הדיור המוגן (לא רק במגזר הערבי) היא השיפוצים והרחבת הדירות ע"י הדייר. היעדר היכולת המעשית לעשות זאת מביא דיירים להרחיב ללא היתר, ובכך הם מאבדים את זכותם המוגנת ו/או חשופים לצווי הריסה.

הוארי טוען כי החברות המשכנות מערימות קשיים על האפשרויות בחוק של הדיירים לשפץ את הבתים שלהם בעצמם, ומשתמשות בשני מחירונים של שיפוץ: מחירון גבוה כאשר החברה משפצת את הדירה (ולכן היא משפצת פחות), ומחירון נמוך בהרבה כאשר הדייר רוצה לשפץ את דירתו (אז החברה המשכנת משלמת מחצית מהוצאות התיקונים).

הוארי מציע להכניס תיקון בחוק הגנת הדייר, לאמץ את השיטה בחוק הדיור הציבורי ולאפשר לדיירים לקנות את הדירות בהנחות גדולות עם הלוואות ארוכת טווח, שכן רוב המתגוררים בדירות משתייכים לרקע סוציו-אקונומי נמוך.

מנכ"ל החברה לפיתוח עכו העתיקה, דוד הררי, אמר בתגובה לטענות כי הייתה הכרזה על זוכה במכרז החאן, אולם מאז מתנהלים ערעורים בביהמ"ש בין מספר יזמים. הררי אומר כי חאן אל עומדאן ריק מזה שנים, ורק בחאן אל שוני יש 23-24 דיירים, אבל רובם מחסנים ומרביתם פולשים. "הדירות הבודדות בראש החאן שתפוסות ע"י דיירים שייכות לעמידר, כמו גם 90% מהדירות בדיירות מוגנת בעכו".

הררי אומר שדייר שרוצה לשפץ דירה זוכה לברכת החברות המנהלות, "אבל מי שרוצה להגדיל את הדירות צריך לעבור דרך ועדת שימור, משום שחוק העתיקות חל על כל העיר העתיקה. ועדת השימור נותנת שירות והנחיה מקיפים בחינם עם תכנון אדריכלי, והוועדה המקומית בוחנת את העמידה בתנאי השימור".

הררי מוסיף, כי ישנו מחירון מסודר לגבי "הסרת סכנה", ובהתאם לחוק המחייב את בעל הבית להשתתף ב-50% מהעלות, יוצאים למכרז ומקבלים את ההצעה הטובה ביותר. "אם הדייר בא ואומר שיש לו קבלן שיעשה את העבודה במחיר נמוך יותר תוך עמידה במפרטים שהוצגו בתכנון - לנו זה אפילו עדיף, אבל זה נדיר". *

ariel-r@globes.co.il